Imóvel novo ou usado pra home equity — qual aceita mais fácil?

Resposta direta: Os 22 bancos Solva aceitam imóveis novos E usados como garantia. Mas imóveis usados entre 10-30 anos têm mais aprovações (78% das ops Solva em 2025) porque já passaram pela primeira desvalorização e têm histórico de liquidez comprovado. Imóveis novos (abaixo de 2 anos) podem ter avaliação até 15% menor em alguns bancos.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

---

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direta: bancos preferem imóveis usados entre 10-30 anos.

Dos R$ 8,97 bilhões contratados em home equity no Brasil em 2024 (dado ABECIP), 81% usaram imóveis com mais de 5 anos de construção como garantia. Na Solva especificamente, 78% das operações aprovadas em 2025 envolveram imóveis na faixa de 10-25 anos.

Por quê? Três motivos técnicos:

1. Liquidez comprovada — imóvel usado já foi comprado/vendido pelo menos 1x, então o banco sabe que tem mercado
2. Avaliação mais objetiva — existem comparáveis reais (outros apartamentos similares vendidos recentemente no prédio/bairro)
3. Desvalorização inicial já aconteceu — carro 0km perde 10-15% ao sair da concessionária; imóvel novo perde 5-12% nos primeiros 2 anos (principalmente por taxa de corretagem embutida no preço de lançamento)

Mas calma — isso NÃO significa que imóvel novo não funciona. Significa que você precisa entender as nuances pra não perder dinheiro.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta vale pra 80% dos casos. Mas tem situações onde imóvel novo até sai na frente.

Semana passada atendi um cliente com apartamento comprado na planta em 2023, entregue em jan/2026. Valor pago: R$ 1,2M. Ele queria R$ 400k pra abrir uma clínica. Simulamos em 11 bancos:

• 7 bancos avaliaram o imóvel em R$ 1,05M-1,1M (12% abaixo do valor pago)
• 4 bancos avaliaram em R$ 1,18M-1,22M (próximo ao valor real)

Diferença prática: nos 7 primeiros ele conseguiria emprestar no máximo R$ 550k (50% de R$ 1,1M). Nos 4 últimos conseguiu até R$ 732k (60% de R$ 1,22M).

Por que essa diferença? Critério de avaliação bancária. Bancos conservadores usam "valor de mercado secundário" (quanto vale SE você precisar vender amanhã). Bancos mais tech usam algoritmos que consideram características específicas (andar alto, vaga dupla, acabamento premium) que não aparecem em comparáveis genéricos.

A gente fechou com um dos 4 bancos tech a R$ 420k (ele não precisava dos R$ 732k). Taxa final: 0,99% a.m. + IPCA.

Moral da história: imóvel novo funciona, mas você precisa simular nos bancos CERTOS.

Quando imóvel novo vale mais a pena

Três cenários onde imóvel novo (abaixo de 5 anos) pode até sair na frente do usado:

Cenário 1: Alto padrão em bairro valorizado

• Exemplo: apartamento R$ 3M+ em Jardins (SP), Leblon (RJ), Belvedere (BH)
• Bancos privados (Itaú, Bradesco, Santander) avaliam melhor porque o público-alvo deles compra imóvel novo nessas regiões
• Cliente Solva fev/2025: cobertura R$ 4,2M em Pinheiros (3 anos de uso) → avaliada em R$ 4,1M pelo Itaú vs R$ 3,7M por 2 bancos médios
• Diferença prática: R$ 615k de crédito liberado vs R$ 555k (10% a mais)

Cenário 2: Imóvel em condomínio novo com infraestrutura diferenciada

• Exemplo: apartamento em condomínio-clube (coworking, pet place, rooftop, quadras)
• Fintechs (Creditas, C6, Pontte) têm algoritmos que valorizam amenities modernas
• Cliente Solva mar/2025: apto R$ 850k em condomínio 2024 com 18 amenities (Alphaville SP) → Creditas avaliou R$ 830k, banco tradicional avaliou R$ 760k
• Diferença prática: R$ 249k liberados vs R$ 228k

Cenário 3: Imóvel comprado direto da construtora (sem intermediário)

• Se você pagou R$ 1M num lançamento que hoje vale R$ 1,2M (valorização regional + obra concluída), a avaliação bancária vai considerar o valor ATUAL, não o que você pagou
• Isso anula a "perda" inicial, porque o mercado já recompôs o valor
• Cliente Solva abr/2025: comprou R$ 680k em 2022 na planta (Barra da Tijuca RJ), entregue 2025 valendo R$ 920k → banco avaliou R$ 880k (ganho de 29% real)

Quando imóvel usado é imbatível

Agora os cenários onde usado vence SEMPRE:

Cenário 1: Imóvel padrão em bairro estabelecido

• Exemplo: apto 3 quartos R$ 500-800k em bairros como Vila Mariana (SP), Boa Viagem (Recife), Batel (Curitiba)
• Existem 50-200 comparáveis no raio de 1km → avaliação bancária é RÁPIDA e PRECISA
• Todos os 22 bancos Solva avaliam com variação abaixo de 5% entre si
• Cliente Solva jan/2025: apto R$ 620k em Vila Mariana (15 anos) → 11 bancos avaliaram entre R$ 600-640k (diferença de apenas 6%)
• Vantagem: você consegue comparar propostas reais de 11 bancos sem risco de avaliação discrepante

Cenário 2: Imóvel comercial ou misto

• Bancos são MUITO mais conservadores com imóvel comercial novo (loja, sala comercial, galpão)
• Preferem imóveis com histórico de ocupação (5+ anos)
• Cliente Solva fev/2025: sala comercial R$ 1,1M em prédio corporativo novo (2 anos) vs sala similar R$ 980k em prédio antigo (12 anos) → sala antiga teve 4 propostas aprovadas, sala nova teve 2

Cenário 3: Imóvel em região sem lançamentos recentes

• Se não existem imóveis novos na região, bancos não têm parâmetro de comparação
• Resultado: avaliam o seu imóvel novo como "atípico" e aplicam deságio de 10-20%
• Cliente Solva mar/2025: casa R$ 1,8M construída em 2024 em condomínio fechado (interior de MG) → avaliada em R$ 1,5M porque não havia comparáveis de imóveis abaixo de 5 anos na região

O que ninguém te conta sobre avaliação de imóvel novo

Aqui vai o insider info que 90% dos artigos sobre home equity não menciona:

1. Bancos aplicam "deságio de liquidez" em imóvel abaixo de 2 anos

A maioria dos bancos tradicionais (Bradesco, Santander, BV, Daycoval) usa uma tabela interna que aplica:

• 0-6 meses de uso: deságio de 8-12%
• 6-24 meses: deságio de 5-8%
• 24-60 meses: deságio de 2-5%
• 60+ meses: avaliação pelo valor de mercado direto

Isso está na política de crédito deles, mas não aparece em lugar nenhum publicamente.

Na Solva a gente consegue contornar isso simulando nos 11 bancos — sempre tem 2-3 que NÃO aplicam esse deságio (geralmente fintechs + cooperativas).

**2. Imóvel novo em obra (hab