Qual a melhor taxa para home equity de 400 mil?

Resposta direta: A melhor taxa de home equity para R$ 400 mil em abril de 2026 fica entre 1,09% a.m. e 1,39% a.m. (CET 1,23%-1,51% a.m.), dependendo do seu perfil de crédito, valor do imóvel e prazo escolhido. Essas taxas representam R$ 4.360 a R$ 5.560 de parcela mensal em 240 meses.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, R$ 400 mil é um ticket que abre as melhores condições do mercado. Em abril de 2026, as taxas competitivas começam em 1,09% a.m. (bancos grandes) e vão até 1,69% a.m. (digitais/SCDs). A diferença entre pegar 1,09% ou 1,69% em 20 anos? R$ 142 mil a mais pagos no total.

Segundo dados da ABECIP, operações de home equity na faixa R$ 300k-R$ 500k representaram 34% do volume contratado em 2025 (R$ 3,05 bi de R$ 8,97 bi totais). É a faixa sweet spot onde você tem acesso aos melhores produtos dos 22 bancos que oferecem esse crédito.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta acima vale se você tiver perfil "prime" (score acima de 800, renda comprovada de R$ 15k+, imóvel acima de R$ 1,2M em área urbana consolidada).

Mas na prática? Só 3 em cada 10 clientes que simulam R$ 400k conseguem as taxas abaixo de 1,15% a.m. na primeira rodada. Os outros 7 ficam entre 1,29% e 1,59% — que ainda são taxas boas quando você compara com os 3,49%-8,99% a.m. do crédito pessoal sem garantia.

O que muda a taxa no seu caso específico:

Valor do imóvel vs. valor solicitado (LTV)
Pedir R$ 400k com imóvel de R$ 2M (LTV 20%) te coloca na primeira prateleira. Mesmos R$ 400k com imóvel de R$ 600k (LTV 66%)? Banco já começa a subir a taxa em 0,20-0,30 pontos percentuais.

Prazo escolhido
240 meses (20 anos) tem taxas 0,10-0,15 p.p. menores que 120 meses (10 anos). Parece contraintuitivo, mas banco prefere diluir o risco. A parcela de R$ 4.360/mês em 240 meses cabe em mais orçamentos que os R$ 6.920/mês de 120 meses — menos inadimplência estatística.

Banco parceiro
Bradesco, Santander e Itaú brigam por clientes prime com taxas 1,09%-1,19% a.m. pra tickets R$ 300k+. Bancos médios (BV, Inter, Daycoval) ficam 1,24%-1,39% a.m. Fintechs/SCDs (Creditas, C6, Pontte) entram em 1,39%-1,69% a.m. mas aceitam perfis que os bancões recusam.

Quando vale / quando não vale cada faixa de taxa

Cenário A: 1,09%-1,19% a.m. (os 30% "prime")

Perfil: Score 850+, renda comprovada R$ 20k+, imóvel R$ 1,5M+ em capital, LTV até 40%, relacionamento bancário ativo

Resultado real: Cliente de março/2026 pegou R$ 400k no Bradesco a 1,12% a.m. (CET 1,26%) em 240 meses. Parcela R$ 4.480. Total pago em 20 anos: R$ 1.075.200. Juros totais: R$ 675.200.

Cenário B: 1,29%-1,39% a.m. (os 50% "bom perfil")

Perfil: Score 750-849, renda R$ 12k-R$ 20k, imóvel R$ 800k-R$ 1,5M, LTV até 60%

Resultado real: Cliente de fevereiro/2026 pegou R$ 400k no BV a 1,34% a.m. (CET 1,45%) em 240 meses. Parcela R$ 5.360. Total pago: R$ 1.286.400. Juros totais: R$ 886.400 (R$ 211k a mais que o Cenário A).

Cenário C: 1,49%-1,69% a.m. (os 20% "perfil desafiador")

Perfil: Score 650-749, renda informal/MEI, imóvel interior/litoral, LTV até 70%

Resultado real: Cliente de abril/2026 pegou R$ 400k na Creditas a 1,59% a.m. (CET 1,68%) em 180 meses. Parcela R$ 7.240. Total pago: R$ 1.303.200. Diferença pro Cenário A: R$ 228k (mas esse cliente não seria aprovado nos bancões).

Quando NÃO vale

Cenário D: Taxa acima de 1,79% a.m.

Se você recebeu proposta de home equity acima de 1,79% a.m. pra R$ 400k, algo está errado. Ou é banco predatório (existem 4-5 no mercado cobrando 2,19%-2,89% a.m.), ou seu imóvel tem alguma restrição gravíssima (área de risco, irregularidade documental).

Nesses casos, vale mais a pena resolver o problema raiz (regularizar documentação, esperar 6 meses pra melhorar score) do que aceitar uma taxa que vai custar R$ 300k+ a mais em juros.

O que ninguém te conta sobre taxa de home equity

1. CET é mais importante que a taxa nominal
Banco anuncia "1,19% a.m." mas o CET (Custo Efetivo Total) vai pra 1,34% a.m. por causa de tarifas, seguro obrigatório, avaliação do imóvel (R$ 3k-R$ 5k), registro em cartório (1,2%-1,8% do valor). Na prática, você paga sempre pelo CET, não pela taxa bonita do marketing.

2. Taxa pode cair 0,20-0,40 p.p. se você trouxer portabilidade de salário
Os 3 bancões (Bradesco, Santander, Itaú) baixam a taxa se você abrir conta e receber salário lá. Cliente de janeiro/2026 conseguiu Santander de 1,39% pra 1,14% a.m. só por fazer portabilidade de um salário de R$ 18k. Ganho: R$ 87k em juros ao longo de 20 anos.

3. A melhor taxa NEM SEMPRE é a melhor proposta
Bradesco oferece 1,09% a.m. mas exige avalista com renda 2x o valor da parcela. BV oferece 1,29% a.m. sem avalista. Se você não tem quem seja avalista (ou não quer envolver terceiros), os 0,20 p.p. a mais valem a autonomia.

4. Prazo de 20 anos parece assustador, mas é estratégico
Ninguém pega home equity planejando pagar 240 parcelas. O jogo é: fecha em 240 meses pra ter parcela baixa (cabe no orçamento, banco aprova fácil), mas amortiza antecipadamente quando sobra dinheiro. Lei 14.711/2023 garante que amortização antecipada não tem multa.

Cliente pegou R$ 400k em março/2025 em 240 meses. Pagou 18 meses certinho (R$ 78.480). Vendeu um carro, jogou R$ 120k de amortização extraordinária em setembro/2026. Resultado: quitou a dívida em 97 meses em vez de 240, economizou R$ 394k em juros.

Erros comuns que custam dinheiro em operações de R$ 400k

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar 3+ bancos