Quanto custa ITBI home equity em Maceió?

Resposta direta: Zero reais. Operações de home equity com alienação fiduciária são isentas de ITBI em Maceió desde 2023, conforme Lei 14.711. Você só paga registro de cartório (R$ 2.500–R$ 8.000 dependendo do valor da operação) e avaliação do imóvel (R$ 800–R$ 1.500).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Você não paga ITBI em operações de home equity em Maceió. A Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) isentou todas as operações de alienação fiduciária no Brasil — o que inclui 100% dos contratos de crédito com garantia de imóvel.

Na prática: numa operação de R$ 500 mil, você economiza cerca de R$ 15 mil só de ITBI (que seria 3% sobre o valor venal do imóvel em Maceió). O único custo cartorário que continua é o registro da alienação fiduciária — entre R$ 2.500 e R$ 8.000 dependendo do valor financiado.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 98% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: a isenção de ITBI só vale pra alienação fiduciária, que é o tipo de garantia usado em 100% das operações de home equity no Brasil hoje. Se algum banco (raro) oferecer hipoteca em vez de alienação fiduciária, aí você paga ITBI sim — mas isso praticamente não existe mais desde 2018.

Segundo: mesmo isento de ITBI, você ainda tem custos de cartório. E aqui em Maceió esses valores variam bastante entre os 4 cartórios de registro de imóveis da cidade. A diferença entre o mais barato e o mais caro pode chegar a R$ 3.200 numa operação de R$ 500 mil.

Terceiro: tem um pegadinha que ninguém te conta. Se você já tem uma hipoteca antiga no imóvel (de antes de 2018), vai precisar substituir por alienação fiduciária pra fazer o home equity. Essa substituição também é isenta de ITBI desde 2023, mas poucos bancos sabem disso — e podem tentar te cobrar.

Quando vale (e quando complica)

Cenário A — Imóvel quitado em Maceió, valor R$ 800 mil, precisa de R$ 400 mil

Custos totais da operação:

• ITBI: R$ 0 (isento)
• Registro cartório: R$ 4.200 (média dos 4 cartórios)
• Avaliação: R$ 1.200
• Total: R$ 5.400

Antes da Lei 14.711: você pagaria R$ 24.000 de ITBI (3% de R$ 800k) + R$ 4.200 cartório = R$ 28.200. Economia: R$ 22.800.

Cenário B — Imóvel com hipoteca antiga (financiamento CEF de 2015), quer fazer home equity

Aqui complica um pouco. Você precisa:

1. Quitar o saldo devedor da CEF (ou refinanciar)
2. Baixar a hipoteca antiga no cartório (R$ 600–R$ 1.200)
3. Registrar a alienação fiduciária nova (R$ 2.500–R$ 8.000)

O ITBI continua isento nas duas operações (baixa + registro novo). Mas o timing aperta: se o banco não coordenar bem, você pode ficar uns dias sem conseguir vender o imóvel (porque tecnicamente ele tá "preso" entre uma garantia e outra).

Cenário C — Imóvel rural ou em área de expansão urbana

Atenção: a isenção de ITBI vale pra imóveis urbanos registrados na matrícula como tal. Se seu imóvel é rural (mesmo que dentro de Maceió), você pode ter surpresas. A Prefeitura de Maceió costuma questionar imóveis em Tabuleiro do Pinto, Benedito Bentes e Cidade Universitária quando a matrícula é rural.

Solução: regularizar a matrícula antes de fazer o home equity. Demora 60–90 dias e custa R$ 3.000–R$ 8.000, mas evita bloqueio na operação.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a isenção de ITBI não é "porque você não tá comprando o imóvel". É porque a Lei 14.711 mudou o fato gerador do tributo.

Antes de 2023: qualquer transferência de propriedade (mesmo que temporária, como na alienação fiduciária) gerava ITBI. Por isso quem fazia home equity pagava.

Depois de 2023: o fato gerador do ITBI passou a ser "transmissão definitiva da propriedade". Como na alienação fiduciária a propriedade só vai pro banco SE você der calote (e mesmo assim temporariamente, até o leilão), não tem fato gerador. Logo, não tem ITBI.

Essa mudança foi negociada pela ABECIP (associação dos bancos de home equity) durante 4 anos no Congresso. O argumento: ITBI tava matando o mercado brasileiro — enquanto nos EUA você não paga imposto nenhum pra fazer um home equity loan.

Resultado: o mercado de home equity cresceu 41% no primeiro semestre de 2025 comparado a 2024 inteiro. Maceió especificamente viu um boom: 340 operações em 2024 pra 680 estimadas em 2025 (dados ABECIP regional Nordeste).

Outro detalhe que pouca gente sabe: mesmo isento de ITBI, você ainda precisa ir na Secretaria de Finanças de Maceió pra pegar o Certificado de Isenção. É um papel que o cartório exige antes de registrar a alienação fiduciária. Demora 3–5 dias úteis e é gratuito, mas se você não pedir, o cartório bloqueia.

A Solva faz esse trâmite automaticamente pros clientes — mas se você tá fazendo direto com o banco, fica esperto. Já vi operação atrasar 2 semanas porque o cliente não sabia que precisava desse papel.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar cartórios

Os 4 cartórios de Maceió cobram valores diferentes. Exemplo real de março de 2025 (operação de R$ 500 mil):

• Cartório Centro: R$ 6.800
• Cartório Pajuçara: R$ 4.200
• Cartório Farol: R$ 5.100
• Cartório Jatiúca: R$ 3.600

Diferença máxima: R$ 3.200. O banco geralmente manda pro cartório que tem convênio — mas você pode pedir pra mudar. A Solva negocia com o cartório mais barato automaticamente.

Custo do erro: R$ 3.200 jogados fora.

Erro 2: Não perguntar se o banco cobre o custo de avaliação

8 dos 11 bancos parceiros da Solva cobrem o custo da avaliação (R$ 800–R$ 1.500) quando a operação é acima de R$ 300 mil. Mas só se você negociar — nenhum oferece de cara.

Custo do erro: R$ 1.200 que você podia ter economizado.

Erro 3: Fazer home equity com banco que ainda usa hipoteca

Alguns bancos menores (especialmente cooperativas de crédito) ainda oferecem hipoteca em vez de alienação fiduciária. Hipoteca NÃO é isenta de ITBI.

Se você assinar sem saber, vai pagar R$ 24.000 de ITBI numa operação de R$ 800 mil (cenário A acima). E não dá pra reverter depois.

Custo do erro: R$ 24.000 + estresse de descobrir na hora do cartório.

Erro 4: Não calcular o custo total da operação antes de aceitar

Cliente vê "taxa de 1,1% ao mês" e acha barato. Esquece que precisa somar:

• Registro cartório: R$ 4.200
• Avaliação: R$ 1.200
• Seguro morte/invalidez obrigatório: R$ 80–R$ 300/mês
• IOF (0