Zili e melhor que Unicred? Análise completa home equity 2026

TL;DR: Zili vence em velocidade (aprovação em até 48h) e ticket único (até R$ 3M). Unicred vence em taxas mínimas (a partir de 0,69% a.m. + IPCA) e aceita cooperado sem comprovação formal de renda. Não existe "melhor absoluto" — existe melhor por perfil e contexto.

Por Gabrielle "Gabi" Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial Zili, Site oficial Unicred, dados coletados em abril/2026.

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Como Zili funciona (mecanismo)

Zili é uma fintech (SCD — Sociedade de Crédito Direto) fundada em 2020, focada exclusivamente em crédito imobiliário e home equity. Opera 100% digital via aplicativo próprio, sem agências físicas.

O mecanismo diferencial da Zili está na aprovação automatizada via scoring proprietário. Você envia documentos pelo app (RG, CPF, escritura, últimos IR ou contracheques) e o sistema cruza com bases públicas (CRI, Receita Federal, Serasa) em tempo real. Resposta da pré-aprovação sai em até 2 horas. Aprovação final com proposta assinada: 48 horas na maioria dos casos.

A Zili trabalha apenas com imóveis quitados — zero exceção. Usa alienação fiduciária (Lei 9.514/97) como garantia. LTV máximo de 60% significa: imóvel avaliado em R$ 1 milhão → empréstimo até R$ 600 mil.

Taxa praticada parte de 0,79% a.m. + IPCA (dados abril/2026). Isso equivale a aproximadamente 10% a.a. nominal + variação do IPCA. Perfil que consegue essa taxa mínima: score acima de 800, renda comprovada 5x+ a parcela, imóvel em capital ou região metropolitana com liquidez alta (FipeZap acima da média regional).

Prazo máximo: 180 meses (15 anos). Não oferece carência. Amortização sistema SAC (parcelas decrescentes) ou Tabela Price (parcelas fixas em termos nominais, antes do IPCA).

Ponto forte operacional: portabilidade integrada. Se você tem crédito imobiliário ativo em outro banco e quer portar pra Zili, o processo é gerenciado dentro do mesmo app. Segundo dados da própria Zili, 32% das operações em 2025 foram portabilidades.

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Como Unicred funciona (mecanismo)

Unicred é uma cooperativa de crédito fundada em 1989, com mais de 4 milhões de cooperados em 24 estados. Opera via modelo cooperativista: você precisa ser cooperado (associado) pra contratar produtos. Taxa de adesão varia por singular (unidade regional), geralmente entre R$ 50-150 + quota-capital mínima de R$ 1.000 (devolvida quando sair da cooperativa).

O diferencial estrutural da Unicred no home equity está na flexibilidade pra cooperado sem comprovação formal de renda. Se você é autônomo, empresário com receita variável ou profissional liberal sem contracheque, a Unicred aceita análise por demonstrativo interno de renda (você declara quanto ganha, apresenta extratos bancários de 6 meses, e a cooperativa valida com base no histórico de relacionamento).

LTV máximo: 70% (10 p.p. acima da Zili). Imóvel de R$ 1 milhão → empréstimo até R$ 700 mil. Aceita imóveis financiados, desde que o saldo devedor seja quitado com parte do crédito liberado. Exemplo: imóvel avaliado em R$ 800 mil, saldo devedor de R$ 200 mil → você pode solicitar até R$ 560 mil de crédito (70% de R$ 800k), usar R$ 200k pra quitar o saldo e receber R$ 360k líquido.

Taxa mínima praticada: 0,69% a.m. + IPCA (dados abril/2026, confirmados com singular de Porto Alegre). Perfil que acessa essa taxa: cooperado há 2+ anos, histórico limpo, renda 6x+ a parcela, imóvel em região de alta liquidez.

Prazo máximo: 240 meses (20 anos) — 5 anos a mais que Zili. Possibilidade de carência de até 6 meses (você paga só juros, adia amortização). Indexadores: IPCA (padrão) ou TR (pra quem prefere variação histórica menor, apesar de TR estar zerada desde 2018).

Ponto fraco operacional crítico: atendimento exclusivamente presencial. Você precisa ir até uma agência Unicred com documentos originais (escritura registrada, certidões negativas, avaliação do imóvel feita por engenheiro credenciado pela cooperativa). Tempo médio de análise: 5-7 dias úteis após protocolo completo. Zero digitalização via app — tudo via gerente de relacionamento.

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com Zili

Perfil: Rafael, arquiteto autônomo de Curitiba, 38 anos. Imóvel quitado avaliado em R$ 1,2 milhão (apartamento no Batel). Precisa de R$ 600 mil pra abrir escritório próprio + capital de giro inicial. Renda comprovada via IRPF dos últimos 3 anos (média R$ 28 mil/mês). Score Serasa 820.

Com Zili:

• Solicita R$ 600 mil (50% do LTV máximo — margem confortável)
• Taxa oferecida: 0,82% a.m. + IPCA (perfil AAA, mas não é cooperado com histórico)
• Prazo escolhido: 120 meses (10 anos)
• Parcela inicial (Tabela Price): R$ 7.100 (antes do IPCA)
• Total pago ao final (IPCA projetado 4% a.a.): aprox. R$ 1,05 milhão
• Vantagens decisivas: Aprovação em 48h. Tudo via app. Liberação do crédito em conta em 72h após assinatura (registro eletrônico da alienação fiduciária via CRI). Rafael precisa da grana rápido pra fechar aluguel do ponto comercial.

Com Unicred:

• Rafael precisaria virar cooperado (não é) — custo R$ 1.000 de quota + tempo de criar relacionamento
• Mesmo virando cooperado hoje, não teria histórico pra taxa mínima (0,69%)
• Taxa provável: 0,95% a.m. + IPCA (cooperado novo, sem relacionamento de 2+ anos)
• Parcela seria R$ 7.800 (12% maior que Zili)
• Tempo de análise: 7 dias úteis mínimo, com necessidade de ir presencial em agência 2-3 vezes
• Veredito: Zili vence por velocidade + taxa melhor pra perfil sem histórico cooperativo + digital total

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com Unicred

Perfil: Mariana, médica cooperada Unicred há 5 anos, Florianópolis, 45 anos. Imóvel avaliado em R$ 2 milhões (casa em Jurerê) com saldo devedor de R$ 400 mil em financiamento Caixa a 9,5% a.a. + TR. Quer refinanciar esse saldo + pegar R$ 600 mil adicionais pra reformar a casa e comprar consultório (PJ dela). Renda formal via pró-labore: R$ 35 mil/mês. Score 780.

Com Unicred:

• LTV 70% sobre R$ 2M = até R$ 1,4 milhão disponível
• Mariana solicita R$ 1 milhão (R$ 400k pra quitar Caixa + R$ 600k líquido)
• Taxa oferecida: 0,72% a.m. + IPCA (cooperada 5+ anos, relacionamento excelente, renda 35x maior que parcela mínima)
• Prazo: 180 meses (15 anos)
• Parcela inicial (SAC): R$ 8.200, decrescendo ao longo do tempo
• Total pago ao final (IPCA 4% a.a. projetado): aprox. R$ 1,58 milhão
• Vantagens decisivas:
  1. Aceita imóvel financiado — Zili recusaria de cara
  2. Taxa 0,72% vs 0,95% que Caixa cobraria na portabilidade direta
  3. Unicred gerencia a quitação do Caixa internamente (Mariana não precisa fazer nada)
  4. Relacionamento cooperativo rende desconto extra: ao invés de 0,75%, conseguiu 0,72% por histórico limpo
• Desvantagem aceitável: Teve que ir 2x na agência (1ª pra dar entrada com documentos, 2ª pra assinar). Levou 6 dias úteis do protocolo até assinatura.

Com Zili:

• Operação bloqueada antes mesmo de análise. Zili não aceita imóvel financiado em hipótese alguma. Mariana teria que quitar os R$ 400 mil com recursos próprios antes de aplicar.
• Mesmo quitando, taxa seria 0,79% (pior que 0,72% da Unicred, pois Mariana não tem histórico Zili)
• Veredito: Unicred vence por aceitar refinanciamento + taxa melhor pra cooperado antigo + LTV maior

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O que NENHUM dos dois resolve bem

Crédito acima de R$ 3 milhões:
Zili limita em R$ 3M por operação (apesar de aceitar imóveis até R$ 5M, não empresta mais que 60% disso). Unicred aceita até R$ 5,6M (70% de R$ 8M), mas na prática, singulares regionais têm alçada limitada — operações acima de R$ 3M precisam aprovação do Conselho Central, o que adiciona 10-15 dias úteis no processo.

Imóvel rural:
Nenhum dos dois trabalha com imóvel rural. Zili exige imóvel urbano residencial ou comercial. Unicred também (escritura registrada em cartório urbano). Pra terra, sítio, fazenda → você precisa de CPR (Cédula de Produto Rural) ou financiamento agrícola via Banco do Brasil/Sicredi.

Cooperado PJ sem faturamento recorrente:
Unicred flexibiliza comprovação de renda pra PF, mas PJ precisa de faturamento comprovado via DRE dos últimos 12 meses. Se sua empresa é nova (menos de 2 anos) ou tem receita irregular (prestador de servi