O que é Home Equity? Vou perder meu imóvel?

Home equity é um empréstimo em que você usa seu imóvel como garantia (alienação fiduciária). O imóvel continua sendo seu — você mora, aluga, usa normalmente. Em 98% das operações o cliente quita sem nenhum problema.

Por que comparar 22 instituições se já tenho um banco de confiança?

A diferença entre o melhor e o pior banco em uma operação de R$ 500 mil pode passar de R$ 80.000 ao longo do contrato. Comparar bancões + fintechs + cooperativas em uma simulação só é a única forma de garantir a melhor condição. Concorrência é o que baixa a taxa.

Quanto a Solva cobra?

Depende do caso. Quando o banco paga uma boa comissão pra Solva, não cobramos nada do cliente. Em casos onde a comissão é menor, cobramos um percentual transparente — sempre informado antes de assinar contrato. Sem custo antecipado, nunca.

Quanto tempo demora a operação?

Análise de crédito: 7 a 10 dias úteis após entrega da documentação. Cartório (averbação): em média 30 dias. Total: 40-45 dias da assinatura à liberação.

Posso usar o dinheiro pra qualquer coisa?

Sim. Diferente de capital de giro ou financiamento imobiliário, o home equity é livre — você usa pra quitar dívidas, expandir negócio, investir, reformar, viajar.

Não tenho comprovação de renda formal. Tem solução?

Sim, pra imóveis acima de R$ 3 milhões — temos um fundo parceiro que dispensa comprovação nesses casos. Pra outros perfis, podemos avaliar consórcio como alternativa estratégica.

O que é Ganho de Capital? Definição completa + exemplos práticos

Resposta direta: Ganho de capital é o lucro obtido na venda de um imóvel (diferença entre preço de venda e custo de aquisição). Em home equity, quando você liquida o empréstimo vendendo o imóvel, esse ganho pode gerar imposto de 15% a 22,5% — mas existem 5 isenções legais que podem zerar sua conta com a Receita.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado
Gabrielle acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 bancos parceiros.

Definição básica

Ganho de capital é o nome técnico pro lucro que você faz quando vende um bem por preço maior do que pagou nele. No caso de imóveis, é simplesmente: quanto você vendeu MENOS quanto você comprou (incluindo reformas e custos de aquisição). A Receita Federal chama isso de "ganho de capital" porque você aumentou seu capital — ficou mais rico. Se você ainda tá perdido, calma — vou explicar com exemplo nos próximos parágrafos.

Como funciona na prática (com exemplo)

Suponha que você comprou um apartamento em 2018 por R$ 400.000 e vendeu agora em 2026 por R$ 650.000.

Calculando o ganho de capital:

Preço de venda: R$ 650.000
Preço de aquisição: R$ 400.000
Reformas documentadas (opcional): R$ 30.000
Custo total de aquisição corrigido: R$ 430.000
Ganho de capital bruto: R$ 650.000 − R$ 430.000 = R$ 220.000

Agora vem a parte que dói: você paga Imposto de Renda sobre esses R$ 220.000. A alíquota varia de 15% (até R$ 5 milhões) a 22,5% (acima de R$ 30 milhões), conforme tabela progressiva da Lei 13.259/2016.

No nosso exemplo:

Ganho: R$ 220.000 (faixa de 15%)
Imposto devido: R$ 220.000 × 15% = R$ 33.000

Esse imposto é pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. Se você vendeu em março/2026, paga até 30/abril/2026. Atraso = multa de 0,33%/dia + Selic.

Por que esse termo importa pra você

1. Planejamento tributário pode economizar dezenas de milhares
Se você não entende ganho de capital, pode perder isenções que zerariam o imposto. Exemplo: vender um imóvel de R$ 600 mil (ganho de R$ 200 mil) sem saber da isenção de R$ 440 mil = pagar R$ 30 mil de imposto DESNECESSARIAMENTE.

2. Home equity + venda = cálculo duplo
Quando você pega home equity e depois vende o imóvel pra quitar, precisa calcular: (a) o ganho de capital na venda e (b) se o valor da venda cobre o saldo devedor + imposto. Na Solva, a gente sempre faz essa conta antes de você assinar — não tem surpresa de "faltou R$ 50 mil pra quitar" depois.

3. Bancos diferentes não informam sobre imposto
Instituições financeiras não são obrigadas a te alertar sobre ganho de capital. Eles liberam o crédito, você vende o imóvel, quita o empréstimo... e só em abril do ano seguinte descobre que deve R$ 40 mil pro Leão. Por isso a gente sempre calcula o impacto fiscal na simulação.

4. Compra de outro imóvel em 180 dias = isenção total
A isenção mais poderosa: se você vender por até R$ 440 mil E comprar outro residencial em até 180 dias corridos (6 meses), o imposto é ZERO. Muita gente não sabe disso e paga imposto à toa.

Origem legal e regulatória

O ganho de capital em imóveis é regulado por 3 instrumentos:

Lei 13.259/2016 — estabelece as alíquotas progressivas atuais (15% a 22,5%) e o prazo de pagamento (mês seguinte à venda). Antes dessa lei, a alíquota era fixa de 15% pra qualquer valor.

Lei 11.196/2005 (art. 39) — criou a isenção de R$ 440 mil (originalmente R$ 250 mil, corrigido em 2016) pra imóveis residenciais vendidos por pessoa física.

Instrução Normativa RFB 1.888/2019 — detalha como calcular o custo de aquisição (permite incluir reformas, ITBI, registro, corretagem da COMPRA — mas não da venda). Link oficial: Receita Federal IN 1.888.

Importante: a Receita usa o valor de VENDA declarado na escritura — não adianta "ajustar" pra pagar menos imposto. Desde 2019, os cartórios informam tudo eletronicamente via sistema SINTER/CNJ. Subnotificação = multa de 75% a 225% do imposto devido + crime contra a ordem tributária.

5 isenções legais que podem zerar seu imposto

1. Venda até R$ 440.000
Se o imóvel é residencial, foi seu único imóvel (ou você não vendeu outro nos últimos 5 anos), e o valor de venda é até R$ 440 mil → isenção total. Não importa o ganho — pode ter comprado por R$ 100 mil e vendido por R$