Quem Aceita Home Equity com Usufruto no Imóvel?

Resposta direta: Bradesco, Santander, Itaú e Daycoval aceitam home equity com usufruto registrado na matrícula do imóvel. Porém, exigem que o usufrutuário assine documentos anuindo com a alienação fiduciária e, em alguns casos, que seja avaliada a expectativa de vida para composição de renda. Bancos menores e fintechs geralmente recusam.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direta: apenas os bancões tradicionais aceitam imóveis com usufruto — e mesmo assim com exigências específicas. Na prática, dos 22 bancos que a Solva trabalha, 4 topam analisar (Bradesco, Santander, Itaú e Daycoval). Os outros 18 recusam na triagem inicial.

O problema não é técnico. É que usufruto cria uma camada extra de complexidade jurídica: o banco precisa da assinatura do usufrutuário pra alienação fiduciária + tem que avaliar se a renda do nu-proprietário (quem vai pagar o empréstimo) aguenta sozinha. Segundo dados da ABECIP, menos de 2% das operações de home equity em 2024 envolveram imóveis com usufruto registrado.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta acima vale pro cenário clássico: imóvel residencial urbano, usufruto vitalício registrado em cartório, usufrutuário com 60+ anos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: se o usufruto é temporário (digamos, por 10 anos) e o prazo do empréstimo fica dentro desse período, alguns bancos ficam mais flexíveis. Vi o Daycoval aprovar uma operação assim em janeiro de 2025 — imóvel de R$ 2,1 milhões em SP, usufruto por 8 anos, empréstimo de R$ 600k em 60 meses.

Segundo: se o usufrutuário tem renda própria e pode entrar como codevedor, a história muda. Aí você soma as rendas e o banco analisa o conjunto. Bradesco aceita esse arranjo desde que o usufrutuário tenha menos de 75 anos no fim do contrato.

Terceiro (e aqui pouca gente sabe): imóveis comerciais com usufruto costumam passar mais fácil que residenciais. Por quê? Porque o banco avalia a capacidade de geração de renda do imóvel (aluguel) como garantia adicional, independente de quem mora ou usa o bem.

Quando vale / quando não vale

Vou te dar cenários reais que atendi nos últimos 6 meses:

Cenário A — VALE: Imóvel R$ 3,5 milhões (Higienópolis/SP), usufruto vitalício pra mãe de 68 anos, nu-proprietário filho com renda comprovada R$ 45k/mês. Precisava de R$ 800k pra comprar outro imóvel. Bradesco aprovou em 14 dias úteis. Taxa 1,19% ao mês (CET 1,49% a.m.). Mãe assinou anuência, mas não entrou como devedora.

Cenário B — VALE COM ADAPTAÇÃO: Imóvel R$ 1,8 milhão (Porto Alegre), usufruto temporário por 12 anos (faltavam 9), nu-proprietária precisava R$ 300k pra quitar dívidas. Daycoval topou porque o prazo do empréstimo (84 meses) cabia dentro do usufruto. Taxa 1,35% a.m. (CET 1,62% a.m.). Usufrutuário assinou como codevedor mesmo sem renda comprovada — garantia foi o imóvel comercial que ele tinha livre.

Cenário C — NÃO VALE: Imóvel R$ 950k (interior de MG), usufruto vitalício pra avó de 82 anos, neta nu-proprietária com renda R$ 8k CLT, precisava R$ 150k. Nenhum banco topou. Por quê? Renda insuficiente pra valor solicitado (comprometeria 68% do salário em 180 meses) + usufrutuária muito idosa (expectativa de vida segundo IBGE: 9,2 anos). Nem os bancões arriscam.

Cenário D — NÃO VALE: Imóvel R$ 2,3 milhões (Brasília), usufruto vitalício, mas usufrutuário se recusou a assinar anuência. Operação morreu ali — sem assinatura do usufrutuário, não há alienação fiduciária válida segundo art. 1.390 do Código Civil. Zero flexibilidade nisso.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos que você lê por aí esquece de mencionar três coisas que mudam o jogo:

1. Expectativa de vida entra na conta — Bancos usam a tábua do IBGE pra calcular. Se o usufrutuário tem 70 anos (expectativa: 15,3 anos segundo dados de 2023), e você quer financiar em 20 anos, o banco vai exigir que o nu-proprietário comprove renda suficiente pra assumir sozinho os últimos 5 anos. Isso aumenta a exigência de renda em 30-40% na prática.

2. Extinção antecipada do usufruto acelera tudo — Se o usufrutuário concordar em extinguir o usufruto via escritura pública (é possível segundo Lei 10.406/02, art. 1.410), você elimina o problema. Já vi duas operações assim em 2025: usufrutuário idoso sem herdeiros diretos topou extinguir em troca de uma compensação financeira (10-15% do valor do empréstimo). Aí o imóvel vira "livre" e qualquer banco aceita.

3. Usufruto não registrado = invisível pro banco — Teve um caso bizarro em março: cliente tinha usufruto verbal (acordo de família, zero papel), imóvel livre na matrícula. Banco nem ficou sabendo. Operação rolou normal. Mas CUIDADO: se depois o usufrutuário registrar o usufruto, pode dar problema na execução da garantia caso você não pague. Tecnicamente o banco pode reverter a operação por vício de informação.

Ah, e tem um ponto que irrita: a taxa NÃO melhora pelo fato de ter usufruto. Você paga a mesma taxa de um imóvel livre. O banco só assume mais risco burocrático, mas não cobra por isso — simplesmente nega mais operações pra compensar.

Erros comuns que custam dinheiro

Listinha rápida dos erros que vejo clientes cometerem (e que poderiam ser evitados):

• Não ler a matrícula antes de simular — Cliente acha que o imóvel é livre, inicia todo o processo, aí na análise documental descobre o usufruto. Perdeu 3-4 semanas. Se tivesse visto antes, já teria focado nos 4 bancos que aceitam. Custo: zero financeiro, mas oportunidade perdida (prazo de uma boa proposta vence em 15 dias úteis).

• Pedir pro usufrutuário assinar "depois" — Alguns clientes tentam adiantar o processo sem envolver o usufrutuário. Resultado: proposta aprovada, mas na assinatura do contrato o usufrutuário some ou recusa. Banco cancela tudo. Sempre envolva o usufrutuário desde o início — pelo menos pra confirmar que ele vai assinar a anuência.

• Aceitar a primeira proposta sem comparar — Esse é clássico. Cliente fica feliz porque UM banco aceitou, assina correndo. Média de economia quando você compara os 4 bancos que topam usufruto: R$ 38 mil em 10 anos numa operação de R$ 500k. Diferença de taxa entre o melhor e o pior nesses casos oscila entre 0,16 e 0,31 pontos percentuais ao mês.

• Esquecer que a anuência precisa de reconhecimento de firma — Parece besteira, mas atrasa 1-2 semanas se o usufrutuário mora longe ou tem dificuldade de locomoção. Alguns cartórios ainda não aceitam reconhecimento digital. Organize isso com antecedência.

• Não calcular a renda necessária antecipadamente