Qual a diferença entre home equity e consignado?

Resposta direta: Home equity usa imóvel como garantia e cobra 0,99-1,49% a.m., consignado desconta da folha de pagamento e cobra 1,30-2,14% a.m. A diferença principal está na garantia oferecida — imóvel vs. salário — e no valor liberado: home equity libera até 60% do imóvel (R$ 300k-3M+ comum), consignado limita em 35% da margem consignável (R$ 30-150k típico).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Home equity e consignado são produtos completamente diferentes apesar de ambos serem crédito. O home equity usa seu imóvel como garantia e por isso consegue taxas entre 0,99% e 1,49% ao mês nos 22 bancos que a Solva compara. Já o consignado desconta direto da folha de pagamento e cobra entre 1,30% e 2,14% ao mês segundo dados do Banco Central (out/2024).

Na prática: numa operação de R$ 300 mil em 120 meses, você paga R$ 222 mil de juros no consignado (taxa média 1,77% a.m.) contra R$ 101 mil no home equity (taxa média 1,19% a.m.). Diferença de R$ 121 mil.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Por exemplo: consignado aprova em 48-72 horas sem avaliar imóvel. Home equity leva 15-25 dias úteis porque precisa vistoria + análise registrária. Se você precisa do dinheiro hoje pra pagar uma dívida que vence segunda-feira, consignado ganha — mesmo custando mais caro no total.

Outro ponto: home equity exige imóvel quitado ou com menos de 50% financiado. Consignado só pede vínculo CLT/servidor público ou aposentadoria INSS. Se você é assalariado mas mora de aluguel, só tem uma opção.

E tem a questão do valor. Consignado respeita margem consignável (35% do salário líquido). Salário de R$ 10 mil = margem de R$ 3,5 mil/mês = empréstimo máximo ~R$ 150-200k dependendo do prazo. Home equity libera até 60% do valor do imóvel. Imóvel de R$ 1 milhão = até R$ 600 mil disponíveis.

Quando cada um faz sentido (cenários reais)

Cenário A — Home equity compensa:
Cliente tem imóvel quitado de R$ 800 mil (Moema, SP) e precisa de R$ 350 mil pra abrir franquia. Consegue 1,09% a.m. no Itaú via Solva, paga R$ 5.510/mês em 120 meses. Total de juros: R$ 311 mil. No consignado (se tivesse margem), pagaria R$ 7.200/mês a 1,77% a.m. = R$ 514 mil de juros. Economia de R$ 203 mil.

Cenário B — Consignado compensa:
Servidora pública precisa de R$ 40 mil pra trocar carro batido. Tem apartamento financiado (60% do valor ainda devendo pro banco). Margem consignável de R$ 1.800/mês libera os R$ 40k em 36 meses a 1,50% a.m. Aprovação em 3 dias úteis. Home equity não é opção porque o imóvel tem saldo devedor alto demais — bancos não liberam equity negativo.

Cenário C — Nenhum dos dois funciona:
Autônomo sem comprovação de renda quer R$ 200 mil. Tem imóvel de R$ 2 milhões mas está com CPF negativado (score abaixo de 400). Consignado não aprova porque não tem vínculo CLT. Home equity não aprova porque restrição ativa bloqueia na maioria dos bancos — mesmo com imóvel valioso. Solução: limpar o CPF primeiro, depois simular home equity (ou tentar os 3 bancos Solva que aceitam negativado se o imóvel for acima de R$ 3M).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos compara só a taxa de juros. Mas tem 3 pegadinhas que mudam a conta real:

1. Consignado tem seguro obrigatório embutido
Os 1,77% a.m. "médios" do BACEN já incluem o custo do seguro prestamista (cobertura morte/invalidez). No home equity, o seguro é OPCIONAL na maioria dos bancos — você pode recusar e economizar 0,10-0,25% a.m. adicionais. Numa operação de R$ 500k em 10 anos, recusar o seguro economiza R$ 28-62 mil.

2. Home equity permite amortização sem multa
Pela Lei 14.711/2023, você pode amortizar antecipadamente SEM custo adicional (maioria dos contratos pós-2024). Consignado também permite, mas muitos bancos cobram multa de 0,5-2% sobre o saldo devedor se você quitar antes de 24 meses. Se você planeja quitar com venda de outro imóvel em 18 meses, home equity sai mais barato.

3. Consignado "queima" margem consignável
Aqueles 35% do salário são compartilhados com TODOS os empréstimos consignados + cartão consignado. Se você já tem R$ 800/mês comprometidos com cartão, sobram só R$ 2.700 da margem de R$ 3.500 — reduz o valor disponível. Home equity não mexe com margem consignável — você pode manter os dois produtos simultaneamente se precisar.

Erros comuns que custam dinheiro

• Escolher consignado só porque aprova rápido — Numa emergência de R$ 80k, cliente pegou consignado a 1,90% a.m. porque "não tinha tempo" pra home equity. 3 meses depois refinanciou com home equity a 1,15% a.m. e pagou R$ 4.200 de IOF + tarifas do refinanciamento. Custo da pressa: R$ 18 mil a mais no total (juros consignado nos 3 meses + custos de portabilidade). Deveria ter negociado prazo com o credor original enquanto processava o home equity.

• Aceitar a primeira proposta sem comparar 11 bancos — Cliente aceitou 1,49% a.m. no primeiro banco que aprovou consignado. Solva comparou e encontrou 1,32% a.m. em outro banco com mesma aprovação. Diferença: R$ 23 mil em juros numa op de R$ 200k/10 anos. Tempo de comparação: 24 horas.

• Usar consignado pra valor alto quando tem imóvel quitado — Vi cliente pegar R$ 400k consignado a 1,70% a.m. (juntou margem dele + da esposa, ambos servidores). Tinha casa quitada de R$ 1,2M. Pagou R$ 356 mil de juros. No home equity pagaria R$ 186 mil (1,09% a.m.). Perda: R$ 170 mil por desconhecer a opção.

• Ignorar o prazo médio real de aprovação — Consignado "aprova em 48h" mas libera em 7-12 dias úteis (bancos demoram pra creditar). Home equity "leva 20 dias" mas com assessoria Solva fecha em 15-18 dias úteis nos bancos digitais (Creditas, BV, Pontte). Diferença real: 5-7 dias, não 3 semanas.

• Não simular portabilidade depois de 12 meses — Pegou consignado em 2023 a 2,10% a.m. porque não tinha imóvel na época. Comprou apartamento em 2024 e quitou. Continua pagando os 2,10% no consignado quando poderia portar pra home equity a 1,19% e economizar R$ 47k nos próximos 84 meses restantes. Muita gente esquece que dá pra migrar entre produtos.

Como saber qual faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. **Você tem imóvel quitado ou com menos de 40%