Como fazer home equity com nome sujo?

Resposta direta: Sim, é possível fazer home equity com nome sujo em 8 dos 22 bancos parceiros da Solva. A garantia do imóvel reduz o risco pro banco, mas as condições variam: alguns aceitam qualquer restrição, outros só protestos ou cheques sem fundo (não Serasa/SPC). Taxas ficam 0,5-1,2% a.m. mais altas que pra CPF limpo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Você consegue home equity com nome sujo, sim. A grande sacada é que o imóvel funciona como garantia — então o banco tem como recuperar o dinheiro mesmo se você der calote. Por isso, a análise pesa muito mais no valor do imóvel (e se ele tá quitado ou não) do que no seu CPF.

Na prática: dos 22 bancos que a Solva compara, 8 topam fazer operação com algum tipo de restrição. Nem todos aceitam qualquer negativação — tem banco que passa só protesto cartorário mas barra Serasa/SPC. Mas tem solução? Tem.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale se você tá devendo R$ 5 mil no cartão e tem um imóvel quitado de R$ 800 mil. Agora, se a dívida é de R$ 200 mil, o imóvel ainda tá com saldo devedor na Caixa E você não tem renda comprovada... aí o cenário muda completamente.

Vou ser direto: nome sujo não impede home equity, mas encarece (taxa sobe 0,5-1,2% ao mês comparado com CPF limpo) e reduz as opções (você vai ter 8 bancos em vez de 22). A questão é saber se, mesmo assim, ainda vale mais a pena do que pegar empréstimo pessoal a 8% ao mês.

Quando vale (e quando não vale)

Cenário A — Funcionário público com protesto cartorário
Cliente tinha R$ 47 mil em protesto (cheque de 2019), mas imóvel quitado avaliado em R$ 1,2 milhão. Precisava de R$ 300 mil pra abrir empresa. Resultado: aprovado em 2 dos 8 bancos que aceitam restrição. Taxa ficou em 1,45% a.m. (vs. 1,15% com CPF limpo). Economia vs. empréstimo pessoal: R$ 180 mil em 10 anos.

Cenário B — Dívida ativa maior que o imóvel
Cliente com imóvel de R$ 400 mil, mas R$ 500 mil em execuções fiscais. Mesmo sendo home equity, nenhum banco topou — o risco de penhora judicial do imóvel era alto demais. Solução foi primeiro negociar a dívida ativa (reduziu pra R$ 180 mil parcelado) e reapresentar 6 meses depois.

Cenário C — MEI com Serasa mas imóvel acima de R$ 3 milhões
Cliente MEI, R$ 12 mil no Serasa (contas atrasadas), imóvel quitado de R$ 3,8 milhões na Vila Madalena. Precisava de R$ 500 mil. 3 bancos aprovaram (sendo 1 fintech e 2 SCDs). Taxa: 1,58% a.m. — ainda assim 5x mais barato que empréstimo pessoal sem garantia.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos fala "ah, é só ter o imóvel que passa". Mentira. Tem 3 variáveis que os bancos olham ANTES de aprovar:

1. Tipo de restrição — Protesto cartorário < Cheque sem fundo < SPC/Serasa < Refin < Execução fiscal. Quanto mais "grave" a restrição, menos bancos topam.

2. Relação dívida/imóvel (LTV invertido) — Se você deve R$ 100 mil e o imóvel vale R$ 2 milhões, banco considera baixo risco. Agora, se deve R$ 800 mil e o imóvel vale R$ 1 milhão... complica. A conta que os bancos fazem: total de dívidas ÷ valor do imóvel. Acima de 40% já começa a travar.

3. Imóvel com ou sem saldo devedor — Se o imóvel ainda tem financiamento rodando (mesmo que você não tá atrasado nele), só 2 dos 8 bancos aceitam. A maioria exige imóvel quitado quando há restrição no CPF. Isso porque eles querem ser o credor prioritário em caso de execução da garantia.

Outro ponto: banco nenhum aprova se você tá com o FGTS bloqueado por decisão judicial ou se tem penhora já decretada sobre o imóvel. Parece óbvio, mas 30% dos clientes que chegam com nome sujo não sabem que têm penhora registrada (descobrem só quando puxam a certidão do imóvel).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1 — Aceitar a primeira (e única) proposta que aparece
Diferença entre o banco mais caro e o mais barato pros 8 que aceitam restrição: 0,73% a.m. Em R$ 500 mil por 15 anos, isso dá R$ 210 mil de diferença no custo total. Comparar é obrigatório.

Erro 2 — Não negociar as dívidas pequenas antes
Se você tem R$ 8 mil no Serasa mas precisa de R$ 400 mil no home equity, vale MUITO mais a pena pegar esses R$ 8 mil emprestado com amigo/família, limpar o nome e acessar os 22 bancos (em vez de só 8). Taxa cai 0,8% a.m. em média = economia de R$ 95 mil em 10 anos numa operação de R$ 400 mil.

Erro 3 — Esconder a restrição na simulação
Tem cliente que omite o Serasa achando que "banco não vai ver". Vai. E quando descobre (na mesa do cartório, prestes a assinar), cancela tudo. Você perdeu 45 dias, pagou avaliação do imóvel (R$ 800-1.500) e voltou pra estaca zero. Sempre declare tudo na simulação inicial.

Erro 4 — Achar que qualquer banco aceita só porque é home equity
Bradesco, Itaú e Santander (os 3 bancões) não aprovam home equity com restrição em CPF pessoa física. Zero exceções. Os que topam são fintechs, SCDs e bancos médios (Daycoval, BV, Bari, Paulista). Saber isso de antemão evita perder tempo.

Erro 5 — Usar o dinheiro pra pagar dívida sem garantia de juros menores
Cliente pegou R$ 200 mil no home equity (1,6% a.m.) pra quitar empréstimo consignado que cobrava 1,4% a.m. Resultado: aumentou o custo. A conta tem que ser feita ANTES. Home equity só vale pra quitar dívida que custa MAIS que a taxa do home equity + custos (IOF, registro, avaliação).

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda as 5 perguntas abaixo. Se marcar "sim" em 3 ou mais, vale simular:

• Seu imóvel está quitado (ou tem menos de 30% de saldo devedor)?
• Suas dívidas somadas são menores que 40% do valor do imóvel?
• Você tem renda comprovada OU o imóvel vale acima de R$ 1,5 milhão?
• O tipo de restrição é protesto/cheque (não execução fiscal pesada)?
• Você precisa de mais de R$ 100 mil (abaixo disso, home equity tem custo operacional alto demais)?

Se marcou 3+, a probabilidade de conseguir aprovação em pelo menos 1 dos 8 bancos é de 70% (dado interno Solva com base em 340 operações com restrição aprovadas entre jan/2023 e dez/2024).

Próximo passo concreto

A Solva compara propostas reais dos 22 bancos parceiros (incluindo os 8 que aceitam restrição) em até 24 horas. Você preenche o formulário informando as dívidas, a gente já filtra quais bancos far