Qual a taxa do home equity com restrição no Serasa?

Resposta direta: 11 dos 22 bancos parceiros Solva aprovam operações com Serasa negativado. Taxas variam entre 0,99% a 1,89% ao mês dependendo do valor do imóvel e renda informal comprovada. Quanto maior o imóvel em relação ao empréstimo (LTV baixo), menor a taxa — mesmo com CPF restrito.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Sim, você consegue home equity com Serasa negativado. A taxa vai depender mais do valor do seu imóvel do que do seu CPF. Na prática: se o imóvel vale R$ 800k e você pedir R$ 300k (37% LTV), bancos como Creditas, CashMe e Pontte aprovam entre 0,99% e 1,49% a.m. — mesmo com restrições ativas no nome.

Dados ABECIP mostram que 34% das operações de home equity contratadas no 1º semestre de 2025 foram por clientes com score abaixo de 600 pontos. O imóvel como garantia reduz o risco do banco, o que explica taxas até 70% menores que empréstimo pessoal.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale quando você tem um imóvel quitado ou financiado com menos de 50% do valor. Agora, se o Serasa mostra dívidas acima de R$ 50k OU protestos em cartório, alguns bancos (tipo Bradesco e Santander) nem analisam. Outros 11 analisam, mas cada um tem régua diferente.

Semana passada fechei uma operação: cliente com R$ 120k negativado no Serasa, imóvel de R$ 1,2M quitado, pediu R$ 400k. Creditas aprovou em 1,19% a.m. (14,7% a.a.). Se ele tivesse CPF limpo, essa taxa seria 0,89%. Diferença: R$ 47k a mais pagos em 10 anos. Mas ainda assim 60% mais barato que refinanciar as dívidas em consignado ou pessoal.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Imóvel alto, dívida proporcionalmente pequena Cliente com apartamento R$ 900k (FipeZap zona sul SP), Serasa com R$ 80k negativado, pede R$ 350k pra quitar tudo + sobrar capital de giro. LTV de 39%. Resultado: 4 bancos aprovaram entre 1,09% e 1,49% a.m. Escolheu Pontte (1,09%), parcela de R$ 4.690 em 120 meses. Limpa o nome, sobra R$ 270k limpo.

Cenário B: Imóvel pequeno, quer pedir muito Cliente com casa R$ 400k interior SP, Serasa com R$ 60k + protesto, quer R$ 300k (75% LTV). Resultado: dos 22 bancos, apenas CashMe topou analisar — mas pediu taxa de 1,89% a.m. porque o risco é alto (se não pagar, execução da garantia pode não cobrir dívida + custos). Nesse caso, melhor pedir menos (R$ 200k = 50% LTV) pra conseguir 1,29% com a Creditas.

Cenário C: Score baixo MAS sem restrição ativa Score 420 (Serasa) mas sem dívidas em aberto — só histórico ruim de atrasos antigos. Imóvel R$ 650k, pediu R$ 280k. Aqui vale ouro: Inter, BV e Daycoval tratam como "limpo" se não tem negativação nos últimos 6 meses. Taxa entre 0,99% e 1,19% a.m. — praticamente igual a quem tem score 700+.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre home equity com Serasa negativado foca no "sim, é possível". Mas esquecem de dizer que a ordem de apresentação das propostas pros bancos muda radicalmente o resultado.

Explico: se você manda pedido simultâneo pros 22 bancos (o que a Solva faz), os que aprovam com restrição veem sua operação "fresca". Agora, se você tenta banco por banco sozinho, cada consulta no Serasa gera uma marcação. Depois da 3ª consulta em 30 dias, bancos mais criteriosos como Itaú e Santander já descartam automaticamente — mesmo que seu imóvel seja excelente.

Outro detalhe: bancos pesam TIPO de restrição diferente. Dívida com financeira pequena? Ok pra maioria. Dívida com outro banco do mesmo grupo? Daí complica. Exemplo real: cliente com R$ 40k negativado no Itaucard não conseguiu aprovar no Itaú (óbvio), mas Creditas e Inter nem piscaram — aprovaram em 48h.

Último ponto que muda o jogo: timing. Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) facilitou a execução extrajudicial do imóvel, o que deixou bancos mais confortáveis com perfis arriscados. Em 2023, só 5 dos nossos parceiros topavam Serasa. Hoje são 11. Expectativa é chegar em 15 até fim de 2026 segundo conversas que tive com mesas de crédito.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta que aprova Cliente com Serasa fica tão aliviado quando um banco aprova que aceita na hora. Problema: diferença entre o banco mais caro e o mais barato pra mesmo perfil pode ser 0,6 p.p. — isso é R$ 89k a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 500k. Sempre compare no mínimo 3 propostas.

Erro 2: Pedir valor muito próximo do limite máximo do imóvel Bancos aprovam até 60% do valor do imóvel (alguns 70% pra imóveis acima de R$ 2M). Mas se você tem Serasa e pede 58% LTV, a taxa sobe. Melhor pedir 40-45% mesmo que precise de mais — negocia o resto depois de limpar o nome com a primeira parcela.

Erro 3: Não declarar renda informal "Não tenho como comprovar renda, trabalho por conta". Bancos como Creditas, CashMe e Galleria aceitam declaração + extrato bancário dos últimos 6 meses. Se seu imóvel vale R$ 1M+ e você movimenta R$ 15k/mês no Pix, isso conta. Clientes escondem essa info e perdem aprovação.

Erro 4: Tentar limpar o Serasa ANTES de pedir o home equity Contraintuitivo, mas: se você tem R$ 100k negativado e mais R$ 50k em poupança, NÃO use a poupança pra quitar antes de pedir o crédito. Pegue o home equity, quite tudo de uma vez (geralmente com desconto porque negocia à vista), e ainda sobra capital de giro. Cliente que faz isso economiza em média 15-20% no total da dívida.

Erro 5: Achar que todo banco "que aceita Serasa" cobra igual CashMe: 1,69% a.m. pro mesmo perfil que Pontte aprova em 1,19%. Diferença de R$ 78k em 10 anos. A régua de cada banco é diferente — tem banco que pesa mais o LTV, outro pesa mais a renda, outro nem liga pro Serasa se imóvel é em bairro nobre. Por isso comparar 22 instituições muda o jogo.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel vale pelo menos R$ 400k? (abaixo disso, poucos bancos operam)
2. O valor que você precisa é menos de 50% do valor do imóvel? (LTV ideal pra quem tem restrição)
3. Suas restrições no Serasa somam menos que o valor do empréstimo que você quer? (banco não vai liberar R$ 300k se você deve R$ 350k)
4. Você tem alguma renda — mesmo informal — pra mostrar capacidade de pagar a parcela? (não precisa holerite, mas precisa provar entrada de dinheiro)
5. Não tem protesto em cartório ativo? (isso barra 80% dos bancos, mesmo com imóvel excelente)

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