Bancos que fazem home equity em São Paulo — 22 instituições comparadas

Resposta direta: Em São Paulo (capital), 22 instituições fazem home equity: 3 bancões (Bradesco, Santander, Itaú), 5 médios (Bari, BV, Daycoval, Inter, Paulista), 12 fintechs/SCDs (CashMe, Creditas, C6, Crediblue, BS2, Galleria, Pontte, Sofisa, Rodobens, T-Cash, Zili, GVCash), 2 cooperativas (Sicoob, Unicred). Com m² médio de R$ 11.671 (FipeZap jul/2025), um apartamento de 80m² em Pinheiros vale R$ 933k — libera até R$ 560k em HE (60% LTV).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

São Paulo concentra 37% das operações de home equity do Brasil. Não por acaso: com valor médio do m² residencial de R$ 11.671 (FipeZap jul/2025) — o mais alto entre capitais brasileiras —, a cidade tem 2,3 milhões de imóveis residenciais (IBGE Censo 2022), dos quais cerca de 41% estão quitados (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios 2023).

Renda média domiciliar de R$ 8.947/mês (IBGE 2023) versus valor médio de imóvel acima de R$ 900k (FipeZap) cria cenário perfeito: patrimônio imobilizado alto, demanda por liquidez elevada.

Aqui você encontra todos os 22 bancos que aceitam imóveis paulistanos como garantia, quanto cada um empresta, prazos reais, documentos exigidos nos 34 cartórios de registro de imóveis da capital (Tribunal de Justiça de São Paulo) e exemplos com números verificáveis.

Por que home equity explodiu em São Paulo

Três fatores simultâneos:

1. Valorização acelerada — Imóveis em Jardins, Pinheiros, Vila Madalena, Itaim valorizaram 23% entre jan/2023 e dez/2024 (FipeZap histórico). Quem comprou apartamento quitado há 10 anos tem patrimônio 180% maior em moeda real.

2. Marco das Garantias (Lei 14.711/2023) — Averbação eletrônica em cartórios paulistanos reduziu tempo de 45 para 9 dias úteis (média set/2024-mar/2025, dados Arisp — Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo).

3. Multibanco digital — Antes de 2023, paulistano visitava 3-4 agências físicas em 60 dias. Hoje, plataformas multibanco entregam 11+ propostas em 24 horas.

Resultado: R$ 3,2 bilhões contratados em home equity na capital entre jan/2024 e dez/2024 (estimativa ABECIP regional), 36% do volume nacional.

Quais bancos fazem home equity em São Paulo — lista completa

Bancões (3)

Bradesco

• Opera em todos os 96 distritos paulistanos
• LTV até 60% (imóvel residencial) ou 50% (comercial)
• Taxa média: 1,19% am + IPCA (mar/2025)
• Prazo: até 240 meses
• Agências: 328 na capital (Bradesco site institucional)
• Aceita apartamento, casa, terreno, sala comercial
• Tempo médio de aprovação: 18 dias úteis
• Observação SP: exige avaliação presencial em Zona Leste e Sul (engenheiro credenciado)

Santander

• Forte presença em zona oeste (Pinheiros, Perdizes, Vila Madalena)
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,21% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Agências: 241 na capital
• Aceita imóvel quitado ou com saldo devedor abaixo de 30% do valor
• Tempo médio: 21 dias úteis
• Observação SP: programa "Santander Select" oferece -0,08pp de taxa pra imóveis em 15 bairros premium

Itaú

• Carteira mais antiga de HE em SP (desde 2003)
• LTV até 50% (conservador)
• Taxa média: 1,24% am + IPCA
• Prazo: até 240 meses
• Agências: 312 na capital
• Só aceita imóvel 100% quitado
• Tempo médio: 16 dias úteis (mais rápido dos 3)
• Observação SP: exige certidão negativa de débitos municipais (IPTU) dos últimos 5 anos

Médios (5)

Bari (ex-Alfa)

• Focado em zona sul e oeste
• LTV até 70% (mais agressivo)
• Taxa média: 1,28% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Aceita apartamento em condomínios com inadimplência abaixo de 15%
• Observação SP: opera digitalmente, mas exige vistoria presencial em 100% dos casos

BV (Banco Votorantim)

• Carteira corporate (tickets >R$ 500k)
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,17% am + IPCA (mais baixa dos médios)
• Prazo: até 240 meses
• Observação SP: 68% da carteira concentrada em Jardins, Itaim, Vila Olímpia — bairros com m² >R$ 15k

Daycoval

• Atende classe média alta (renda >R$ 15k)
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,31% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Observação SP: parceria com 12 corretoras imobiliárias paulistanas — libera em 11 dias úteis via canal corretor

Inter

• 100% digital (sem agência física em SP)
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,29% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Observação SP: avaliação automatizada (laudo AVM) pra imóveis em 47 bairros mapeados — sem vistoria presencial

Paulista

• Banco estadual (sede em SP)
• LTV até 55%
• Taxa média: 1,33% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Observação SP: preferência por imóveis em zona norte e leste (82% da carteira nessas regiões)

Fintechs e SCDs (12)

CashMe

• LTV até 70%
• Taxa média: 1,41% am + IPCA
• Prazo: até 120 meses
• Observação SP: aprovação em 6 dias úteis (mais rápida do mercado paulistano)

Creditas

• Líder fintech HE (28% market share nacional)
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,38% am + IPCA
• Prazo: até 240 meses
• Observação SP: opera em todos os distritos, avaliação híbrida (AVM + vistoria seletiva)

C6 Bank

• Digital puro
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,36% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Observação SP: exige conta C6 ativa há 6+ meses

Crediblue

• Focado em reformas e educação
• LTV até 50%
• Taxa média: 1,44% am + IPCA
• Prazo: até 120 meses
• Observação SP: libera recursos em 2 tranches (50% na assinatura, 50% após comprovação de uso)

BS2

• SCD mais antiga em HE
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,39% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses

Galleria

• Nicho alto padrão (tickets >R$ 800k)
• LTV até 50%
• Taxa média: 1,22% am + IPCA (competitiva)
• Observação SP: só aceita imóveis em 8 bairros (Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição, Moema, Pinheiros, Higienópolis, Pacaembu, Perdizes)

Pontte

• Fintech paranaense expandindo em SP
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,42% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses

Sofisa Direto

• Braço digital do Sofisa
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,37% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses

Rodobens

• Grupo imobiliário (experiência em garantia real)
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,35% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses

T-Cash

• Focado em consolidação de dívidas
• LTV até 50%
• Taxa média: 1,46% am + IPCA
• Prazo: até 120 meses

Zili

• Fintech catarinense
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,43% am + IPCA
• Prazo: até 144 meses

GVCash

• Fintech gaúcha
• LTV até 55%
• Taxa média: 1,44% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses

Cooperativas (2)

Sicoob

• Sistema cooperativo nacional
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,26% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Observação SP: exige ser cooperado há 90+ dias; 23 pontos de atendimento na capital

Unicred

• Cooperativa médicos/profissionais liberais
• LTV até 60%
• Taxa média: 1,27% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Observação SP: 11 unidades em SP, preferência por sócios em bairros próximos às agências