O que é Home Equity? Vou perder meu imóvel?

Home equity é um empréstimo em que você usa seu imóvel como garantia (alienação fiduciária). O imóvel continua sendo seu — você mora, aluga, usa normalmente. Em 98% das operações o cliente quita sem nenhum problema.

Por que comparar 22 instituições se já tenho um banco de confiança?

A diferença entre o melhor e o pior banco em uma operação de R$ 500 mil pode passar de R$ 80.000 ao longo do contrato. Comparar bancões + fintechs + cooperativas em uma simulação só é a única forma de garantir a melhor condição. Concorrência é o que baixa a taxa.

Quanto a Solva cobra?

Depende do caso. Quando o banco paga uma boa comissão pra Solva, não cobramos nada do cliente. Em casos onde a comissão é menor, cobramos um percentual transparente — sempre informado antes de assinar contrato. Sem custo antecipado, nunca.

Quanto tempo demora a operação?

Análise de crédito: 7 a 10 dias úteis após entrega da documentação. Cartório (averbação): em média 30 dias. Total: 40-45 dias da assinatura à liberação.

Posso usar o dinheiro pra qualquer coisa?

Sim. Diferente de capital de giro ou financiamento imobiliário, o home equity é livre — você usa pra quitar dívidas, expandir negócio, investir, reformar, viajar.

Não tenho comprovação de renda formal. Tem solução?

Sim, pra imóveis acima de R$ 3 milhões — temos um fundo parceiro que dispensa comprovação nesses casos. Pra outros perfis, podemos avaliar consórcio como alternativa estratégica.

O que é Estado de Conservação? Definição completa + exemplos práticos

Resposta direta: Estado de conservação é a classificação técnica do grau de manutenção e atualização de um imóvel, variando de "novo" a "precário". Em home equity, um imóvel avaliado como "bom" em vez de "regular" pode aumentar o valor em até 15%, liberando R$ 120 mil a mais em crédito numa casa de R$ 800 mil.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Definição básica

Estado de conservação é a nota que o avaliador dá pro seu imóvel quando olha pintura, piso, instalações elétricas, hidráulica, acabamentos. É diferente de metragem ou localização — aqui o engenheiro avalia o quanto você cuidou (ou não cuidou) da casa ao longo dos anos. Se você ainda tá perdido, calma — vou explicar com exemplo nos próximos parágrafos.

Como funciona na prática (com exemplo)

Suponha que você tem um apartamento de 90m² no Tatuapé (São Paulo). Localização idêntica a outros 3 no mesmo prédio. FipeZap diz R$ 8.900/m² na região. Matematicamente, seria R$ 801 mil.

Mas o avaliador classifica assim:

Apto 401 (seu) — Estado: Bom

Pintura feita há 1 ano
Piso sem trincas
Armários planejados novos
Instalações elétricas atualizadas
Avaliação final: R$ 810.000 (+1,1% sobre base)
LTV 60%: você pode pegar R$ 486.000 emprestado

Apto 302 (vizinho) — Estado: Regular

Pintura desgastada (8 anos sem repintar)
Piso com trincas visíveis
Armários antigos
Fiação exposta em 2 cômodos
Avaliação final: R$ 720.000 (−10% sobre base)
LTV 60%: só pode pegar R$ 432.000 emprestado

Diferença real: R$ 54.000 a menos de crédito disponível por causa do estado de conservação. Mesmo imóvel, mesma rua, mesmo tamanho.

Por que esse termo importa pra você

Quando você pede home equity, o banco exige laudo de avaliação por engenheiro certificado. Esse profissional passa 1-2 horas no imóvel tirando fotos, medindo, checando. Parte crucial do trabalho dele é classificar o estado de conservação — geralmente em 5 categorias:

Novo — menos de 2 anos de uso, sem desgaste
Ótimo — bem conservado, manutenção preventiva em dia
Bom — pequenos desgastes, nada estrutural
Regular — precisa reformas pontuais (pintura, reparos)
Precário — problemas estruturais, infiltração, fiação comprometida

A diferença entre "bom" e "regular" pode custar 10-15% do valor total. Em R$ 800 mil, são R$ 80-120 mil a menos de crédito aprovado.

Se você não entende estado de conservação, pode perder dezenas de milhares em poder de crédito por problemas corrigíveis. Pior: alguns clientes só descobrem na hora da vistoria que aquela infiltração no banheiro (R$ 3 mil pra consertar) vai custar R$ 50 mil em crédito recusado.

Bancos diferentes também pesam esse critério de forma diferente. Bradesco pode aceitar "regular" com desconto de 8%, enquanto Itaú exige "bom" ou nega. Comparar 11 bancos na Solva é a única forma de garantir que seu imóvel — mesmo em estado regular — ainda consiga proposta competitiva.

Origem técnica e regulatória

A NBR 14.653 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) padroniza a metodologia de avaliação de imóveis no Brasil desde 2001. A Parte 2 dessa norma detalha os critérios de estado de conservação que todo engenheiro avaliador deve seguir.

Embora não haja lei federal específica sobre o termo, a Resolução CMN 4.676/2018 do Banco Central exige que toda operação de home equity tenha laudo técnico assinado por profissional habilitado — e esse laudo precisa incluir classificação de estado de conservação segundo normas ABNT.

Na prática: o banco não pode emprestar sem esse laudo. E o laudo não é válido sem a nota de conservação. É requisito técnico obrigatório, não opcional.

3 erros comuns sobre estado de conservação

✗ Mito: "Estado de conservação é subjetivo, cada avaliador dá nota diferente"
✓ Verdade: A NBR 14.653 tem critérios objetivos. Avaliador precisa fotografar cada item (pintura, piso, instalações) e justificar a nota no laudo. Se você discordar, pode pedir segundo laudo — 80% das vezes a classificação se repete porque segue norma técnica.
✗ Mito: "Se o imóvel tá 'regular', não consigo crédito nenhum"
✓ Verdade: "Regular" ainda aprova — só libera menos valor (LTV mais baixo ou desconto na avaliação). Dos 22 bancos parceiros da Solva, 14 aceitam "regular" com ajustes. Só "precário" costuma ser impeditivo.
✗ Mito: "Reformar antes da vistoria sempre compensa"
✓ Verdade: Depende do custo vs benefício. Pintura nova (R$ 5 mil) pode subir a avaliação em R$ 40 mil — vale a pena. Trocar todo o piso (R$ 25 mil) talvez suba só R$ 30 mil — margem apertada. A Gabi te ajuda a calcular isso antes de gastar.

Como estado de conservação aparece na Solva

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