Qual o prazo mínimo do home equity?

Resposta direta: O prazo mínimo de home equity varia de 12 a 60 meses dependendo do banco. Bancões como Bradesco e Itaú exigem no mínimo 24 meses. Já fintechs como Creditas e C6 aceitam 12 meses. O prazo máximo chega a 240 meses (20 anos) na maioria das instituições.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O prazo mínimo que você consegue num crédito com garantia de imóvel depende da instituição financeira. Na Solva, que compara 22 bancos simultaneamente, vejo prazos mínimos variando de 12 a 60 meses. A maioria das operações (68% segundo dados internos de 2024) acontece entre 60 e 120 meses — porque o cliente busca parcelas baixas.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença.

Mas calma — tem nuances que mudam a jogada

Olha, a resposta curta acima vale pro básico. Mas tem 3 variáveis que mexem com o prazo mínimo permitido:

1. Tipo de instituição Bancões (Bradesco, Itaú, Santander) normalmente pedem mínimo de 24 meses. Já fintechs especializadas (Creditas, CashMe, Pontte) aceitam 12 meses porque têm processos mais ágeis e custos operacionais menores.

2. Valor liberado Quanto maior a operação, maior a tendência do banco exigir prazo mínimo mais longo. Exemplo: vi casos onde o banco só aceitava mínimo de 36 meses pra valores acima de R$ 800 mil (porque a parcela ficaria muito alta em 12 meses, aumentando risco de inadimplência).

3. LTV (Loan-to-Value) Se você pegar emprestado 80% do valor do imóvel, o banco tende a exigir prazo maior. Com LTV de 30-40%, há mais flexibilidade — já vi C6 liberar 12 meses pra cliente com LTV de 25% e renda alta.

Quando prazo curto vale (e quando não vale)

Vale pra você se:

Cenário A: Ponte pra venda do imóvel Cliente com apartamento quitado em SP (valor R$ 1,2M) precisava de R$ 300 mil pra entrada de casa maior. Sabia que venderia o apartamento em 6-9 meses. Fechou 12 meses no Creditas (taxa 1,19% a.m. em jan/2025), quitou antecipado no mês 8 quando o AP vendeu. Economia: não ficou "preso" num prazo longo desnecessário.

Cenário B: Substituição de dívida cara Empresário com R$ 200k no cartão CNPJ (rotativo a 8% a.m.). Pegou home equity de 24 meses pra zerar o cartão. Parcela alta (R$ 11.200/mês), mas total pago = R$ 268.800 vs. R$ 432 mil se deixasse o rotativo rodar 24 meses. Diferença: R$ 163k economizados.

NÃO vale se:

Cenário C: Renda não sustenta a parcela Cliente queria 12 meses pra pegar R$ 400k (imóvel quitado R$ 1,5M). Parcela ficaria em R$ 38.500/mês. Renda líquida: R$ 45k. Banco (Bari) negou porque comprometimento de 85% da renda. Ele refez com 60 meses, parcela caiu pra R$ 8.900 (20% da renda).

Cenário D: Obra/reforma de longo prazo Arquiteta precisava de R$ 350k pra reforma completa de casa (16 meses de obra). Fazer 12 meses significava começar a pagar parcelas enormes (R$ 33k) enquanto ainda gastava com a obra. Fez 120 meses (parcela R$ 5.800), pode ir abatendo o saldo conforme sobrar caixa.

O que ninguém te conta sobre prazo mínimo

A maioria dos artigos esquece de mencionar que prazo curto ≠ economia automática. Vejo cliente pensando "vou fazer 12 meses pra pagar menos juros" sem olhar pra 2 coisas:

1. Custo de oportunidade Se você pega R$ 500k em 12 meses (parcela ~R$ 47 mil), trava esse dinheiro da parcela. Se tivesse feito 60 meses (parcela R$ 12.500), os R$ 34.500/mês de diferença poderiam render 1,05% a.m. num CDB. Em 12 meses, isso dá ~R$ 50 mil líquidos — praticamente paga o "custo extra" de alongar o prazo.

2. Amortização é possível (e barata) Lei 14.711/2023 garante direito de quitar antecipadamente SEM multa. Então você pode contratar 60 meses pra ter parcela confortável e, se sobrar grana no mês 8, amortiza R$ 100k sem custo. Fica com o melhor dos dois mundos: flexibilidade + pagamento acelerado quando puder.

3. Bancos usam prazo curto pra selecionar perfil Quanto menor o prazo que você aceita, mais o banco entende que você tem renda alta e estável. Por isso, em propostas competitivas (leilão reverso Solva), quem aceita 24-36 meses às vezes consegue taxa 0,08-0,12 p.p. menor. Exemplo real: cliente fez 36 meses no Daycoval a 1,09% a.m. vs. 1,19% se fizesse 120 meses (mesma operação, diferença só no prazo).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Forçar prazo curto sem reserva de emergência Vi cliente fazer 18 meses com parcela de R$ 28k (renda líquida R$ 35k). No mês 4, carro bateu, oficina R$ 22k. Ele não tinha reserva e entrou em atraso. Custo: multa 2% + juros de mora 1% a.m. + score baixando. Perda estimada: R$ 18k em 6 meses de atraso recorrente até renegociar.

Preço do erro: Não ter 6x a parcela guardada antes de contratar prazo curto = risco de perder R$ 15-25k em penalidades.

Erro 2: Ignorar prazo mínimo do banco na simulação Cliente simulou 12 meses no Bradesco. Quando foi assinar, descobriu que mínimo era 24 meses. Perdeu 3 semanas refazendo proposta (taxa subiu 0,15 p.p. porque Selic mudou nesse meio tempo). Diferença: R$ 9.800 a mais pagos no total.

Preço do erro: Não validar prazo mínimo ANTES de dar entrada nos docs = atraso + possível taxa pior.

Erro 3: Aceitar a primeira proposta sem comparar prazos flexíveis Cliente aceitou 60 meses no banco A (1,29% a.m.). Solva mostrou que banco B oferecia 24-120 meses a 1,15% a.m. Ele fez 84 meses (parcela similar) e economizou R$ 38 mil no total pago vs. proposta inicial.

Preço do erro: Não comparar 11+ bancos com prazos diferentes = média de R$ 30-50k perdidos numa op de R$ 500k.

Erro 4: Confundir prazo mínimo com carência Prazo mínimo = tempo total pra pagar tudo. Carência = meses que você não paga principal (só juros). Vi cliente achar que "12 meses" significava pagar só juros por 1 ano. Não. Significa quitar TUDO em 12 meses (parcelas altas desde o mês 1).

Preço do erro: Assinar sem entender = parcela 3-4x maior que esperava.

Erro 5: Esquecer do prazo médio real do mercado Segundo ABECIP, o prazo médio contratado em home equity no Brasil é 96 meses (8 anos). Se você está pensando em fazer 12-24 meses, está nadando contra a maré.