Como simular home equity banco BS2?

Resposta direta: Você simula home equity no BS2 entrando no site bs2.com/credito-com-garantia-de-imovel ou via app BS2 → preenchendo dados do imóvel (CEP, valor estimado, saldo devedor se houver) + sua renda → aguardando pré-análise de crédito (48-72h úteis). Importante: o BS2 só atende imóveis residenciais acima de R$ 500 mil em capitais + região metropolitana de SP.

Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva
8 anos no mercado · mais de R$ 200 milhões intermediados

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O BS2 oferece crédito com garantia de imóvel desde 2019, trabalhando principalmente com alienação fiduciária. Você simula direto no site deles preenchendo um formulário de 5-7 minutos. Eles analisam em 48-72 horas úteis e retornam com proposta ou negativa.

Taxa média do BS2 em março de 2026: 1,09% a.m. (14,03% a.a.) pra imóveis quitados. Prazo máximo 240 meses. LTV até 60% do valor de mercado segundo avaliação interna deles.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a maioria das pessoas clica em "simular" no site do BS2, preenche 3 campos e acha que já tem resposta. Não tem. O que você recebe é uma pré-aprovação algorítmica baseada nos dados que você digitou — não é a proposta final.

A proposta real só sai depois de:

• Avaliação física do imóvel (o BS2 contrata empresa terceirizada, demora 5-10 dias úteis)
• Análise de crédito completa (Serasa, SCR do Bacen, suas declarações de IR dos últimos 2 anos)
• Validação jurídica da matrícula (certidões negativas, pendências no cartório)

Esse processo leva 15-25 dias úteis no total do primeiro clique até ter a proposta assinada na mão. E aqui entra o ponto que ninguém te conta: o BS2 nega cerca de 40% das simulações que passam pela pré-aprovação quando chega na análise documental aprofundada.

Quando vale simular direto no BS2 (e quando não vale)

Vale direto no BS2 quando:

• Você já é correntista BS2 há 6+ meses: eles dão preferência pra base própria, taxa pode cair 0,15-0,20 p.p. em relação ao público geral
• Seu imóvel está em SP capital, zona sul/oeste: o BS2 tem expertise forte em São Paulo (matriz deles é em SP), avaliam mais rápido
• Você precisa exatamente do que o BS2 oferece: carência de até 12 meses pra começar a pagar (útil se você vai usar o dinheiro pra obras que vão valorizar o imóvel)

NÃO vale perder tempo simulando só no BS2 quando:

• Seu imóvel vale menos de R$ 500 mil ou fica fora de capital/RM: o BS2 simplesmente nega na triagem inicial. Semana passada um cliente de Campinas (interior de SP) tentou — imóvel de R$ 480 mil, quitado — levou "Fora do nosso perfil de apetite" em 24h
• Você precisa acima de 60% LTV: o BS2 é conservador. Se seu imóvel vale R$ 800 mil e você quer R$ 500 mil (62,5% LTV), eles já cortam na pré-análise. Outros bancos da Solva trabalham com até 70% (Creditas, Bari)
• Você tem restrição no CPF ativa: score abaixo de 600 pontos = negativa automática no BS2. O algoritmo nem encaminha pra mesa de crédito humana

O que ninguém te conta sobre simular no BS2

Tem 3 pegadinhas específicas do BS2 que descobri acompanhando 47 operações deles nos últimos 18 meses:

1. A taxa da simulação online não é a taxa final

O simulador do site mostra "a partir de 0,99% a.m." — mas essa taxa é pra perfil AAA (score 900+, imóvel R$ 3M+ em Jardins/SP, renda comprovada R$ 50k+/mês). Cliente médio assina entre 1,05-1,19% a.m. A diferença? R$ 67 mil a mais pagos num empréstimo de R$ 500 mil em 180 meses se você sair de 0,99% pra 1,15%.

2. Eles cobram taxa de avaliação antecipada

R$ 890 boleto que vence em 3 dias úteis após você enviar a documentação completa. Se o crédito não aprovar, eles NÃO devolvem. (Outros bancos parcelam esse custo no IOF ou só cobram se fechar a operação — caso do Itaú e Bradesco.)

3. O BS2 não aceita imóvel com matrícula "suja"

Matrícula suja = qualquer averbação além da escritura original e IPTU em dia. Exemplos que vi negarem:

• Imóvel com usufruto registrado (mesmo que vitalício e do proprietário)
• Construção sem "habite-se" averbado na matrícula (comum em imóveis pré-2010 em SP)
• Penhora judicial já liberada mas ainda constando na matrícula (precisa fazer averbação de baixa antes)

Banco "tier 1" tipo Itaú ou Bradesco analisa caso a caso. O BS2 tem robot de triagem jurídica — se detecta algo fora do padrão, nega sem passar pra humano.

Passo a passo real pra simular no BS2 (checklist completa)

Fiz esse checklist depois de acompanhar 23 operações fechadas no BS2 entre 2024-2026. Seguir isso aumenta sua chance de aprovação de ~52% (média do mercado segundo ABECIP) pra ~78%:

Antes de clicar em "simular":

1. ✅ Confirme que seu imóvel se enquadra: residencial, capital ou RM de SP/RJ/BH/Curitiba, valor acima de R$ 500 mil
2. ✅ Tenha a matrícula atualizada em mãos (emita no cartório há menos de 30 dias — eles validam a data de emissão)
3. ✅ Calcule quanto você REALMENTE precisa: BS2 libera em 1x só, sem possibilidade de saque parcelado
4. ✅ Separe já os documentos: RG, CPF, comprovante de residência (max 90 dias), IR últimos 2 anos, holerites últimos 3 meses

Durante a simulação no site:

1. ✅ Use o valor de mercado real do imóvel: consulte FipeZap ou QuintoAndar (mediana do bairro por m²) × metragem. Chutar alto = recusa na avaliação física depois
2. ✅ Declare renda COMPROVÁVEL: se você é CLT com R$ 8 mil mas tem freela que te dá +R$ 4 mil não declarados, use só os R$ 8 mil. O BS2 cruza com sua DIRF
3. ✅ No campo "finalidade", seja específico: "Quitação de dívidas R$ 220 mil Itaú + Bradesco" performa melhor que "uso pessoal"

Depois de enviar a simulação:

1. ✅ Aguarde ligação do gerente (1-2 dias úteis): vai pedir os docs acima + selfie segurando RG
2. ✅ Pague a taxa de avaliação R$ 890 só se você tiver 95% de certeza que seu crédito aprova (score 700+, sem restrições, imóvel padrão)
3. ✅ Acompanhe pelo app BS2 o status: "Em análise de crédito" → "Aguardando avaliação" → "Proposta disponível"

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Simular só no BS2 achando que é "o melhor"

Cliente nosso mês passado: simulou BS2, aprovou em 1,12% a.m., ia assinar. Pedimos pra ele esperar 24h enquanto enviávamos pra nossa rede. Resultado: Creditas ofereceu 0,98% a.