Qual melhor: home equity ou cartão rotativo?

Resposta direta: Home equity é 14x mais barato que rotativo de cartão. Enquanto o crédito com garantia de imóvel custa 0,99% a 1,49% ao mês (segundo ABECIP, média de 1,19% em março/2025), o rotativo do cartão cobra entre 12% e 16% ao mês. Mas só faz sentido trocar se você tem dívida acima de R$ 30 mil e imóvel quitado ou com menos de 50% financiado.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você tá no rotativo do cartão, home equity pode cortar sua prestação em até 85%. Um exemplo concreto: R$ 50 mil no rotativo a 14% a.m. custam R$ 7.000/mês só de juros. Os mesmos R$ 50 mil em home equity a 1,19% a.m. custam R$ 595/mês em 120 meses — prestação fixa de R$ 1.012.

A diferença é brutal. Mas calma — tem condições pra isso funcionar.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a matemática acima vale pra 95% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu cenário específico.

Primeiro: home equity exige imóvel quitado ou com menos de 50% financiado. Se seu apartamento ainda tá no meio de um financiamento Caixa, a maioria dos bancos não libera home equity sobre ele. Exceções existem (Creditas e Pontte aceitam em alguns casos), mas são minoria.

Segundo: home equity tem custo de entrada. Você vai desembolsar entre R$ 3 mil e R$ 8 mil em cartório (registro da alienação fiduciária) + avaliação do imóvel + IOF (0,38% do valor). No rotativo você só paga juros — zero custo upfront.

Terceiro: home equity demora. Da simulação até o dinheiro cair na conta passam 15 a 45 dias (média de 23 dias nos 22 bancos que a Solva opera). Se você tá com boleto vencendo amanhã, não resolve.

Quando vale trocar rotativo por home equity

Cenário A: Dívida consolidada acima de R$ 30 mil
Cliente com R$ 80 mil no rotativo (vários cartões somados). Apartamento quitado avaliado em R$ 600 mil. Consegue home equity de R$ 400 mil (70% LTV), usa R$ 80 mil pra quitar os cartões e guarda R$ 320 mil pra outro uso (reforma, investir, reserva). Resultado: saiu de R$ 11.200/mês (14% sobre R$ 80k) pra R$ 1.618/mês fixos em 120 meses. Economia de R$ 9.582/mês.

Cenário B: Rotativo recorrente há 6+ meses
Se você entra no rotativo "só esse mês" e paga na próxima fatura, beleza — não faz sentido home equity. Mas se você tá rolando rotativo há meio ano, a conta já passou de R$ 40 mil só de juros pagos. Aí sim vale estruturar home equity pra sair do ciclo.

Cenário C: Score baixo mas imóvel valioso
Rotativo não olha score (banco já te deu o cartão). Mas quando você pede aumento de limite ou parcelamento, score baixo te ferra. Home equity é o oposto: seu imóvel vale mais que seu CPF. Cliente com score 480 e apto de R$ 800 mil quitado consegue R$ 500 mil em home equity — coisa que jamais conseguiria em empréstimo pessoal ou aumento de limite.

Quando NÃO vale trocar

Dívida abaixo de R$ 20 mil
Os custos de entrada (R$ 3k-R$ 8k) comem boa parte da economia. Nesse caso, tenta renegociação direto com o banco do cartão ou portabilidade pra empréstimo pessoal (FGTS + consignado custam 1,5% a 2,5% a.m., ainda bem mais barato que rotativo).

Você não tem disciplina financeira
Semana passada um cliente perguntou exatamente isso: "Vou quitar os R$ 60k do rotativo com home equity. Aí posso usar o limite do cartão de novo, né?". Tecnicamente sim. Mas se você zerar os cartões e voltar a estourar o limite, vai acabar com home equity (prestação fixa de 10 anos) + rotativo de novo. Pior dos mundos.

Imóvel ainda tá sendo financiado
A menos que falte menos de 30% do saldo devedor E o banco aceite segunda hipoteca (raríssimo), você não consegue home equity em imóvel com financiamento ativo. Nesse caso, a saída é portabilidade do financiamento pra banco que aceite "troca com troco" — você porta o saldo devedor E pega dinheiro extra na operação.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que rotativo do cartão não tem prazo. Você pode rolar aquela dívida pro resto da vida (e o banco adora isso — lucro infinito). Já home equity tem prazo fixo: 120, 180 ou 240 meses dependendo do banco. Ou seja, você SABE quando termina de pagar.

Outro ponto: home equity libera limite no cartão de novo. Se você tinha R$ 50 mil de limite mas tava usando R$ 48 mil no rotativo, seu "limite real" era R$ 2 mil. Quando você quita os R$ 48k com home equity, os R$ 50k voltam disponíveis. Aí depende da sua disciplina — pode virar tiro no pé ou ferramenta útil pra emergências.

E tem um hack que quase ninguém fala: você pode usar home equity pra quitar rotativo E investir o resto. Exemplo: cliente com R$ 30k no rotativo + apto de R$ 500k quitado. Pega R$ 300k em home equity (60% LTV) a 1,19% a.m., quita os R$ 30k do rotativo, investe R$ 250k em CDB que rende 12% a.a. (1% a.m.). Nesse caso, o juro do investimento praticamente empata com o juro do home equity — você zerrou a dívida cara de graça (considerando o rendimento líquido).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar
Bradesco oferece home equity a 1,49% a.m. Daycoval oferece 0,99% a.m. pro mesmo perfil. Diferença de 0,5 ponto percentual significa R$ 38 mil a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 300 mil. A Solva compara 22 bancos em 24h — usa isso a seu favor.

Erro 2: Não negociar os custos de cartório
O registro de alienação fiduciária custa entre R$ 2.500 e R$ 7.000 dependendo do estado e do valor do imóvel. Mas muitos bancos embutem esse custo no financiamento — ou seja, você não paga de entrada, só aumenta o valor total financiado em R$ 5 mil. Pergunta isso antes de fechar.

Erro 3: Pegar home equity mas continuar usando rotativo
Já mencionei acima, mas vale reforçar: se você não corta os cartões (literalmente) ou pelo menos congela os limites, vai acabar com dívida dupla. Cliente que faz isso geralmente volta pro rotativo em 6-8 meses. Aí já perdeu os R$ 5k de custo de entrada do home equity sem resolver nada.

Erro 4: Ignorar o prazo
Home equity em 240 meses (20 anos) tem prestação baixíssima — mas você vai pagar juros por DUAS DÉCADAS. Muita gente escolhe o prazo mais longo sem calcular o custo total. R$ 100 mil a 1,19% a.m. em 120 meses = R$ 34.440 de juros pagos. Os mesmos R$ 100k em 240 meses = R$ 86.400 de juros. Diferença de R$ 52 mil só por dobrar o prazo.

Erro 5: Esquecer que home equity não é mágica
Home equity resolve o sintoma (juros altos), mas não a causa (gastar mais do que ganha). Se você entrou