O que é Torna? Definição completa + exemplos práticos
Torna é a entrada inicial que você paga ao contratar um empréstimo com garantia de imóvel. Entenda como funciona, quanto custa e por que impacta sua aprovação.
O que é Torna? Definição completa + exemplos práticos
Resposta direta: Torna é o valor inicial que você paga ao banco no momento da assinatura do contrato de empréstimo com garantia de imóvel. Em home equity, a torna média é 2% do valor contratado — em um empréstimo de R$ 500.000, você paga R$ 10.000 na assinatura.
Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado
Definição básica
Torna é um pagamento à vista que você faz ao banco assim que assina o contrato de home equity. Funciona como uma entrada — você recebe o crédito liberado, mas já deduzido desse valor inicial. Por exemplo: se você contratou R$ 500.000 e a torna é R$ 10.000, o banco deposita R$ 490.000 na sua conta. Se você ainda tá perdido, calma — vou explicar com exemplo numérico nos próximos parágrafos.
Como funciona na prática (com exemplo)
Suponha que você tem um imóvel avaliado em R$ 800.000 e quer pegar R$ 480.000 emprestado (60% de LTV). O banco aprovou sua proposta com:
- Valor contratado: R$ 480.000
- Torna: 2% = R$ 9.600
- IOF: R$ 2.400
- Tarifas de cartório: R$ 3.500
O que acontece na assinatura:
- Você assina o contrato na frente do tabelião (cartório)
- O banco calcula: R$ 480.000 - R$ 9.600 (torna) - R$ 2.400 (IOF) - R$ 3.500 (cartório) = R$ 464.500
- Esse valor (R$ 464.500) é depositado na sua conta em 24-72 horas
- Os R$ 9.600 de torna ficam com o banco — você não precisa devolver depois
Importante: a torna é paga UMA VEZ. Não é parcelada. Não volta. É diferente de entrada de financiamento imobiliário — aqui você já está usando seu imóvel como garantia, então a torna é menor (1-3% vs 20-30% de entrada tradicional).
Por que esse termo importa pra você
1. Impacta o valor líquido que você recebe
Muita gente simula R$ 500.000 e acha que vai receber R$ 500.000 na conta. Não vai. Se a torna é 2%, você recebe R$ 490.000 (menos IOF e cartório). Quando a Gabi manda proposta Solva, ela SEMPRE mostra "valor líquido na sua conta" — porque esse é o número que importa pra você pagar a dívida/obra/investimento.
2. Varia entre bancos (e você pode negociar)
Dos 22 bancos parceiros da Solva, a torna média é 2%, mas existe variação:
- Bradesco, Itaú, Santander: 1,5-2%
- Bancos médios (Daycoval, BV, Inter): 2-2,5%
- Fintechs (Creditas, CashMe, Pontte): 1-3% (algumas isentam se você contratar seguro)
Na prática: em R$ 500.000, a diferença entre 1,5% e 3% é R$ 7.500. Por isso comparar 11 propostas reais (como a Solva faz) vale a pena — você pode negociar redução de torna se tiver múltiplas ofertas na mesa.
3. Não confunda com outras taxas
Três termos que o cliente confunde com torna:
- Torna → você paga pro banco uma vez, não volta
- IOF → imposto federal (0,38% + 0,0082%/dia até 365 dias), você paga pro governo via banco
- Tarifa de avaliação → você paga ANTES da aprovação (R$ 800-2.500), pro engenheiro avaliar o imóvel
Exemplo com os três juntos:
- Empréstimo: R$ 400.000
- Torna (2%): R$ 8.000
- IOF: R$ 1.900
- Avaliação: R$ 1.200
- Total de custos iniciais: R$ 11.100
- Valor líquido na conta: R$ 388.100
Origem legal / regulatória
A torna não é exigida por lei — é prática comercial dos bancos. A Resolução CMN 4.935/2021 (que regula correspondentes bancários) permite que instituições cobrem torna, desde que:
- O percentual seja informado ANTES da assinatura (transparência)
- Conste explicitamente no contrato registrado em cartório
- Não ultrapasse 3% do valor contratado (prática de mercado, não obrigação legal)
A Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) não cita "torna" diretamente, mas reforça que todos os custos devem estar no CET (Custo Efetivo Total) — incluindo torna, IOF, tarifas de cartório. Quando você vê CET 1,2% ao mês, a torna já tá embutida nesse cálculo anualizado.
Fonte oficial: Resolução CMN 4.935/2021 – Banco Central
3 erros comuns sobre Torna
✗ Mito 1: "Torna é entrada — se eu desistir, recebo de volta"
✓ Verdade: Torna é custo de contratação. Assim que você assina o contrato, o valor fica com o banco. Se você desistir ANTES de assinar (durante análise de crédito), não perde nada — mas depois da assinatura, não há devolução. É diferente de sinal de compra de imóvel (que pode ser devolvido em
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