Quais documentos preciso para home equity com restrição no Serasa?

Resposta direta: Os documentos básicos são os mesmos (RG, CPF, comprovante de endereço, escritura, IPTU), mas com Serasa negativado você precisa adicionar: extrato bancário de 6 meses, declaração IR completa dos últimos 2 anos, laudos de avaliação detalhados (não apenas AVM online) e, em alguns bancos, comprovar que o imóvel vale pelo menos 2x o valor da dívida pretendida. 5 dos 22 bancos Solva aceitam operações acima de R$ 3 milhões mesmo com restrição, desde que LTV fique abaixo de 40%.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direta: os documentos pessoais são os mesmos de qualquer home equity (RG, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento se for o caso). A diferença quando você tem restrição é que os bancos vão exigir comprovação de capacidade de pagamento muito mais detalhada.

Na prática, significa apresentar extratos bancários de 6 meses completos (não só os 3 últimos), declaração de IR dos últimos 2 anos (não apenas o último exercício), e aceitar que a avaliação do imóvel seja presencial — não dá pra usar só AVM (avaliação automatizada).

Dos 22 bancos parceiros Solva, 5 ainda aprovam operações com Serasa negativado quando o imóvel vale mais que o dobro do crédito pretendido. Exemplo real de dezembro/2025: cliente com R$ 127 mil em dívidas no Serasa conseguiu R$ 800 mil usando imóvel avaliado em R$ 2,1 milhões (LTV de 38%).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A lista de documentos muda dependendo do tipo de restrição que você tem. Um protesto de R$ 5 mil é tratado diferente de um score 200 com 12 dívidas ativas. E o valor da operação também importa: operações acima de R$ 1 milhão têm mais flexibilidade porque a garantia real compensa o risco.

Semana passada atendi um cliente que rodou 3 bancos sozinho e foi negado. Quando organizou a documentação completa que listo abaixo, aprovou em 2 das 5 propostas que a Solva trouxe. O problema não era a restrição — era a documentação incompleta.

Documentos obrigatórios (todo mundo precisa)

Pessoais

• RG e CPF (frente e verso, legíveis)
• Comprovante de residência atualizado (máximo 90 dias)
• Certidão de casamento OU declaração de união estável OU certidão de divórcio com partilha (quando aplicável)
• Certidão de nascimento dos filhos menores (se tiver)

Do imóvel

• Escritura registrada OU contrato de compra e venda + promessa de escritura (alguns bancos aceitam)
• Matrícula atualizada do cartório (máximo 30 dias)
• IPTU do ano vigente quitado (ou parcelamento regularizado)
• Certidões negativas de ônus reais, de protesto, de distribuidores cíveis/criminais do proprietário

Comprovação financeira (aqui muda quando tem Serasa)

• IR completo dos últimos 2 anos (com recibo de entrega)
• Extratos bancários de TODAS as contas (6 meses corridos)
• Holerites dos últimos 3 meses OU pró-labore OU decore (MEI/autônomo)
• Declaração de bens atualizada (patrimônio total)

Documentos extras exigidos quando você tem restrição

Aqui é onde 90% dos clientes tropeçam. Com Serasa negativado, você precisa adicionar:

1. Histórico bancário estendido

Não basta os 3 últimos meses. Bancos querem 6 meses completos de movimentação pra ver se:

• Você tem renda recorrente (mesmo informal)
• Não teve cheques devolvidos recentes
• Consegue manter saldo positivo

Dica prática: Se você tem conta em mais de um banco, apresente todas. Uma conta "limpa" pode compensar outra com movimentação irregular.

2. Laudos de avaliação presenciais

Esqueça AVM (avaliação automatizada). Com restrição, 100% dos bancos exigem vistoria física no imóvel. Isso significa:

• Engenheiro credenciado pelo banco vai visitar
• Laudo leva 7-15 dias (não 24 horas)
• Custo de R$ 800 a R$ 2.500 (dependendo do banco e localização)

Por quê? Porque o banco precisa ter certeza absoluta do valor de revenda em caso de inadimplência.

3. Justificativa escrita das restrições

Não é obrigatório legalmente, mas aumenta em 40% a chance de aprovação (dado interno Solva de 89 operações com restrição em 2024-2025).

Escreva 1 página explicando:

• O que causou a dívida (desemprego? doença? investimento que deu errado?)
• Por que você tem condições de pagar AGORA (nova renda? venda de outro ativo?)
• Plano concreto de quitação das dívidas antigas

Exemplo real que funcionou:

"Em 2023 perdi a empresa após pandemia. Acumulei R$ 180 mil em dívidas. Hoje trabalho CLT ganhando R$ 22 mil/mês + tenho renda de aluguel de R$ 8 mil. Quero R$ 400 mil pra quitar tudo + reformar o imóvel pra vender por valor maior. Parcela cabe em 20% da renda."

4. Comprovação de patrimônio adicional

Se você tem outros bens (carro quitado, outro imóvel, investimentos), apresente TUDO. Quanto mais patrimônio líquido você provar, menor o risco percebido.

Dos 5 bancos Solva que aprovam com restrição, 3 exigem que o patrimônio total declarado seja no mínimo 3x o valor do empréstimo.

Erros comuns que custam a aprovação

1. Esconder dívidas na declaração de bens
Custo: reprovação automática + cadastro do CPF em lista restritiva do banco por 12 meses.
O banco vai descobrir de qualquer forma. Seja 100% transparente.

2. Apresentar extratos "editados"
Custo: além da reprovação, possível investigação por falsificação de documento (crime).
Bancos têm sistemas que detectam PDFs manipulados. Não tente.

3. Não atualizar certidões negativas
Custo: atraso de 15-30 dias pra refazer + possível aumento de juros se taxa subir no período.
Certidões vencem rápido (30-90 dias dependendo do tipo). Peça tudo junto e recente.

4. Avaliação presencial sem preparar o imóvel
Custo: desvalorização de 8-15% no laudo se o imóvel estiver visivelmente mal conservado.
Antes do engenheiro visitar: limpe, conserte o que estiver quebrado, deixe tudo acessível. A primeira impressão impacta o laudo.

5. Não declarar co-proprietários
Custo: processo travado no meio (após dias de análise) + necessidade de recomeçar.
Se o imóvel tem 2+ donos, TODOS precisam assinar e apresentar documentos. Não adianta esconder — aparece na matrícula.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o banco que você tem conta tem mais chance de aprovar — mesmo com Serasa negativado.

Por quê? Porque ele já vê sua movimentação há meses/anos. Não precisa "confiar" só na documentação. Dados internos Solva: clientes com 2+ anos de relacionamento no banco onde pedem o home equity têm 34% mais aprovação quando têm restrição vs. clientes novos.

Outro ponto: fintechs são mais flexíveis que bancões nesse caso. Das 12 fintechs/SC