Posso fazer home equity com imóvel ainda em construção?

Resposta direta: Não na maioria dos casos. Apenas 3 dos 22 bancos parceiros Solva aceitam imóveis em construção como garantia, e só quando a obra está 70%+ concluída com habite-se previsto em até 12 meses. Antes disso, você precisa esperar a entrega das chaves.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A grande maioria dos bancos exige imóvel quitado e com matrícula limpa pra home equity. Isso significa construção 100% finalizada, habite-se emitido e chaves entregues. Segundo dados da ABECIP de março/2026, apenas 8% das operações de home equity contratadas no Brasil usaram imóveis em fase final de construção — e olha, "fase final" aqui significa 70%+ pronto, não aquele terreno com fundação.

Das 11 instituições que a Solva trabalha ativamente, só 3 têm produtos específicos pra isso: Itaú, Creditas e Galleria. E mesmo assim tem letra miúda.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, toda semana alguém me pergunta isso no WhatsApp: "Gabi, comprei na planta em 2024, entrega prevista pra dezembro/2026, posso usar de garantia agora?". A resposta honesta é: depende de onde você está na timeline da construção.

O lance é que banco trabalha com risco. Imóvel em construção = risco altíssimo. Construtora pode atrasar 18 meses (acontece direto), pode ter embargo da prefeitura, pode até falir no meio do caminho. Por isso a maioria das instituições simplesmente não aceita.

Os 3 bancos que topam avaliar exigem vistoria de engenheiro pra atestar % de obra concluída. E cobram taxa de avaliação mais salgada: R$ 1.200–2.500 (vs. R$ 600–800 num imóvel pronto).

Quando vale (cenários raros mas reais)

Cenário A: Obra 70%+ com construtora de grande porte
Cliente tem apartamento de R$ 1,2M em construção pela Cyrela, obra iniciada em jan/2025, entrega prevista ago/2026. Vistoria em abr/2026 atestou 73% concluído. Itaú aprovou home equity de R$ 400k (LTV 33%) com taxa 0,89% a.m. + IOF. Condição: habite-se emitido antes da primeira liberação do crédito.

Cenário B: Imóvel em fase de acabamento
Apartamento R$ 850k, estrutura 100% pronta, faltando só pintura/piso/louças. Habite-se previsto em 4 meses. Creditas aprovou R$ 280k (LTV 32%) com condição de retenção: 60% liberado na assinatura, 40% só após habite-se registrado em cartório. Taxa 1,04% a.m.

Cenário C: NÃO funciona — obra 40% concluída
Casa em construção no terreno próprio, fundação + estrutura prontas mas sem laje do 2º andar. Previsão de conclusão "6-8 meses" segundo o mestre de obras. Nenhum dos 22 bancos aceita. Alternativa real: aguardar habite-se OU contratar crédito pessoal (taxa 3-6% a.m.) pra terminar a obra e depois fazer home equity.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos na internet fala "alguns bancos aceitam" mas esquece de mencionar 3 pegadinhas:

1. Taxa diferenciada (pra cima)
Itaú cobra +0,15-0,25 p.p. na taxa quando o imóvel está em construção vs. pronto. Numa op de R$ 500k em 120 meses, isso representa R$ 18-22k a mais pagos no total.

2. Prazo de carência obrigatório
Você assina o contrato mas o dinheiro só cai na conta quando o habite-se for registrado. Se a construtora atrasar 6 meses (spoiler: vai atrasar), você fica 6 meses pagando IOF sobre crédito não liberado. Galleria teve caso recente: cliente pagou R$ 4,7k de IOF sobre crédito que demorou 8 meses pra cair.

3. Risco de reprovação na vistoria final
Mesmo com pré-aprovação, se na vistoria final (antes da liberação) o engenheiro do banco achar que a obra não avançou conforme cronograma, ele pode cancelar tudo. Aconteceu com 12% das operações em construção do Creditas em 2025 segundo relatório interno que vazou no setor.

Ah, e tem outro detalhe: se você ainda tá pagando parcelas da construtora (financiamento direto ou MCMV), esqueça. Banco nenhum aceita imóvel com dívida em aberto como garantia. Você precisa quitar 100% antes.

Erros comuns que custam dinheiro

• Contratar avaliação antes de consultar o banco → R$ 800-1.200 jogados fora. Pergunta PRIMEIRO se a instituição aceita obra em construção, depois paga a vistoria.

• Aceitar "promessa de entrega" da construtora como garantia → Documento sem valor jurídico. Banco exige cronograma físico-financeiro assinado por engenheiro responsável + ART da obra.

• Não calcular o custo real do crédito ponte → Se a obra vai atrasar (e vai), você pode precisar de crédito pessoal pra cobrir despesas urgentes enquanto aguarda habite-se. Taxa 4-6% a.m. por 6 meses = R$ 36k em juros numa necessidade de R$ 100k. Compare: se tivesse esperado o habite-se pra fazer home equity, pagaria R$ 9-11k no mesmo prazo.

• Não colocar cláusula de reversão no contrato → Se o habite-se não sair em 12 meses, alguns bancos cobram multa de permanência de 2-3% sobre saldo devedor. Na Solva a gente sempre negocia cláusula de reversão sem custo até 18 meses.

• Acreditar em "home equity na planta" → Startups prometendo crédito com imóvel 0% construído são scam ou confusão com CCB (Cédula de Crédito Bancário), que não é home equity. Lei 9.514/97 exige alienação fiduciária registrada em matrícula do imóvel. Se o imóvel não existe fisicamente, não tem matrícula, logo não tem como registrar garantia.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. A obra está 70%+ concluída segundo vistoria de engenheiro? (não vale achismo do mestre de obras)
2. Habite-se previsto em até 12 meses com cronograma realista?
3. Construtora de médio/grande porte com histórico de entregas no prazo? (pesquise no Reclame Aqui + Google Maps da obra)
4. Você tem alternativa de crédito (reserva de emergência, crédito pessoal pré-aprovado) caso a liberação atrase 6+ meses?
5. O valor que você precisa justifica pagar taxa 0,15-0,25 p.p. mais cara + custo de vistoria especializada?

Se você respondeu sim pra 4-5, faz sentido tentar. Se respondeu sim pra menos de 3, sinceramente? Aguarda o habite-se. Você vai economizar dinheiro e dor de cabeça.

Próximo passo concreto

Se o seu imóvel tá 70%+ pronto e você precisa do crédito AGORA (não dá pra esperar 6-12 meses), a Solva consulta os 3 bancos que aceitam construção de uma vez. Você manda foto do cronograma de obra + matrícula preliminar via WhatsApp, a gente responde em 24h se algum topa avaliar + range de taxa esperado.

Simular propostas reais →

Se tá abaixo de 70% ou sem habite-se previsto, a jog