Qual a taxa do home equity com imóvel financiado?

Resposta direta: A taxa de home equity com imóvel financiado varia entre 1,19% e 1,89% ao mês (15,2% a 25,2% ao ano) nos 22 bancos que a Solva trabalha. Porém, você só consegue usar 60% do saldo já pago — e em 80% dos casos vale mais a pena fazer portabilidade do financiamento antes de contratar o home equity.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se seu imóvel ainda tem financiamento ativo, você pode sim contratar home equity — mas a taxa média fica entre 1,19% e 1,89% ao mês (dados ABECIP 1S 2025). O banco vai calcular quanto do imóvel já está "livre" (quanto você já pagou do financiamento) e emprestar até 60% desse valor.

Exemplo concreto: imóvel avaliado em R$ 800 mil, saldo devedor de R$ 300 mil no financiamento. Você já pagou R$ 500 mil → pode pegar até R$ 300 mil em home equity (60% de R$ 500k).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale se você realmente precisa do dinheiro AGORA e não tem tempo pra mexer no financiamento existente. Mas tem dois cenários onde a matemática muda completamente:

Cenário 1: Seu financiamento é antigo (contratado antes de 2021) e está com taxa acima de 9% ao ano. Nesse caso, fazer portabilidade do financiamento pra um banco com taxa menor + pegar home equity na mesma operação pode economizar R$ 80k-150k ao longo de 10 anos.

Cenário 2: Você já pagou mais de 70% do financiamento. Aí vale refinanciar tudo numa operação só de home equity (quita o saldo devedor + libera o valor extra que você precisa). Taxa final sai mais barata que manter dois contratos separados.

Quando vale (e quando NÃO vale) usar o imóvel financiado

Vale quando:

Situação A: Emergência com prazo apertado
Cliente precisou de R$ 120 mil em 15 dias pra comprar ponto comercial que apareceu (oportunidade única). Imóvel valia R$ 650k, saldo devedor R$ 180k no Itaú. Conseguimos R$ 120k no Creditas (taxa 1,39% a.m.) sem mexer no financiamento original. Resolveu na velocidade necessária.

Situação B: Financiamento recente com taxa boa
Se você financiou o imóvel depois de 2022 com taxa abaixo de 10% ao ano + TR, não faz sentido mexer nisso. Pega o home equity separado mesmo. A diferença de 0,2-0,4 pontos percentuais na taxa não compensa o trabalho de refinanciar.

NÃO vale quando:

Situação C: Financiamento caro (acima de 10% a.a.)
Cliente tinha financiamento de 2018 no Bradesco: taxa 11,2% ao ano + TR, saldo devedor R$ 420k. Queria R$ 200k pra reformar. Simulamos: portabilidade pra Itaú (8,9% a.a.) + home equity de R$ 200k na mesma operação = economia de R$ 187 mil em juros ao longo de 15 anos. Não faz sentido ignorar essa diferença.

Situação D: Você já pagou 80%+ do financiamento
Imóvel de R$ 900k, saldo devedor R$ 95k (faltam 2 anos). Cliente queria R$ 250k. Refinanciar TUDO em home equity (R$ 345k no total) saiu com taxa 1,29% a.m. — mais barato que manter o financiamento antigo (1,05% a.m.) + home equity separado (1,49% a.m.).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos e até gerentes de banco esquecem de mencionar três coisas:

1. O banco do seu financiamento atual tem prioridade legal
Pela Lei 9.514/97, o credor do financiamento original (chamado "credor fiduciário") tem a primeira garantia sobre o imóvel. O banco que vai dar o home equity fica em segundo lugar. Por isso a taxa sobe 0,3-0,6 pontos percentuais comparado com um imóvel quitado — o risco é maior pro segundo banco.

2. Alguns bancos só operam portabilidade + home equity junto
Santander, BV e Daycoval (3 dos 22 parceiros Solva) só liberam home equity em imóvel financiado se você fizer portabilidade do saldo devedor pra eles. Não aceitam ficar em "segunda posição". Isso pode ser bom (você negocia tudo de uma vez) ou ruim (menos opções se seu perfil não bate com esses bancos).

3. O prazo de liberação dobra
Home equity com imóvel quitado: 21 dias úteis em média. Com imóvel financiado: 45-60 dias — porque o banco novo precisa "conversar" com o banco antigo, pedir anuência, registrar a segunda garantia no cartório. Se você tem urgência real, isso mata a operação.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem simular portabilidade (custo: R$ 80k-150k)

Cliente aceitou home equity de R$ 300k no Inter (taxa 1,59% a.m.) sem simular portabilidade do financiamento Caixa (taxa 10,8% a.a., saldo R$ 280k). Se tivesse feito portabilidade + home equity no Bradesco (taxa combinada 1,39% a.m. + 9,1% a.a.), economizaria R$ 132 mil em 12 anos.

Erro 2: Não pedir pro banco recalcular o LTV após benfeitorias (custo: deixar R$ 50k-100k na mesa)

Você fez uma reforma de R$ 180k que valorizou o imóvel de R$ 600k pra R$ 780k. Mas o banco ainda usa a avaliação antiga pra calcular quanto pode emprestar. Pedir reavaliação (laudo atualizado) aumenta o limite disponível em até 30%.

Erro 3: Esquecer de incluir o custo da portabilidade na conta (custo: surpresa de R$ 8k-15k)

Portabilidade tem custos: nova avaliação (R$ 2k-3k), registro cartório (0,5%-1% do valor), eventualmente tarifa do banco antigo (até R$ 5k em alguns contratos). Se você não considera isso na simulação, a "economia" pode virar prejuízo.

Erro 4: Contratar home equity antes de tentar renegociar o financiamento (custo: oportunidade perdida)

Antes de buscar dinheiro novo, liga pro banco do seu financiamento e pede renegociação de taxa. Em 2024-2025, bancos reduziram taxa de financiamentos antigos em até 2,5 pontos percentuais pra não perder cliente (medo de portabilidade). Às vezes resolve SEM precisar de home equity.

Erro 5: Usar valor comercial em vez de valor de avaliação (custo: frustração + tempo perdido)

"Meu imóvel vale R$ 1,2 milhão no Zap Imóveis" ≠ "O banco vai avaliar em R$ 1,2 milhão". Avaliação bancária usa método comparativo (3-5 imóveis similares vendidos nos últimos 6 meses) + desconto de 5-15% pra margem de segurança. Valor real aprovado costuma ser 10-20% menor que o valor de anúncio.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu financiamento atual tem taxa acima de 9,5% ao ano?
   → SIM = simule portabilidade antes de contratar home equity separado

2. Você já pagou mais de 50% do valor total do imóvel?
   → SIM = você tem margem boa pra home equity (LTV disponível de 60%+)

3. Você precisa do dinheiro em menos de 30 dias?
   → SIM = home equity com imóvel financiado pode não dar tempo (prazo médio 45-60 dias)

4. **O saldo devedor do seu financ