O que é Tabela SAC? Definição completa + exemplos práticos

Resposta direta: Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) é o método de pagamento onde você abate sempre o mesmo valor do saldo devedor todo mês — por isso as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. Em home equity, SAC pode gerar economia de até 30% nos juros totais comparado à Tabela Price.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Gabrielle (Gabi) Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 bancos parceiros.

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Definição básica

Tabela SAC significa Sistema de Amortização Constante. É uma forma de pagar empréstimo onde todo mês você abate a mesma fatia do que deve — não a mesma parcela total. A parcela muda porque a fatia fixa (amortização) vai somada aos juros do saldo restante. Como o saldo diminui, os juros caem, então a parcela vai ficando menor mês a mês. Se você ainda tá perdido, calma — vou explicar com exemplo nos próximos parágrafos.

Como funciona na prática (com exemplo numérico)

Suponha que você pegou R$ 480.000 de home equity em 120 meses (10 anos) a 1% ao mês com Tabela SAC.

Mês 1:

• Amortização (sempre fixa): R$ 480.000 ÷ 120 = R$ 4.000
• Juros sobre o saldo devedor inicial: R$ 480.000 × 1% = R$ 4.800
• Parcela total: R$ 8.800
• Saldo restante: R$ 480.000 − R$ 4.000 = R$ 476.000

Mês 2:

• Amortização (mesma): R$ 4.000
• Juros sobre o novo saldo: R$ 476.000 × 1% = R$ 4.760
• Parcela total: R$ 8.760 (R$ 40 menor que o mês 1)
• Saldo restante: R$ 476.000 − R$ 4.000 = R$ 472.000

Mês 120 (última parcela):

• Amortização (mesma): R$ 4.000
• Juros sobre R$ 4.000 restantes: R$ 4.000 × 1% = R$ 40
• Parcela total: R$ 4.040

Repare: você começou pagando R$ 8.800 e terminou pagando R$ 4.040 — metade. A amortização de R$ 4.000 nunca mudou.

Total de juros pagos em SAC: ~R$ 289.200

(Compare com Tabela Price: mesma dívida, mesmos juros, parcela fixa de R$ 6.960 — total de juros ~R$ 355.200. Você economiza R$ 66.000 em SAC.)

Por que esse termo importa pra você

Se você não entende SAC vs Price, pode aceitar uma proposta R$ 50 mil mais cara sem perceber. A maioria dos bancos em home equity oferece SAC como padrão — mas alguns oferecem só Price ou cobram spread diferente dependendo do sistema. Na Solva, a gente compara as 11 ofertas reais incluindo o sistema de amortização pra você ver o impacto total.

Três impactos práticos da SAC:

1. Parcela inicial mais alta: No exemplo acima, SAC começa em R$ 8.800 vs Price fixa em R$ 6.960. Se sua renda mal cobre a primeira parcela, Price pode ser obrigatória — mesmo custando mais no total.

2. Economia cresce com o prazo: Quanto mais longo o financiamento, maior a diferença. Em 20 anos (240 meses) com os mesmos R$ 480k a 1% a.m., SAC economiza ~R$ 110.000 vs Price.

3. Amortização extraordinária vale mais em SAC: Se você quita R$ 50.000 no meio do contrato, SAC reduz as parcelas futuras proporcionalmente. Em Price, você só encurta o prazo (a parcela fixa não muda) — a menos que negocie recalcular.

Origem legal e regulatória

Não existe lei federal que obrigue SAC ou Price — o Banco Central permite ambos. A Resolução CMN 4.935/2021 (que regulamenta correspondentes bancários como a Solva) exige transparência: o CET (Custo Efetivo Total) e o sistema de amortização devem estar claros antes da assinatura.

Na prática, a Lei 9.514/97 (que criou a alienação fiduciária) não proíbe nenhum sistema. A escolha é comercial: cada banco define o que oferece. Banco tradicional tende a oferecer SAC como padrão em crédito imobiliário (herança do SFH). Fintech tende a oferecer Price (parcela previsível vende mais fácil em ads digitais).

3 erros comuns sobre Tabela SAC

• ✗ Mito: "SAC sempre é melhor porque economiza juros"
  ✓ Verdade: SAC economiza juros totais, sim — mas só é melhor se você consegue pagar a parcela inicial mais alta. Se sua renda é justa, Price pode ser a única viável (parcela menor e fixa). O "melhor" depende do seu fluxo de caixa.

• ✗ Mito: "A parcela diminui todo mês em SAC"
  ✓ Verdade: Diminui na maioria dos meses, mas pode subir se o índice de reajuste (IPCA, por exemplo) crescer mais que