Qual o spread do home equity?

Resposta direta: O spread do home equity no Brasil varia de 0,3% ao mês (4,2% a.a.) nos bancões tradicionais até 1,5% ao mês (19,6% a.a.) em fintechs menores. Na média dos 22 bancos que a Solva monitora, o spread fica entre 0,45% e 0,89% ao mês (5,5% a 11,2% ao ano) — dependendo do valor do imóvel, LTV solicitado e perfil de crédito.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Spread é a margem que o banco cobra acima do custo de captação dele. No home equity, o spread médio hoje (abril/2026) gira em torno de 0,6% ao mês nos bancões (Bradesco, Itaú, Santander) e pode chegar a 1,2% ao mês em instituições menores.

Segundo dados da ABECIP, o home equity bateu R$ 8,97 bilhões contratados em 2024 com crescimento de 41% no primeiro semestre de 2025. A taxa média do mercado (CDI + spread) ficou em 0,89% ao mês no 1S/2025 — mas essa "média" esconde diferenças brutais entre instituições.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

O spread não é só "o quanto o banco ganha". Ele embute: (1) custo operacional da análise de imóvel, (2) risco percebido do seu perfil, (3) política comercial do momento, (4) modelo de negócio da instituição.

Um bancão tradicional tem custo operacional altíssimo (estrutura física, burocracia interna, compliance pesado). Por isso cobra spread menor — compensa no volume. Já uma fintech enxuta opera com spread maior porque não tem capilaridade nem funding barato do FGTS (que bancões usam pra crédito imobiliário).

Traduzindo: você pode encontrar Bradesco oferecendo CDI + 0,4% ao mês (5,2% a.a.) e uma fintech oferecendo CDI + 1,3% ao mês (17,5% a.a.) pro mesmo imóvel. A diferença? R$ 142 mil a mais pagos numa operação de R$ 500k em 10 anos.

Quando o spread fica no piso × quando dispara

Aqui é onde a coisa fica interessante (e ninguém te conta isso de graça):

Cenário A — Spread mínimo (0,3% a 0,5% ao mês):

• Imóvel acima de R$ 3 milhões em locais nobres (Jardins SP, Leblon RJ)
• LTV até 40% (pedindo pouco em relação ao valor do imóvel)
• Cliente com score acima de 800 e renda comprovada robusta
• Bancão tradicional querendo bater meta de portfolio

Exemplo real: cliente com apartamento de R$ 5M em Higienópolis pediu R$ 1,5M (LTV 30%). Bradesco ofereceu CDI + 0,35% ao mês (4,9% a.a.). Total de juros em 10 anos: R$ 623 mil.

Cenário B — Spread médio (0,6% a 0,9% ao mês):

• Imóvel entre R$ 800k e R$ 2,5M em bairros classe média-alta
• LTV entre 50% e 60%
• Cliente com score 650-750, renda comprovada padrão
• Bancos médios (BV, Daycoval, Inter)

Cenário C — Spread alto (1,0% a 1,5% ao mês):

• Imóvel abaixo de R$ 500k ou em cidades menores
• LTV acima de 70%
• Cliente sem renda formal OU score abaixo de 600
• Fintechs novas querendo compensar risco com margem

Exemplo que vi semana passada: cliente com imóvel de R$ 380k em Campinas, pedindo R$ 280k (LTV 73%). Única proposta aprovada: fintech menor cobrando 1,4% ao mês (18,3% a.a.). Total de juros em 10 anos: R$ 467 mil — quase o valor original do imóvel.

O que ninguém te conta sobre spread no home equity

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o spread não é fixo durante a vida do contrato. Isso mesmo. Bancões trabalham com cláusula de reajuste atrelada ao CDI — se o CDI sobe, sua taxa sobe junto (porque é CDI + spread).

Mas tem um lance obscuro: alguns bancos menores aumentam o SPREAD em si depois de 24-36 meses. Tá no contrato (aquela linha 487 do anexo III que ninguém lê). Vi casos de operações que começaram em 0,8% ao mês e depois de 3 anos pularam pra 1,1% ao mês "por reajuste contratual".

Outro ponto: bancões oferecem spread menor porque têm acesso ao FGTS pra funding. A Lei 9.514/97 permite que bancos usem recursos do FGTS pra crédito imobiliário com garantia real — e o custo desse dinheiro é MUITO mais baixo que CDI. Fintechs não têm esse privilégio. Captam via CDB (pagando CDI + algo pro investidor) e repassam isso no spread.

Terceiro: tem banco que "camufla" spread alto com carência de 6-12 meses. Parece bonito (não paga nada no começo), mas os juros tão capitalizando. Quando a parcela começa a vencer, é 20-30% maior do que seria sem carência. O spread "escondido" ali dentro muitas vezes ultrapassa 1% ao mês.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar: Cliente pega Itaú oferecendo 0,75% ao mês e nem simula com BV (que poderia oferecer 0,58% ao mês pro mesmo perfil). Diferença: R$ 67 mil a mais pagos em 10 anos numa op de R$ 500k.

• Confundir taxa mensal com anual: Banco fala "1% ao mês" e cliente acha que é 12% ao ano. Não. É 12,68% ao ano (juros compostos). Esse "erro de conta" te custa uns R$ 15k de surpresa no final.

• Focar só no spread e ignorar custos de originação: Fintech oferece spread lindo (0,5% ao mês) mas cobra R$ 12 mil de "taxa de abertura". Bancão oferece 0,7% ao mês sem taxa nenhuma. Nos primeiros 2 anos, o bancão sai mais barato. Depois de 5 anos, a fintech compensa — mas a maioria dos clientes não fica 5 anos no contrato (refinancia antes).

• Não calcular o custo total da operação (CET): O spread é só uma parte. Tem IOF (0,38% + 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias), seguros obrigatórios (DFI + MIP = ~0,05% ao mês do saldo devedor), registro de alienação fiduciária (R$ 1.500-3.500), avaliação do imóvel (R$ 800-2.000). O CET real costuma ser 0,2 a 0,4 pontos percentuais acima do spread anunciado.

• Pegar spread variável sem entender o cenário macro: Se você contrata hoje (abril/2026) com CDI em 10,5% a.a. + spread 0,6% ao mês, tá pagando efetivo de ~18% a.a. Se daqui 2 anos o CDI cair pra 7% a.a., sua taxa cai também (fica ~15% a.a.). Mas se o CDI explodir pra 14% a.a. (como em 2022), você vai pagar ~23% a.a. — e muita gente não se planeja pra esse cenário.

Como saber se o spread oferecido é justo pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel está avaliado acima de R$ 1,5 milhão? → Se sim, deveria conseguir spread abaixo de 0,7% ao mês nos bancões.

2. **O LTV que você tá pedindo fica abaixo de