Home equity pra quitar empréstimo pessoal vale a pena?

Resposta direta: Na maioria dos casos, sim — a diferença de juros pode economizar de R$ 80k a R$ 200k em 5 anos. Empréstimo pessoal cobra 3-5% ao mês (60-100% ao ano). Home equity cobra 0,99-1,49% ao mês (12-19% ao ano). Num empréstimo pessoal de R$ 100k a 4% ao mês em 60 meses, você paga R$ 265k total. Com home equity a 1,19% ao mês no mesmo prazo, você paga R$ 141k — R$ 124k de diferença.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Acompanho cada operação Solva pessoalmente. Nestes 8 anos, já intermediei mais de R$ 200 milhões em crédito com garantia de imóvel em 22 instituições parceiras.

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você tem empréstimo pessoal ativo e um imóvel quitado ou financiado abaixo de 60% do valor, vale a pena simular. A economia média que vejo nas operações Solva é de R$ 98k em 5 anos pra dívidas de R$ 80-150k.

Segundo dados da ABECIP, o setor de home equity cresceu 41% no primeiro semestre de 2025, com R$ 8,97 bilhões contratados em 2024. Boa parte desse volume veio justamente de pessoas trocando dívidas caras por crédito com garantia.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos que vejo aqui. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Semana passada atendi um cliente com R$ 120k em empréstimo pessoal no Itaú a 3,8% ao mês. Ele pagava R$ 5.200 por mês e ainda faltavam 48 parcelas. Total a pagar: R$ 249.600.

Simulamos home equity com o mesmo Itaú (porque ele já era correntista) a 1,29% ao mês em 60 meses. Parcela caiu pra R$ 2.680. Total a pagar: R$ 160.800.

Economia bruta: R$ 88.800.

Mas tem um detalhe que pouca gente calcula: ele pagou R$ 4.200 de despesas cartoriais (avaliação + registro da alienação fiduciária). Então a economia líquida foi R$ 84.600 — ainda assim, mais de 70% do valor da dívida original.

Quando vale (e quando não vale)

Vale quando:

Cenário A: Empréstimo pessoal de banco tradicional
Cliente com R$ 150k a 4,2% ao mês no Santander, 54 meses restantes. Pagaria R$ 434k total. Com home equity Santander a 1,39% ao mês em 72 meses, paga R$ 198k. Economia: R$ 236k (mesmo estendendo o prazo em 18 meses).

Cenário B: Cartão de crédito rotativo virou pessoal consignado
Cliente consolidou R$ 80k de cartão em consignado privado a 2,9% ao mês. Ainda é caro. Home equity Bradesco a 1,19% ao mês reduziu a parcela de R$ 3.100 pra R$ 1.580 em 60 meses. Economia: R$ 91.200.

Cenário C: Várias dívidas pequenas com juros diferentes
Cliente tinha R$ 40k no pessoal (3,5% mês), R$ 30k no cartão (6% mês) e R$ 25k no cheque especial (8% mês). Total: R$ 95k. Consolidou tudo em home equity Inter a 1,49% ao mês. Parcela única de R$ 2.050 (antes pagava R$ 5.800 somando tudo).

Não vale quando:

Cenário D: Empréstimo consignado público a 1,6% ao mês
Se você é servidor público federal com consignado a 1,6% ao mês, a diferença pro home equity (média 1,19-1,49%) não justifica o custo cartorial de R$ 3-5k. Economia seria marginal.

Cenário E: Faltam menos de 12 meses pra quitar
Cliente com R$ 50k, 10 parcelas restantes a 3,8% ao mês. Vai pagar R$ 58k total. Custo de trocar por home equity (R$ 3.200 cartório) + juros novos não compensa — você "renova" uma dívida que ia acabar logo.

Cenário F: Imóvel vale menos de R$ 250k ou tem financiamento acima de 70%
Maioria dos bancos não aprova home equity em imóveis abaixo de R$ 250k ou com mais de 60-70% de dívida. BV e Crediblue aceitam até 80%, mas são exceções.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que você não precisa quitar o empréstimo pessoal de uma vez. Dá pra usar parte do home equity pra abater o saldo devedor e renegociar o restante direto com o banco credor.

Exemplo real: cliente tinha R$ 180k no pessoal do Bradesco a 4,1% ao mês. Conseguiu R$ 100k em home equity no Inter a 1,29% ao mês. Usou esses R$ 100k pra abater a dívida do Bradesco, que topou parcelar os R$ 80k restantes a 2,3% ao mês (porque virou uma dívida menor, menos risco pro banco).

Resultado: em vez de pagar R$ 520k total (se deixasse os R$ 180k rolando), pagou R$ 141k (home equity) + R$ 103k (saldo Bradesco renegociado) = R$ 244k. Economia: R$ 276k.

Outro ponto que pouca gente fala: portabilidade de home equity existe desde a Resolução CMN 4.935 do Banco Central. Se você já tem um home equity ativo mas encontrou taxa melhor em outro banco, dá pra transferir. Na Solva, 18% das operações em 2025 foram portabilidades — média de economia de 0,3 p.p. ao mês (que em 10 anos vira R$ 60k+ numa op de R$ 500k).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar com os 22 bancos
Diferença média entre a melhor e a pior taxa dos nossos parceiros: 0,52 p.p. ao mês. Num home equity de R$ 120k em 84 meses, isso vira R$ 38k a mais pagos. Cliente literalmente deixa R$ 38k na mesa por preguiça de comparar.

Erro 2: Escolher prazo curto pra "pagar logo"
Cliente pega R$ 100k em 36 meses "pra se livrar rápido". Parcela: R$ 4.100. Aperta o orçamento, atrasa 2-3 vezes, multa de 2% + juros de mora somam R$ 18k. Se tivesse pego 60 meses (parcela R$ 2.200), não teria atrasado. "Economizar" no prazo custou R$ 18k de multa.

Erro 3: Não considerar o custo de oportunidade do imóvel
Home equity usa o imóvel como garantia. Se o imóvel vale R$ 800k e você empresta R$ 400k dele, esses R$ 400k ficam "travados" até quitar. Se você ia vender o imóvel nos próximos 2 anos, home equity pode não ser a melhor — venda direta libera R$ 800k, home equity libera só R$ 400k.

Erro 4: Pegar valor maior que o necessário "porque a taxa é boa"
Cliente precisa de R$ 80k pra quitar o pessoal. Banco aprova até R$ 200k. Ele pega R$ 150k "pra ter uma reserva". Usa R$ 80k pra quitar a dívida, gasta R$ 40k em reforma (que não era urgente) e deixa R$