Qual a taxa de juros do home equity?

Resposta direta: A taxa de juros do home equity varia de 0,79% a 1,89% ao mês (equivalente a 10,4% a 25,2% ao ano) em abril/2025. Bancos grandes praticam 1,39% a 1,89%a.m., enquanto fintechs conseguem 0,79% a 1,29%a.m. Sua taxa específica depende do LTV (quanto você pede vs valor do imóvel) e do relacionamento com o banco.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Em abril/2025, a taxa de juros média do home equity no Brasil fica entre 0,79% e 1,89% ao mês. Isso significa que, numa operação de R$ 500 mil em 120 meses, você vai pagar entre R$ 234 mil e R$ 587 mil de juros totais — uma diferença de R$ 353 mil dependendo de onde você fechar.

Segundo dados da ABECIP (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário), o setor de home equity cresceu 41% no primeiro semestre de 2025, com saldo total de R$ 260 bilhões em setembro/2025 (BACEN). O volume subiu justamente porque as taxas do home equity são 60-70% menores que cartão de crédito (13,6%a.m.) e empréstimo pessoal (8,2%a.m.).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

A taxa que você vai receber não sai de uma tabela fixa. Ela depende de 4 variáveis que os bancos calculam individualmente:

1. LTV (Loan-to-Value) — quanto você pede vs quanto o imóvel vale. Pedindo 40% do valor (LTV 40%), sua taxa fica no piso. Pedindo 60-70% (LTV máximo), sobe 0,3 a 0,5 pontos percentuais.

2. Prazo — operações de 60 meses têm taxa menor que 240 meses (bancos preferem risco curto).

3. Relacionamento — cliente Bradesco Prime ou Santander Select ganha 0,2-0,4p.p. de desconto. Cliente sem relacionamento paga tabela cheia.

4. Tipo de instituição — bancão cobra 1,39-1,89%a.m. (têm custo de captação maior + estrutura cara). Fintech/SCD cobra 0,79-1,29%a.m. (captam mais barato + estrutura enxuta).

Quando vale / quando não vale

Cenário A: LTV 40%, fintech, 120 meses
Cliente com imóvel de R$ 1,2 milhão quitado, pede R$ 480 mil (LTV 40%) na Creditas ou C6. Taxa: 0,89%a.m. (11,2%a.a.). Parcela: R$ 6.741. Juros totais em 10 anos: R$ 329 mil.

Cenário B: LTV 65%, bancão, 240 meses
Cliente com imóvel de R$ 800 mil com saldo devedor de R$ 200 mil, pede R$ 320 mil (LTV 65% considerando saldo devedor) no Itaú. Taxa: 1,79%a.m. (23,6%a.a.). Parcela: R$ 6.238. Juros totais em 20 anos: R$ 1,177 milhão.

A diferença? R$ 848 mil em juros entre os dois cenários. Por isso a gente insiste: compare 11 bancos antes de assinar.

Quando NÃO vale:
Se você precisa de menos de R$ 30 mil, o custo de escritura (R$ 3-8 mil) + registro (R$ 2-4 mil) come a vantagem da taxa baixa. Nesse caso, empréstimo pessoal pode ser mais eficiente no curto prazo (mesmo com taxa 3-4x maior).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos lista taxas genéricas e para por aí. Mas tem 3 coisas que fazem diferença real:

1. Spread oculto no IOF
IOF de home equity é 0,38% (fixo) + 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias (Lei 9.514/97). Num empréstimo de R$ 500 mil, isso dá R$ 3.395 de IOF. Bancos tradicionais financiam isso na operação (você paga juros sobre o IOF). Fintechs cobram à vista. Parece ruim, mas financiar IOF aumenta o custo efetivo da operação em 0,08-0,12 pontos percentuais ao ano.

2. Taxa variável vs indexada ao CDI
Alguns bancos (Daycoval, Bari) oferecem taxa pré-fixada (1,49%a.m. fixo por 10 anos). Outros (Creditas, Pontte) oferecem CDI + spread (ex: CDI + 0,99%a.a.). Com Selic a 14,25%a.a. (abril/2025), CDI está em ~13,65%a.a. — então CDI+0,99% dá 14,64%a.a. (1,15%a.m.). Se a Selic cair pra 10% em 2026, sua taxa cai junto. Se subir pra 16%, sobe junto. Pré-fixada te protege de alta, mas te impede de aproveitar queda.

3. Portabilidade muda o jogo depois de 12 meses
Pela Resolução CMN 4.935 do BACEN, você pode portar a dívida pra outro banco após 12 meses sem custo de saída. Exemplo real: cliente fechou no Bradesco a 1,69%a.m. em 2024. Em 2025, portou pra Creditas a 0,99%a.m. Economia: R$ 94 mil em juros nos 9 anos restantes de contrato.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar com 11 bancos → Diferença média de R$ 47 mil a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 500 mil (dado interno Solva, base 847 simulações jan-mar/2025).

• Escolher prazo longo demais só pra parcela caber → Prazo de 240 meses dobra os juros totais vs 120 meses, mesmo com taxa igual. Só estenda o prazo se for absolutamente necessário — e reavalie amortização antecipada anualmente.

• Ignorar o CET (Custo Efetivo Total) → Banco A cobra 1,29%a.m. de juros + R$ 8 mil de tarifa de avaliação + seguro obrigatório de R$ 450/mês. Banco B cobra 1,39%a.m. mas sem tarifas extras. O CET do Banco A acaba 0,15p.p. maior que o B. Sempre peça a planilha com CET discriminado.

• Não ler a cláusula de amortização antecipada → Alguns bancos cobram multa de 2% do saldo devedor se você quitar antes de 24 meses. Outros permitem amortização livre após 12 meses. Isso importa se você planeja vender o imóvel ou receber herança no meio do caminho.

• Pedir valor redondo sem calcular o líquido real → Você pede R$ 500 mil. IOF desconta R$ 3.395. Tarifa de escritura R$ 6 mil. Registro R$ 3 mil. Você recebe R$ 487.605 líquido. Se precisava de R$ 500 mil mesmo, deveria ter pedido R$ 512.500 (com margem pra custos).

Como saber se faz sentido pro seu caso

Faça essas 5 perguntas:

1. Meu imóvel está quitado OU tem menos de 40% de dívida sobre o valor atual? (Se sim, seu LTV fica bom → taxa menor)

2. Preciso de mais de R$ 50 mil? (Se não, custo de escritura não compensa)

3. Consigo comprovar renda OU meu imóvel vale mais de R$ 3 milhões? (Alguns bancos dispensam comprovação de renda se o imóvel for alto padrão)

4. **