Home equity pra quitar consignado vale a pena?

Resposta direta: Vale a pena quando a diferença de juros compensa os custos de troca. Consignado cobra 1,60-2,14% ao mês (média 22% ao ano); home equity sai por 0,90-1,50% ao mês (12-18% ao ano). Numa dívida de R$ 150 mil em 120 meses, você economiza entre R$ 38 mil e R$ 67 mil trocando. Mas só funciona se você tem imóvel quitado ou financiado com menos de 50% de dívida restante.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você tem consignado acima de R$ 50 mil e um imóvel quitado (ou quase), trocar por home equity economiza entre 30% e 45% do que você pagaria em juros. Segundo dados da ABECIP, o home equity teve média de 13,2% ao ano em 2024, enquanto o consignado privado (INSS) rodava a 25,68% ao ano no mesmo período (fonte: BACEN).

Traduzindo: numa operação de R$ 200 mil em 10 anos, você paga R$ 139 mil de juros no consignado vs. R$ 72 mil no home equity. Diferença de R$ 67 mil no seu bolso.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 70% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: você precisa de um imóvel residencial quitado OU financiado com pelo menos 50% do valor já pago. Por quê? Porque o banco vai usar esse imóvel como garantia — e ele precisa ter "equity" (valor livre de dívida) suficiente pra cobrir o empréstimo.

Segundo: os custos de abertura do home equity (avaliação do imóvel + registro em cartório + IOF) somam entre R$ 8 mil e R$ 15 mil numa operação de R$ 200 mil. Esse valor precisa ser recuperado com a economia de juros — e isso acontece em 8 a 14 meses dependendo do tamanho da dívida.

Terceiro (e aqui mora o pulo do gato): você não consegue fazer portabilidade direta de consignado pra home equity. Tecnicamente você está "pegando um empréstimo novo pra quitar o antigo". Isso significa que o banco do home equity deposita o dinheiro na sua conta, e você quita o consignado manualmente. Demora 3-7 dias úteis entre aprovação e liquidação.

Quando vale (e quando economiza MUITO)

Cenários onde trocar consignado por home equity faz diferença brutal:

Cenário A: Aposentado INSS com imóvel quitado
Dívida: R$ 120 mil no consignado a 2,05% a.m. (27,4% a.a.)
Prazo: 96 meses restantes
Total a pagar: R$ 244 mil (R$ 124 mil de juros)

Com home equity a 1,15% a.m. (14,7% a.a.):
Total a pagar: R$ 184 mil (R$ 64 mil de juros)
Economia: R$ 60 mil em 8 anos

Custos de troca: ~R$ 11 mil (avaliação R$ 3k + registro R$ 6k + IOF R$ 2k)
Economia líquida: R$ 49 mil
Break-even: 11 meses

Cenário B: Servidor público estadual com apartamento 70% quitado
Dívida: R$ 85 mil no consignado a 1,72% a.m. (22,6% a.a.)
Prazo: 72 meses
Total a pagar: R$ 142 mil (R$ 57 mil de juros)

Com home equity a 1,05% a.m. (13,4% a.a.):
Total a pagar: R$ 117 mil (R$ 32 mil de juros)
Economia: R$ 25 mil

Custos de troca: ~R$ 8 mil
Economia líquida: R$ 17 mil
Break-even: 14 meses

Cenário C: Funcionário CLT com casa própria e consignado privado
Dívida: R$ 200 mil a 2,14% a.m. (28,8% a.a.)
Prazo: 120 meses
Total a pagar: R$ 450 mil (R$ 250 mil de juros!)

Com home equity a 1,28% a.m. (16,4% a.a.):
Total a pagar: R$ 342 mil (R$ 142 mil de juros)
Economia: R$ 108 mil

Custos de troca: ~R$ 15 mil
Economia líquida: R$ 93 mil
Break-even: 9 meses

Quando NÃO vale (e você desperdiça tempo)

Cenário D: Dívida pequena de curto prazo
Consignado: R$ 30 mil em 36 meses a 1,80% a.m.
Total a pagar: R$ 41 mil (R$ 11 mil de juros)

Com home equity a 1,10% a.m.:
Total a pagar: R$ 36 mil (R$ 6 mil de juros)
Economia bruta: R$ 5 mil
Custos de troca: R$ 7 mil
Prejuízo: R$ 2 mil

Por que não funciona? Porque os custos fixos de abertura (avaliação + cartório) comem a economia em operações abaixo de R$ 50 mil. A matemática só fecha acima desse patamar.

Cenário E: Imóvel com financiamento ativo acima de 60% do valor
Você tem um apartamento de R$ 500 mil, mas ainda deve R$ 320 mil pro banco.
Equity disponível: R$ 180 mil (36% do valor total)

Problema: a maioria dos bancos só empresta até 60% do valor do imóvel TOTAL — ou seja, R$ 300 mil. Como você já tem R$ 320 mil de dívida, não sobra margem pra um segundo empréstimo garantido pelo mesmo imóvel.

Solução: quitar o financiamento primeiro OU esperar pagar mais prestações até chegar em ~50% de saldo devedor.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar três coisas:

1. Consignado tem portabilidade — home equity não
Se você tem consignado a 2,10% a.m. e outro banco oferece 1,65% a.m., você faz portabilidade SEM custos (banco novo paga pro banco antigo). Com home equity, não existe esse mecanismo. Você teria que fazer uma segunda operação de refinanciamento — e aí paga tudo de novo (avaliação, cartório, IOF).

Implicação prática: quando você troca consignado por home equity, está "travando" aquela taxa por todo o período. Se os juros caírem muito (tipo pandemia 2020-2021), você não consegue migrar fácil.

2. Home equity libera sua margem consignável
Olha esse angle que passa batido: quando você quita o consignado com home equity, os 35% de margem consignável que estavam comprometidos voltam a ficar livres.

Exemplo real de um cliente Solva (março/2025):
Salário: R$ 8.500
Margem consignável: R$ 2.975 (35%)
Comprometido com consignado: R$ 2.800 (parcela de R$ 280 × 120 meses)
Margem livre: R$ 175

Depois de trocar por home equity:
Parcela home equity: R$ 2.100 (não conta na margem consignável)
Margem livre: R$ 2.975 (100%)

Resultado: ele conseguiu pegar um segundo consignado de R$ 45 mil pra reformar a casa (usando a margem que liberou), pagando 1,68% a.m. — bem melhor que cartão ou cheque especial que ele ia usar antes.

3. Alguns bancos aceitam imóvel de terceiros como garantia
Não precisa ser SEU imóvel. Se seus pais têm uma casa quitada e topam assinar como garantidores, você consegue home equity mesmo morando de aluguel.

Claro que isso exige conversa