O que é Contratado? Definição completa + exemplos práticos

Resposta direta: Contratado é o valor total que você efetivamente pegou emprestado com o banco no momento da assinatura do contrato. Em home equity, esse é o montante que começa a gerar juros desde a liberação — e pode ser diferente do valor que você solicitou inicialmente ou do que foi liberado na sua conta.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado
Gabrielle (Gabi) Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 11 bancos parceiros.

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Definição básica

Contratado é o número que aparece no seu contrato de empréstimo como "valor total financiado". É o montante oficial que você se comprometeu a pagar de volta pro banco, com juros e tudo mais. No home equity, esse valor é garantido pelo seu imóvel — mas atenção: o contratado nem sempre é o que você pediu na simulação, nem sempre é o que cai na sua conta. Se você ainda tá perdido, calma — vou explicar com exemplo nos próximos parágrafos.

Como funciona na prática (com exemplo)

Suponha que você tem um imóvel avaliado em R$ 800.000 e quer pegar R$ 400.000 emprestado pra reformar e trocar de carro.

Você simula na Solva e recebe uma proposta do Santander:

• Valor solicitado: R$ 400.000
• LTV aprovado: 50% (400k ÷ 800k)
• Custos de contratação: R$ 12.000 (avaliação + registro + IOF)
• Valor liberado na conta: R$ 388.000 (400k - 12k)
• Valor contratado: R$ 400.000

Nesse exemplo, o contratado é R$ 400.000 — não os 388k que você recebeu. Por quê? Porque os R$ 12.000 de custos saíram do próprio empréstimo antes de cair na sua conta. Mas você assinou um contrato de R$ 400.000, então é esse valor que gera juros mensais.

Aqui tá a pegadinha: você recebeu R$ 388.000, mas vai pagar juros sobre R$ 400.000. Isso porque o contratado é sempre o montante bruto, antes de descontar taxas obrigatórias.

Outro cenário: você pediu R$ 400.000, mas o banco aprovou apenas R$ 350.000 (porque sua renda não comportava mais que isso no cálculo de risco). Nesse caso:

• Valor solicitado: R$ 400.000
• Valor contratado: R$ 350.000 (o que o banco aprovou)
• Custos: R$ 10.500
• Liberado na conta: R$ 339.500

O contratado é sempre o que consta no contrato — nem mais, nem menos. É esse número que aparece no seu extrato do banco, na certidão de ônus reais do imóvel e na sua declaração de imposto de renda (se aplicável).

Por que esse termo importa pra você

Entender o contratado é crítico por 3 motivos práticos:

1. Ele determina o custo total da operação
Você paga juros sobre o contratado, não sobre o liberado. Se o banco cobra 1,2% ao mês e você contratou R$ 400.000, os juros do primeiro mês são R$ 4.800 — mesmo que você tenha recebido só R$ 388.000 na conta. Quem não entende isso acha que a taxa é mais alta do que foi combinada.

2. Ele aparece no seu CPF e no imóvel
O valor contratado fica registrado em 2 lugares: (a) na sua ficha do Serasa/SPC como dívida ativa (mesmo que você esteja pagando em dia), e (b) na matrícula do imóvel como ônus real (alienação fiduciária). Se você tentar vender o imóvel antes de quitar, o comprador vai ver que tem uma dívida de R$ 400.000 registrada — não os 388k que você recebeu. Isso pode atrasar a venda se você não souber explicar.

3. Ele define o limite de portabilidade
Se você fizer portabilidade pro Bradesco depois de 6 meses, o novo banco só pode "comprar" a dívida remanescente, que é calculada sobre o contratado original. Se você contratou R$ 400.000 e já pagou R$ 50.000 (amortizando o saldo devedor), o Bradesco vai portar os ~R$ 350.000 restantes — não os 388k que você recebeu lá atrás.

Bancos diferentes descontam custos de formas diferentes. O Santander tira IOF + avaliação + registro do liberado (você recebe menos). O Bradesco às vezes financia essas taxas à parte (você contrata um valor maior). Comparar 11 propostas na Solva é a única forma de saber qual estrutura te deixa com mais dinheiro na mão sem explodir o contratado.

Origem legal / regulatória

O conceito de "valor contratado" aparece em 2 pilares da legislação brasileira:

Lei 9.514/1997 (Alienação Fiduciária)
Artigo 22 define que o contrato de home equity deve especificar "o valor do principal da dívida e o prazo, local e forma de pagamento". Esse "principal" é o contratado — o montante que serve de base pra calcular juros, multa e todos os encargos financeiros. Fonte: Planalto

Resolução CMN 4.935/2021 (Correspondentes Bancários)
Artigo 16 obriga bancos e correspondentes (como a Solva) a