O que é Home Equity? Vou perder meu imóvel?

Home equity é um empréstimo em que você usa seu imóvel como garantia (alienação fiduciária). O imóvel continua sendo seu — você mora, aluga, usa normalmente. Em 98% das operações o cliente quita sem nenhum problema.

Por que comparar 22 instituições se já tenho um banco de confiança?

A diferença entre o melhor e o pior banco em uma operação de R$ 500 mil pode passar de R$ 80.000 ao longo do contrato. Comparar bancões + fintechs + cooperativas em uma simulação só é a única forma de garantir a melhor condição. Concorrência é o que baixa a taxa.

Quanto a Solva cobra?

Depende do caso. Quando o banco paga uma boa comissão pra Solva, não cobramos nada do cliente. Em casos onde a comissão é menor, cobramos um percentual transparente — sempre informado antes de assinar contrato. Sem custo antecipado, nunca.

Quanto tempo demora a operação?

Análise de crédito: 7 a 10 dias úteis após entrega da documentação. Cartório (averbação): em média 30 dias. Total: 40-45 dias da assinatura à liberação.

Posso usar o dinheiro pra qualquer coisa?

Sim. Diferente de capital de giro ou financiamento imobiliário, o home equity é livre — você usa pra quitar dívidas, expandir negócio, investir, reformar, viajar.

Não tenho comprovação de renda formal. Tem solução?

Sim, pra imóveis acima de R$ 3 milhões — temos um fundo parceiro que dispensa comprovação nesses casos. Pra outros perfis, podemos avaliar consórcio como alternativa estratégica.

O que é Vacância? Definição completa + exemplos práticos

Resposta direta: Vacância é o período em que um imóvel permanece vazio, sem inquilino ou ocupante que gere receita de aluguel. Em home equity, vacância alta no seu portfólio pode reduzir a capacidade de pagamento e impactar a aprovação do crédito — bancos calculam sua renda considerando apenas imóveis efetivamente alugados.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Definição básica

Vacância é simplesmente o tempo que um imóvel fica "parado" — sem inquilino pagando aluguel. Se você tem um apartamento alugado e o inquilino sai em janeiro, mas você só consegue alugar de novo em abril, esses 3 meses são de vacância. Durante esse período, o imóvel não gera receita, mas as despesas continuam: IPTU, condomínio, luz (se você paga), água. É como ter uma loja fechada — o aluguel do ponto não para de correr. Se você ainda tá perdido, calma — vou explicar com exemplo nos próximos parágrafos.

Como funciona na prática (com exemplo)

Suponha que você comprou um apartamento de R$ 500.000 pra investimento. O aluguel é R$ 2.500/mês. Em 12 meses:

Cenário sem vacância: 12 meses alugados = R$ 30.000 de receita bruta/ano
Cenário com 2 meses de vacância: 10 meses alugados = R$ 25.000 de receita bruta/ano

Além disso, nos 2 meses vazios você pagou condomínio (R$ 800/mês) + IPTU proporcional (R$ 200/mês) = R$ 2.000 de custo sem receita.

Resultado final: você perdeu R$ 7.000 (R$ 5.000 de aluguel não recebido + R$ 2.000 de despesas). Sua rentabilidade bruta caiu de 6% ao ano (30k ÷ 500k) pra 4,6% (23k ÷ 500k).

Agora multiplique isso por 3, 5, 10 imóveis — a vacância se torna o maior inimigo da rentabilidade em portfólios de aluguel.

Por que esse termo importa pra você

1. Impacto em home equity

Quando você pede crédito com garantia de imóvel, o banco olha sua capacidade de pagamento. Se você tem 3 apartamentos alugados gerando R$ 7.500/mês, mas 1 deles tá vazio há 4 meses, o banco considera só R$ 5.000/mês de renda comprovada. Isso pode reduzir o valor aprovado ou até reprovar sua solicitação.

Na Solva, orientamos clientes a esperarem 1-2 meses até o imóvel estar alugado novamente antes de solicitar — isso aumenta o LTV aprovado em média 12%.

2. Planejamento financeiro

Se você não entende vacância, pode calcular seu fluxo de caixa errado. Muita gente projeta "12 meses de aluguel" sem considerar 1-2 meses de vacância média anual. Resultado: aperto financeiro quando o inquilino sai.

A regra prática: reserve o equivalente a 1-2 meses de aluguel por ano como "fundo de vacância". Se o aluguel é R$ 3.000, guarde R$ 3.000-6.000/ano pra cobrir períodos vazios.

3. Decisão de investimento

Antes de comprar um imóvel pra alugar, pesquise a taxa de vacância da região. Bairros comerciais em centros urbanos têm vacância média de 3-5%. Regiões periféricas ou com excesso de oferta podem ter 15-20% de vacância. Isso muda completamente a conta:

Taxa vacância 5%: 11,4 meses alugados/ano → rentabilidade de 5,7% (se nominal é 6%)
Taxa vacância 15%: 10,2 meses alugados/ano → rentabilidade de 5,1%

Bancos diferentes analisam vacância de forma diferente ao calcular capacidade de pagamento. Comparar 11 instituições na Solva garante que você encontre a que melhor considera sua situação real.

Taxa de vacância: como se calcula

A taxa de vacância de um portfólio é:

Taxa vacância (%) = (Meses vagos ÷ Total meses disponíveis) × 100

Exemplo: você tem 2 apartamentos. Em 2025:

Apto 1: alugado 12 meses (0 meses vagos)
Apto 2: alugado 10 meses (2 meses vagos)

Total meses disponíveis = 24 (2 aptos × 12 meses)
Total meses vagos = 2

Taxa vacância = (2 ÷ 24) × 100 = 8,33%

Segundo a FGV Projetos (relatório do mercado imobiliário 2024), a taxa média de vacância residencial no Brasil é 6,8% nas capitais. Em São Paulo, bairros consolidados como Vila Mariana e Perdizes têm vacância de 3-4%. Já regiões de expansão vertical recente (como zona leste de SP) chegam a 12-15%.

Origem legal / regulatória

Não existe lei federal específica regulando "vacância" — o termo vem do mercado imobiliário. Mas o conceito é reconhecido pela Receita Federal no cálculo de imposto sobre aluguel:

Lei 9.250/95, Art. 26: permite deduzir despesas com imóvel alugado (condomínio, IPTU) da receita de aluguel. Mas se o imóvel está vago (sem contrato ativo), você não pode deduzir essas despesas — porque não há "receita de aluguel" pra compensar.

A [Instrução Normativa RFB 1.500/2014](http://normas.receita.fazenda.gov.