Quanto custa home equity banco BS2?

Resposta direta: O home equity BS2 custa de 1,09% a 1,49% ao mês (13,83% a 19,39% ao ano) + 3,38% de IOF + R$ 1.500 a R$ 3.500 em custos operacionais (avaliação, registro). Taxa exata varia por prazo (máx. 240 meses) e valor (R$ 50k a R$ 15M). Última atualização: abril/2026.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O BS2 cobra três tipos de custo no home equity:

1. Taxa de juros mensal: 1,09% a 1,49% ao mês (varia por análise de crédito e prazo escolhido)
2. IOF: 3,38% fixo sobre o valor liberado (imposto federal, não vai pro banco)
3. Custos operacionais: R$ 1.500 a R$ 3.500 (avaliação do imóvel + registro de garantia em cartório)

Num exemplo concreto: pra liberar R$ 300 mil com prazo de 120 meses a 1,29% ao mês, você pagaria R$ 10.140 de IOF + aprox. R$ 2.200 de custos operacionais + 120 parcelas de R$ 4.830 (total de R$ 592.240 ao longo de 10 anos).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

O BS2 funciona com tabela escalonada: quanto maior o prazo, maior a taxa. E quanto maior o valor liberado, menor tende a ser a taxa (acima de R$ 1M eles negociam caso a caso). A faixa que mencionei (1,09% a 1,49% ao mês) reflete operações aprovadas entre janeiro e abril de 2026 nos nossos 427 clientes Solva que fecharam com o BS2.

Outro ponto: esses custos operacionais (R$ 1.500 a R$ 3.500) são cobrados antes da liberação. Você não paga isso parcelado — sai do bolso ou é descontado do valor liberado. A maioria dos clientes opta por descontar do montante (ex: quer R$ 300k líquidos? Simula R$ 315k pra cobrir IOF + custos).

Quando vale / quando não vale

Cenário A — Vale muito:
Maria tem imóvel quitado de R$ 2,8M no Jardins (SP). Precisa de R$ 500k pra expandir a clínica odontológica. Simulou com a Solva e o BS2 ofereceu 1,19% ao mês (15,60% ao ano) em 180 meses. Total de juros pagos: R$ 608k. Se ela tivesse feito empréstimo pessoal a 4% ao mês (comum em banco digital), pagaria R$ 2,4 milhões de juros no mesmo prazo. Economia de R$ 1,79 milhão.

Cenário B — Não compensa:
João precisa de R$ 30k pra trocar de carro. Imóvel dele vale R$ 450k (financiado, faltam R$ 180k pagar). O BS2 não aprova operações abaixo de R$ 50k. Além disso, os custos fixos (IOF R$ 1.014 + operacionais R$ 1.800) representam 9,3% do valor — proporcionalmente caro. Nesse caso, um CDC de veículo ou até usar FGTS faria mais sentido.

Cenário C — Precisa comparar:
Cláudio quer R$ 800k pra comprar outro imóvel (investimento). Tem casa quitada de R$ 3,5M em BH. O BS2 ofereceu 1,29% ao mês. Mas na mesma simulação Solva, o Itaú ofereceu 1,09% e o Daycoval 1,12%. Diferença de 0,17 a 0,20 pontos percentuais = R$ 68 mil a menos pagos em juros ao longo de 15 anos. Por isso a gente sempre compara os 22 bancos.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o BS2 tem limite de operação mais baixo que bancões. Enquanto Bradesco/Itaú/Santander aprovam até R$ 50 milhões (casos específicos), o BS2 opera normalmente até R$ 15 milhões. Acima disso, eles analisam caso a caso e muitas vezes não aprovam.

Outro detalhe: o BS2 é rápido na análise (72h úteis em média), mas exigente na documentação. Eles pedem certidões negativas atualizadas (menos de 30 dias) de TODOS os proprietários do imóvel, mesmo que só um seja o tomador. Se você tem imóvel em condomínio com ex-cônjuge ou herdeiros, prepare-se pra burocracia extra.

E tem um ponto que pouquíssima gente sabe: o BS2 aceita imóveis com dívida condominial (até R$ 50k), desde que você quite no ato da liberação. Bancos tradicionais barram qualquer dívida de condomínio — isso abre brecha pra quem tem pendências menores.

Por último: o BS2 permite amortização sem multa após 6 meses de contrato. Muitos bancos cobram 2% a 5% sobre o valor amortizado. Se você planeja quitar antecipadamente (ex: vendeu ações, recebeu herança), isso economiza dinheiro real.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta sem comparar com os 21 outros bancos parceiros Solva
Custo médio: R$ 47 mil a mais pagos em juros numa operação de R$ 500k em 10 anos (diferença de 0,20 pontos percentuais na taxa, comum entre BS2 e concorrentes como Daycoval ou CashMe). A Solva mostra as 3-5 melhores propostas lado a lado em 24h, de graça.

Erro #2: Não descontar IOF + custos do valor total solicitado
Custo: você recebe R$ 12 a 15 mil a menos do que esperava (surpreendido no dia da liberação). Sempre simule o valor líquido que você REALMENTE precisa + 6% a 7% pra cobrir impostos e taxas.

Erro #3: Escolher prazo muito curto pra reduzir juros totais
Custo: parcela alta pode comprometer 50%+ da renda e ser reprovada pelo banco (comprometimento máximo permitido: 35% a 40% da renda bruta). Ou pior: você aprova, mas não consegue pagar e perde o imóvel. Prazo ideal: aquele que deixa a parcela em 25% a 30% da renda.

Erro #4: Ignorar o custo de oportunidade do imóvel parado
Custo invisível: você tem R$ 2M parados num imóvel quitado que poderia render 0,85% ao mês (10,63% ao ano) em CDB ou Tesouro. Liberar R$ 1M a 1,29% ao mês do BS2 e investir a diferença a 0,85% não faz sentido financeiro (você PAGA 0,44% líquido ao mês). Só vale se o investimento do dinheiro render MAIS que a taxa do empréstimo (ex: expandir negócio com ROI de 25% ao ano).

Erro #5: Não ler as cláusulas de vencimento antecipado
Custo potencial: perder o imóvel se atrasar 3+ parcelas. O BS2 (como todo banco em alienação fiduciária) pode executar a garantia em 90 dias via leilão extrajudicial (Lei 9.514/97). Não existe "negociar dívida" como em financiamento imobiliário clássico — a execução é rápida e irreversível.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Você precisa de R$ 50k ou mais? (mínimo BS2)
2. Seu imóvel está quitado OU tem menos de 50% financiado? (BS2 aceita até 50% de dívida sobre o valor do imóvel)
3. **Você tem renda comprovada de pelo