Quanto banco libera no home equity de imóvel de 500 mil?

Resposta direta: Num imóvel avaliado em R$ 500 mil, os bancos liberam entre R$ 250 mil (50% do valor) e R$ 350 mil (70% do valor). O percentual exato varia por instituição: Bradesco oferece até 60%, Itaú até 65%, Santander e fintechs como Creditas chegam a 70%. Imóveis quitados têm LTV maior que financiados.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se seu imóvel vale R$ 500 mil e está quitado, você consegue entre R$ 250 mil e R$ 350 mil em crédito home equity. A média do mercado em 2025 é 60% do valor de avaliação (R$ 300 mil), mas bancos maiores costumam ser conservadores (50-60%), enquanto fintechs chegam a 70% pra perfis com renda comprovada acima de R$ 15 mil/mês. Segundo dados da ABECIP, o LTV médio (Loan-to-Value) nas operações fechadas em março de 2025 foi 58,3%.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta de R$ 250-350 mil vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar o valor final aprovado pro seu caso específico.

Um cliente mandou essa exata pergunta no WhatsApp semana passada. Imóvel dele: R$ 520 mil na avaliação. Três bancos ofereceram valores MUITO diferentes: Bradesco aprovou R$ 288 mil (55%), Itaú R$ 338 mil (65%), e a Creditas bateu R$ 364 mil (70%). A diferença? R$ 76 mil a mais entre a menor e a maior proposta. Mesmo imóvel. Mesmo cliente.

O que mudou entre as ofertas: o Bradesco pediu comprovação de renda formal (ele é CLT, ganhou R$ 18k/mês), o Itaú aceitou declaração de IR + extratos, e a Creditas aprovou sem renda comprovada porque o imóvel estava quitado e o score era 850+.

Quando você pega mais (ou menos) que a média

Esses cenários mudam o LTV aprovado:

Cenário A — Você pega o máximo (R$ 350 mil / 70%)

• Imóvel quitado (zero dívida no mesmo bem)
• Renda comprovada acima de R$ 15 mil/mês OU score 800+
• Localização tier 1 (São Paulo, Rio, capitais valorizadas)
• Instituições mais agressivas: Creditas, C6, Inter, Sofisa

Cenário B — Você pega menos (R$ 250-280 mil / 50-56%)

• Imóvel ainda financiado (banco desconta saldo devedor do LTV)
• Sem comprovação de renda formal
• Imóvel em cidade pequena ou com mercado imobiliário menos líquido
• Bancões tradicionais com política conservadora (Bradesco, Caixa)

Cenário C — Imóvel financiado com R$ 150 mil de saldo devedor Se você ainda deve R$ 150 mil no financiamento do imóvel de R$ 500 mil, o banco calcula o LTV sobre o valor LÍQUIDO (R$ 500k - R$ 150k = R$ 350k). A 60% de LTV, você consegue no máximo R$ 210 mil. Alguns bancos como BV e Daycoval fazem portabilidade + home equity simultâneos, liberando até R$ 280 mil nesses casos.

O que ninguém te conta sobre LTV

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o percentual de liberação NÃO é fixo por banco. Ele varia conforme três fatores que a análise de crédito pondera:

1. Tipo de garantia — Imóvel quitado permite LTV 10-15pp maior que imóvel financiado. Por quê? Risco menor pra instituição. Se você não pagar, o banco executa a garantia sem concorrer com outro credor (o banco do financiamento original).

2. Avaliação vs preço de mercado — Bancos contratam avaliadores certificados (geralmente Fipe ou empresas especializadas). Se seu imóvel foi comprado por R$ 500 mil mas a avaliação aponta R$ 480 mil, o LTV será calculado sobre R$ 480 mil. Na Solva, 18% dos imóveis avaliados em 2024 tiveram divergência >5% entre valor declarado pelo cliente e laudo.

3. Política de risco da instituição no mês — Bancos ajustam LTV conforme apetite de risco. Em dezembro/2024, quando o BACEN elevou a Selic pra 12,25%, três bancos parceiros reduziram LTV máximo de 70% pra 65% temporariamente. Em fevereiro/2025, voltaram a 70% após captação de funding mais barato via LCI.

Exemplo prático: cliente com imóvel de R$ 500 mil em Curitiba, avaliado em R$ 490 mil. CLT com renda de R$ 22 mil/mês. Simulamos em março/2025:

• Santander: R$ 343 mil (70% sobre R$ 490k)
• Itaú: R$ 318,5 mil (65% sobre R$ 490k)
• Bradesco: R$ 294 mil (60% sobre R$ 490k)

Diferença de R$ 49 mil entre maior e menor proposta. Taxas também variaram: 0,89% a.m. (Santander) vs 1,12% a.m. (Bradesco).

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar — Numa operação de R$ 300 mil a 1,1% a.m. vs 0,85% a.m. em 120 meses, você paga R$ 67 mil a mais de juros. Diferença que daria pra comprar um carro seminovo.

• Pedir 100% do que o banco oferece — Se o banco aprova R$ 350 mil mas você precisa de R$ 280 mil, pegue só o necessário. Cada R$ 100 mil a mais em 10 anos = ~R$ 110 mil em juros (CET 1,15% a.m.). A parcela também fica mais alta (compromete capacidade de pagamento).

• Não revisar a avaliação do imóvel — Bancos usam avaliadores diferentes. Se a primeira avaliação vier baixa (R$ 470 mil num imóvel que vale R$ 500 mil), você pode solicitar segunda opinião. Na Solva, conseguimos reavaliar 11% dos casos que vinham com valor abaixo do esperado — média de R$ 32 mil a mais liberados.

• Ignorar o timing da Selic — Com Selic a 13,75% (abril/2025), taxas de home equity subiram. Cliente que simulou em novembro/2024 viu taxa de 0,92% a.m. virar 1,18% a.m. em março/2025. Diferença de R$ 28 mil em juros totais numa op de R$ 300 mil. Se a Selic está em alta, tranque a taxa rapidamente (maioria dos bancos reserva proposta por 30 dias).

• Não negociar taxas adicionais — Tarifa de avaliação varia de R$ 500 a R$ 2.500 conforme banco. Registro em cartório: R$ 3 mil a R$ 8 mil. Na Solva, negociamos isenção de tarifa de avaliação em 3 dos 22 bancos parceiros (saving médio de R$ 1.600 por operação).

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas perguntas:

• Seu imóvel está avaliado ou foi comprado recentemente por ~R$ 500 mil?
• Você precisa de pelo menos R$ 200 mil em crédito? (Abaixo disso, taxas de home equity perdem competitividade vs empréstimo pessoal)
• Consegue pagar parcela entre R$ 3.500 e R$ 5.200/mês?