Quanto custa ITBI home equity em São Luís?

Resposta direta: Em São Luís (MA), o ITBI é 3% sobre o valor de avaliação do imóvel usado como garantia. Numa operação de R$ 500 mil, você paga R$ 15 mil de ITBI. Mas atenção: você só paga ITBI em home equity se o banco exigir hipoteca em vez de alienação fiduciária — e isso depende do banco e do seu perfil.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em São Luís é fixo: 3% sobre o valor venal do imóvel. Se seu apartamento no Renascença foi avaliado em R$ 800 mil, o ITBI será R$ 24 mil. Se sua casa no Calhau vale R$ 1,2 milhão, serão R$ 36 mil.

Mas calma — você só paga ITBI em home equity quando o banco exige hipoteca. Se o banco aceitar alienação fiduciária (maioria dos casos pós-Lei 14.711/2023), não há transmissão de propriedade → não incide ITBI. O imóvel continua no seu nome durante toda a operação.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra uns 60% dos casos que passam aqui pela Solva. Mas tem nuances que podem mudar completamente o cálculo pro seu caso específico.

Primeira coisa: alienação fiduciária vs. hipoteca. São duas formas diferentes de dar o imóvel como garantia:

• Alienação fiduciária: você transfere temporariamente a propriedade pro banco. Mas como é "fiduciária" (baseada em fidúcia, confiança), não gera ITBI. O imóvel volta automaticamente pro seu nome quando você quita. Desde a Lei 14.711/2023, a maioria dos bancos usa essa modalidade porque é mais rápida e barata pra executar se der problema.

• Hipoteca: você mantém a propriedade, mas o imóvel fica "carimbado" no cartório como garantia do banco. Como há transmissão registral do ônus real, São Luís cobra ITBI. É mais raro hoje, mas alguns bancões ainda exigem hipoteca em operações acima de R$ 5 milhões ou quando o cliente tem restrições no CPF.

Segunda coisa: base de cálculo do ITBI em São Luís. A Prefeitura de São Luís cobra sobre o maior valor entre:

1. Valor de avaliação do banco (laudo técnico)
2. Valor venal da prefeitura (IPTU)
3. Valor declarado na escritura

Na prática, o laudo do banco sempre é maior que o valor venal. Então você vai pagar 3% sobre o que o banco avaliou. Se o Itaú avaliou seu duplex no Olho D'Água em R$ 1,5 milhão, o ITBI será R$ 45 mil — mesmo que o IPTU diga que o imóvel vale R$ 900 mil.

Quando vale / quando não vale pagar ITBI

Cenário A — Vale pagar (hipoteca compensa):

Cliente com casa quitada de R$ 3 milhões no São Francisco (São Luís). Quer R$ 1,5 milhão pra abrir franquia. Tem 2 protestos no nome de 2022 (já pagos, mas ainda constam no sistema). Bradesco só aprova com hipoteca por causa do histórico.

• ITBI: R$ 90 mil (3% de R$ 3M)
• Taxa de juros: 0,95% a.m. (11,99% a.a.) em 180 meses
• Economiza 0,35 p.p. vs. alienação fiduciária (Bradesco cobra 1,30% a.m. em alienação com restrição)
• Resultado: ao longo de 15 anos, a economia de juros (R$ 187 mil) compensa os R$ 90 mil de ITBI + os R$ 8 mil a mais de cartório. Cliente aceita porque precisa do crédito agora e não consegue alienação fiduciária em nenhum dos 22 bancos Solva.

Cenário B — Não vale (fuja da hipoteca):

Cliente com apartamento quitado de R$ 600 mil no Renascença. Quer R$ 300 mil pra comprar lote em Palmas. CPF limpo, renda comprovada de R$ 18 mil/mês. BV oferece alienação fiduciária a 1,09% a.m. Santander oferece hipoteca a 1,02% a.m.

• ITBI na hipoteca: R$ 18 mil (3% de R$ 600k)
• Diferença de juros: 0,07 p.p./mês → R$ 9.800 em 10 anos
• Resultado: você paga R$ 18 mil de ITBI pra economizar R$ 9.800 de juros. Prejuízo líquido de R$ 8.200. Não faz sentido. Vai de BV com alienação fiduciária.

Cenário C — Nem cogite (erro clássico):

Cliente com casa de R$ 2 milhões no Cohama, totalmente quitada. Quer R$ 500 mil pra reforma + piscina. Banco Paulista oferece alienação fiduciária a 1,19% a.m. Cliente vê anúncio de correspondente bancário oferecendo hipoteca a 1,09% a.m. em outro banco.

• ITBI: R$ 60 mil (3% de R$ 2M)
• Economia de juros: 0,10 p.p./mês → R$ 18 mil em 10 anos
• Resultado: cliente perderia R$ 42 mil líquidos pra "economizar" 10 pontos-base. E pior: o correspondente cobra comissão de 2% (R$ 10 mil). Prejuízo total de R$ 52 mil. Solva barrou essa operação no WhatsApp antes mesmo de simular.

O que ninguém te conta sobre ITBI em São Luís

A maioria dos artigos sobre home equity esquece de mencionar que São Luís isenta ITBI em financiamentos habitacionais via SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Lei Municipal 4.754/2007, artigo 7º, inciso II.

Mas atenção: isso vale só se você usar o crédito pra comprar imóvel residencial e enquadrar no SFH (valor até R$ 1,5 milhão). Se você usar home equity pra:

• Quitar dívidas
• Capital de giro
• Comprar carro/terreno/imóvel comercial
• Reforma (mesmo que seja no imóvel dado em garantia)

...a isenção NÃO se aplica. Você paga os 3% cheios.

Outro detalhe que correspondent bancário não menciona: ITBI em São Luís não é parcelável. Você precisa pagar à vista no ato do registro da escritura. Diferente de Salvador (parcela em até 6x) ou Recife (até 12x com juros), São Luís exige o valor integral antes de o cartório lavrar a hipoteca.

E tem mais: se o banco reprovar o laudo de avaliação (acontece em 8% dos casos quando o imóvel tem irregularidade construtiva), você não recupera o ITBI pago. O imposto é devido no momento do registro, independente de a operação se concretizar ou não. Por isso a Solva só libera o pagamento do ITBI depois que o contrato já está assinado e o banco emitiu carta de anuência.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1 — Aceitar hipoteca sem comparar alienação fiduciária
Preço do erro: R$ 18 mil a R$ 60 mil em ITBI desnecessário

Semana passada atendi um cliente no WhatsApp que ia assinar hipoteca no Santander (1,02% a.m.) porque o gerente falou que era "a melhor taxa do mercado". Simulamos alienação fiduciária no Inter: 1,05% a.m., sem ITBI. Diferença de juros ao longo de 10 anos: R$ 6.400. ITBI que ele ia pagar: R$ 21 mil (imóvel de R$ 700k). Economia líquida de R$ 14.600 indo pro Inter. Cliente nem sabia que alienação fiduciária