Qual o melhor banco home equity em inventário?

Resposta direta: Dos 22 bancos parceiros Solva, apenas 3 aceitam imóvel em inventário: Itaú (exige formal de partilha registrado), Daycoval (aceita certidão de herdeiros + anuência cônjuge) e Creditas (análise caso a caso, inventário extrajudicial preferencial). Taxa média 1,29%-1,49% a.m., prazo até 180 meses. O "melhor" depende da fase do inventário: formal registrado = Itaú ou Daycoval; inventário em andamento = Creditas ou aguardar conclusão.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A maioria dos bancos simplesmente NÃO aceita imóvel em inventário como garantia. Dos 22 que a Solva trabalha, só 3 topam: Itaú, Daycoval e Creditas. Itaú exige que o formal de partilha já esteja registrado no cartório (ou seja, inventário praticamente concluído). Daycoval aceita certidão de herdeiros mais anuência de todos + cônjuge. Creditas analisa caso a caso, preferência pro extrajudicial. Taxa entre 1,29% e 1,49% ao mês, prazo até 15 anos.

Traduzindo: se o inventário ainda tá rolando (não tem formal registrado), suas opções são Creditas (se o caso for simples) ou esperar. Se já tem o formal no cartório, aí sim Itaú e Daycoval entram forte.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas inventário é uma palavra guarda-chuva — pode ser um processo de 6 meses com 2 herdeiros concordando em tudo, ou uma guerra de 5 anos com 8 primos brigando. O banco não vai te dar R$ 500k se não souber QUEM é o dono oficial do imóvel. Por isso as exigências variam tanto.

Tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico. Por exemplo: você é herdeiro único ou tem irmãos? O inventário é judicial ou extrajudicial? Já saiu o formal de partilha ou ainda tá em discussão? Cada resposta dessas abre ou fecha portas.

Quando vale / quando não vale

Vale quando:

Cenário A — Formal de partilha já registrado: Seu pai faleceu há 1 ano, inventário extrajudicial concluído em 8 meses, formal de partilha registrado na matrícula do imóvel (você + 2 irmãos, cada um com 33,33%). Itaú libera até 60% do valor de avaliação. Imóvel avaliado em R$ 1,2M = você acessa até R$ 240k (sua cota de 33% × 60% LTV). Taxa 1,39% a.m. em 120 meses. Funciona.

Cenário B — Herdeiro único + certidão: Mãe faleceu, você é filho único, inventário extrajudicial em andamento (2 meses), já tem certidão de herdeiros expedida. Daycoval aceita com anuência do cônjuge (se casado). Imóvel R$ 800k, LTV 50%, você pega até R$ 400k. Taxa 1,49% a.m. em 180 meses. Funciona, mas demora 30-45 dias pra análise.

Cenário C — Inventário extrajudicial simples: Avó faleceu, 3 herdeiros (você + 2 primos), todos concordam, inventário extrajudicial iniciado há 4 meses (ainda sem formal). Creditas analisa caso a caso. Se o advogado do inventário confirma conclusão em 60-90 dias + todos herdeiros assinam anuência, pode rolar. Depende — 40% de chance.

Não vale quando:

Cenário D — Inventário judicial em briga: Pai faleceu há 3 anos, 5 irmãos, inventário judicial na Vara de Família, ainda discutindo partilha. NENHUM banco aceita. Motivo: risco de reversão (decisão judicial pode mudar quem fica com o quê). Bloqueio total até sentença definitiva.

Cenário E — Imóvel ainda sem formal registrado: Inventário extrajudicial finalizado MAS o formal de partilha ainda não foi levado pro cartório de registro de imóveis (custo de ~R$ 8-12k + ITBI dependendo do estado assusta herdeiros). Itaú NÃO aceita. Daycoval talvez, se tiver menos de 30 dias. 80% de chance de negativa.

Cenário F — Herdeiro menor de idade: Um dos herdeiros tem 16 anos. Inventário depende de alvará judicial pra conclusão. Bancos fogem — prazo imprevisível + burocracia. Inviável até o menor completar 18 anos OU sentença judicial autorizando.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o inventário muda a matrícula do imóvel — e é essa matrícula atualizada que o banco avalia. Se você é herdeiro mas a matrícula ainda tá em nome do falecido, tecnicamente VOCÊ NÃO É DONO ainda (pro banco). O registro é o que vale.

Aqui vai o insider info: dos 3 bancos que aceitam, o Daycoval é o mais flexível em prazo. Itaú exige formal registrado (ponto). Creditas negocia se o inventário tiver previsão de conclusão documentada. Mas Daycoval já liberou ops com certidão de herdeiros + compromisso de registro do formal em 90 dias (herdeiro assina que vai registrar assim que sair). Taxa um pouco mais alta (1,49% vs. 1,39% Itaú), mas velocidade compensa se você precisa do dinheiro AGORA.

Outro ângulo: custo de oportunidade. Se o inventário vai demorar 6+ meses pra sair o formal, pode fazer sentido esperar. Por quê? Porque com formal registrado você tem 11 bancos competindo (não só 3). Resultado: taxa cai de 1,49% pra 1,19%-1,29% média. Numa operação de R$ 400k em 10 anos, isso significa R$ 38-52k a menos pagos. Vale a pena fazer as contas.

E tem um detalhe técnico que muda tudo: tipo de inventário. Extrajudicial (cartório) = 80% de chance com Creditas/Daycoval. Judicial (vara de família) = 5% de chance mesmo com formal (porque sentença pode ser recorrida). A Lei 11.441/2007 permitiu inventário extrajudicial quando não há testamento/menores/incapazes — se seu caso se encaixa, força o extrajudicial (mais rápido + bancos aceitam melhor).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1 — Assumir que "inventário em andamento" = aceito
Custo: perder 2-3 semanas tentando aprovar em banco que nunca ia aceitar. Solução: antes de pedir proposta, confirma se tem formal de partilha REGISTRADO. Se não tem, vai direto pros 3 que aceitam (ou espera).

Erro #2 — Não atualizar a matrícula antes de pedir crédito
Custo: banco nega porque matrícula tá "suja" (ainda consta o nome do falecido). Registro do formal custa R$ 8-12k + ITBI (se houver), mas sem isso você NÃO consegue crédito com 18 dos 22 bancos. Resultado: atrasa a operação em 60-90 dias.

Erro #3 — Não coletar anuência de TODOS os herdeiros + cônjuges
Custo: Daycoval exige assinatura de 100% dos envolvidos (herdeiros + cônjuges se casados). Esquecer 1 pessoa = volta tudo. Numa operação urgente (pagar dívida, investir em negócio), 15 dias de atraso podem custar o negócio. Pior: se um herdeiro mora fora do Brasil, autenticação de firma em consulado demora 30-45 dias.

**Erro #4 — Aceitar a primeira proposta sem compar