Banco Inter vs Sofisa Direto: qual melhor para home equity em 2025?

TL;DR: Para quem tem imóvel de até R$ 3M e quer 100% digital, Sofisa Direto vence com LTV 80% e até 240 meses. Para quem já é Inter e quer agilidade (aprovação média 7 dias), Inter ganha. Decisão depende de valor do imóvel e prazo desejado.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Gabrielle (Gabi) Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 bancos parceiros.

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Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial Banco Inter, Site oficial Sofisa Direto, consultados em abril/2025.

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Como o Banco Inter funciona (mecanismo)

O Banco Inter opera home equity como extensão do ecossistema "super app" — mesma lógica de conta digital integrada a investimentos, seguros e cartões. A análise de crédito cruza seus dados bancários internos (se você já é cliente) com cadastro positivo e avaliação do imóvel via parceria com avaliadores credenciados.

Mecânica da aprovação: você preenche formulário no app, envia fotos/documentos do imóvel, aguarda visita do avaliador (3-5 dias úteis), recebe proposta vinculante. Taxa final varia conforme score interno (cliente Inter há 2+ anos com movimentação ativa paga menos que cliente novo). Segundo o relatório trimestral Inter 4T24, a carteira de crédito imobiliário (inclui home equity) cresceu 38% em 2024, atingindo R$ 4,2 bilhões de saldo.

LTV limitado a 60% porque o Inter prioriza risco conservador — modelo de banco digital com custo de captação via CDB (não tem poupança massiva como bancões). Exemplo prático: imóvel de R$ 1M libera até R$ 600 mil. Se precisar de mais, o Inter não atende.

Por que não aceita imóvel financiado? Resolução interna de risco. O Inter exige quitação prévia ou usa o crédito pra quitar — não opera com gravame duplo (hipoteca do banco original + alienação fiduciária Inter simultâneas). Isso simplifica documentação mas elimina quem tem FGTS vinculado ou quer manter financiamento Caixa rodando.

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Como o Sofisa Direto funciona (mecanismo)

Sofisa Direto é a vertical digital do Banco Sofisa (fundado 1961, tradicional em middle market). Lançou home equity em 2021 apostando em LTV agressivo (80%) como diferencial competitivo. A tese: imóvel residencial urbano tem liquidez suficiente pra suportar 4/5 do valor em garantia, especialmente em capitais.

Mecânica da aprovação: 100% online via portal. Você envia certidões do imóvel (matrícula, IPTU, certidões negativas cartorárias), faz selfie com documento, aguarda análise automatizada de crédito. Sofisa usa motor de scoring proprietário que aceita análise patrimonial — se você tem R$ 3M em imóveis mas renda informal, pode aprovar baseado no patrimônio declarado + capacidade de pagamento estimada.

Segundo dados da ABECIP 1S/2025, bancos médios (Sofisa, Bari, Daycoval) respondem por 22% das operações de home equity, crescendo 41% vs 1S/2024. Sofisa especificamente reportou R$ 380 milhões em home equity contratado em 2024.

LTV 80% na prática: imóvel de R$ 1M libera até R$ 800 mil. Isso bate financiamentos Caixa/SBPE (também 80%), mas com juro menor (home equity indexado a IPCA tem spread de 6-8% a.a. vs 10-11% SBPE).

Por que aceita imóvel financiado? Sofisa opera com alienação fiduciária em segundo grau — Lei 9.514/97 permite. Você mantém parcela Caixa, pega crédito Sofisa adicional, fica com 2 dívidas (mas usa FGTS pra abater a Caixa enquanto isso). Documentação mais complexa (anuência do credor original), mas viabiliza operações que Inter recusa.

Prazo 240 meses (20 anos) é teto máximo — poucos bancos oferecem isso. Sofisa aposta que prazo longo reduz parcela, aumenta aprovação (análise de capacidade de pagamento mais folgada). Desvantagem: total de juros pago sobe brutal. Exemplo abaixo.

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com Sofisa Direto

Perfil: Ana, dentista autônoma em Curitiba. Imóvel quitado avaliado R$ 900 mil (FipeZap Curitiba bairro Batel). Precisa R$ 600 mil pra reforma + abrir consultório próprio. Renda mensal R$ 18 mil (nota fiscal eletrônica, sem CLT).

Com Sofisa Direto:

• LTV: R$ 600 mil = 66,7% de R$ 900 mil → aprovado (dentro do limite 80%)
• Taxa: 0,89% a.m. + IPCA (assumindo IPCA 4% a.a., taxa efetiva ~15% a.a.)
• Prazo escolhido: 180 meses (15 anos, pra parcela caber no orçamento)
• Parcela inicial: R$ 8.100/mês (mês 1, antes de corrigir IPCA)
• Total pago: R$ 1.458.000 ao final (R$ 858 mil de juros)
• Vantagens específicas: (A) Análise patrimonial aceita renda via NF-e sem contracheque. (B) LTV 66% confortável, sobra margem. (C) 100% digital, sem ir a agência.

Com Banco Inter:

• LTV: R$ 600 mil exigiria imóvel de R$ 1M (600k = 60%). Ana tem R$ 900 mil → não aprova (precisaria de R$ 540 mil máximo, ou seja, faltam R$ 60 mil).
• Alternativa: Ana teria que pedir R$ 540 mil (60% de 900k), buscar os R$ 60 mil restantes em empréstimo pessoal (juro 3-4% a.m., inviável).

Veredito Cenário 1: Sofisa Direto vence. Ana consegue o valor que precisa, em prazo que cabe no orçamento, sem burocracia de comprovação CLT.

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com Banco Inter

Perfil: Ricardo, empresário de TI em SP. PJ faturando R$ 80 mil/mês (pró-labore R$ 25 mil formal). Imóvel quitado Jardins avaliado R$ 4,2M. Precisa R$ 1,5M pra capital de giro urgente (fechar contrato grande, precisa antecipar despesas).

Com Banco Inter:

• LTV: R$ 1,5M = 35,7% de R$ 4,2M → aprovado folgado (muito abaixo do limite 60%)
• Taxa: 0,99% a.m. + IPCA (~16% a.a. efetiva)
• Prazo escolhido: 60 meses (5 anos, pra quitar rápido)
• Parcela inicial: R$ 35.200/mês
• Total pago: R$ 2.112.000 (R$ 612 mil de juros)
• Vantagens específicas: (A) Aceita PJ — pró-labore + faturamento PJ contam na análise. (B) Cliente Inter ativo há 3 anos, taxa privilegiada (0,99% vs 1,09% pra novos). (C) Aprovação em 7 dias (urgência atendida). (D) Imóvel R$ 4,2M dentro do limite R$ 5M.

Com Sofisa Direto:

• Limite de imóvel: R$ 3M → imóvel de Ricardo (R$ 4,2M) não entra na política de risco Sofisa. Operação negada antes da análise.
• Mesmo que entrasse, Sofisa não aceita PJ — Ricardo teria que comprovar renda só via pró-labore (R$ 25 mil), capacidade de pagamento insuficiente pra R$ 1,5M (precisaria parcela ~R$ 20 mil, margem apertada).

Veredito Cenário 2: Banco Inter vence. Ricardo precisa de banco que (A) aceite imóvel high-ticket, (B) analise PJ, (C) aprove rápido. Sofisa não atende nenhum dos 3.

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O que NENHUM dos dois resolve bem

1. Imóvel rural

Nem Inter nem Sofisa aceitam imóvel rural como garantia. Se você tem chácara, sítio ou fazenda, precisa olhar Banco Bari (aceita até R$ 20M incluindo rurais) ou Sicoob (cooperativas com capilaridade agrícola). Home equity tradicional é urbano-only.

2. Crédito acima de R$ 5M

Inter limita em R$ 5M de valor do imóvel (logo, R$ 3M de crédito no máximo). Sofisa limita em R$ 3M de imóvel (R$ 2,4M de crédito). Quem tem patrimônio maior precisa de Bradesco Prime ou Itaú Personnalité (sem teto formal, análise caso a caso).

3. Imóvel com restrição cartorária leve

Penhora judicial pequena, protesto antigo quitado mas ainda constando — ambos recusam automaticamente. Bancos menores como Creditas ou Pontte têm análise manual que pode flexibilizar. Inter e Sofisa são 100% automatizados, qualquer "não conformidade" barra.

4. Prazo ultra-curto com taxa menor

Se você quer 12-24 meses (quitação rápida), nem Inter (mínimo 12 meses, mas taxa não cai muito) nem Sofisa (mínimo 24 meses) são ótimos. Daycoval e Creditas oferecem taxas progressivamente menores pra prazos cur