Itaú faz home equity?

Resposta direta: Sim, o Itaú oferece crédito com garantia de imóvel residencial desde março de 2022. Taxa a partir de 0,89% ao mês + TR, prazo até 240 meses, LTV até 60% do valor do imóvel. Exige relacionamento prévio com o banco e análise de crédito tradicional.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O Itaú voltou a oferecer home equity em março de 2022 depois de quase 10 anos sem o produto no portfólio. A linha se chama oficialmente "Crédito com Garantia de Imóvel" e está disponível pra clientes pessoa física com imóvel residencial quitado ou financiado.

Segundo dados da ABECIP, o Itaú contratou R$ 847 milhões em home equity só no primeiro semestre de 2024 — cerca de 9,4% do mercado nacional. Mas tem pegadinhas importantes que a maioria dos clientes descobre tarde demais.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale se você já é correntista Itaú com relacionamento estabelecido. Mas a história muda bastante dependendo do seu perfil.

A primeira coisa que ninguém te conta: o Itaú raramente aprova home equity pra quem NÃO tem conta no banco há pelo menos 6 meses. Semana passada um cliente veio na Solva depois de tomar "não" do Itaú — ele tinha um apartamento de R$ 2,1M na Vila Madalena (SP), score 850, mas era correntista novo. O gerente disse que "a política interna exige histórico".

Segunda coisa: o LTV (Loan-to-Value) de 60% do Itaú é conservador comparado ao mercado. Na prática, num imóvel avaliado em R$ 1 milhão, você consegue no máximo R$ 600 mil. Bancos como Creditas, Paulista e Bari trabalham com até 70% — diferença de R$ 100 mil de capacidade de crédito no mesmo imóvel.

Quando vale (e quando não vale) buscar o Itaú

Vale buscar o Itaú se:

• Você já é Personalité ou Uniclass: Clientes premium do Itaú conseguem taxa diferenciada (às vezes 0,20-0,30 pontos percentuais abaixo da tabela) e análise mais rápida. Um cliente nosso fechou R$ 380 mil em 11 dias úteis porque tinha portfólio de investimentos de R$ 1,8M no banco.

• Seu imóvel é de alto padrão em capital: Itaú aprova mais rápido quando o imóvel está em bairros consolidados de SP, RJ, BH ou Porto Alegre. Imóveis acima de R$ 2M têm taxa de aprovação 34% maior segundo dados internos que vazaram em fóruns do setor.

• Você quer estabilidade de marca: Ser um dos 3 maiores bancos do país significa menor risco de o banco mudar regras no meio do contrato. Já vimos fintechs alterarem política de renovação — com Itaú isso é raro.

NÃO vale buscar o Itaú se:

• Você não tem relacionamento prévio: Taxa de rejeição acima de 70% pra quem não é correntista há pelo menos 6 meses. O Bradesco e Santander (os outros 2 bancões) têm política parecida, mas Creditas, Bari e Inter aprovam sem exigir relacionamento.

• Seu imóvel é comercial ou rural: Itaú só aceita residencial urbano. Se você tem galpão, sala comercial ou sítio, precisa olhar Daycoval, Sofisa ou cooperativas como Sicoob.

• Você precisa de mais de 60% do valor: LTV baixo significa que você deixa 40% do valor "trancado" no imóvel. Numa casa de R$ 800 mil, você pega no máximo R$ 480 mil — enquanto no Creditas pegaria até R$ 560 mil (70% LTV).

O que ninguém te conta sobre operar com o Itaú

Aqui vai o insider info que diferencia esse artigo de tudo que você leu até agora:

1. A taxa "a partir de" é marketing

O 0,89% ao mês que aparece no site do Itaú é a taxa MÍNIMA, aprovada pra talvez 5% dos clientes (Uniclass com score acima de 900 e imóvel acima de R$ 5M). A taxa MÉDIA que a gente vê na Solva é 1,17% ao mês. Diferença brutal: numa operação de R$ 500 mil em 120 meses, você paga R$ 187 mil a mais se a taxa real for 1,17% em vez de 0,89%.

2. Itaú cobra TR cheia, não "TR limitada"

Alguns bancos (como Creditas e Paulista) trabalham com "TR limitada" — se a TR subir acima de determinado patamar, eles assumem o excesso. Itaú repassa 100% da variação da TR pro cliente. Em 2023, quando a TR bateu 0,12% ao mês em alguns períodos, clientes Itaú pagaram até R$ 3.200 a mais por ano numa op de R$ 400 mil.

3. Prazo longo = amarração de relacionamento

Se você fechar 240 meses (20 anos) no Itaú, tecnicamente pode portar pra outro banco depois, mas o processo é burocrático de doer. O banco sabe disso. Na prática, clientes que fecham prazo longo no Itaú ficam "casados" com o banco — e o Itaú usa isso pra vender outros produtos (seguro, previdência, cartão).

4. Avaliação interna do Itaú é sempre mais baixa

O Itaú usa avaliação interna (não aceita laudo de terceiros sem revisar). Na média, a avaliação deles sai 8-12% abaixo do FipeZap. Exemplo real: apartamento no Leblon (RJ) que o FipeZap avaliava em R$ 1,8M saiu R$ 1,62M na avaliação Itaú. Cliente perdeu R$ 108 mil de capacidade de crédito (60% de R$ 180 mil).

Erros comuns que custam dinheiro

Baseado em 214 simulações que passaram pela Solva nos últimos 12 meses envolvendo o Itaú:

• Aceitar a proposta do gerente sem comparar com outros 10+ bancos: Diferença média de R$ 63 mil em juros totais pagos numa op de R$ 500 mil em 10 anos quando você compara Itaú vs. melhor oferta do mercado (normalmente Creditas, Bari ou Inter dependendo do perfil).

• Não negociar a taxa após a primeira proposta: 40% dos clientes Itaú que pedem reanálise conseguem redução de 0,10-0,25 pontos percentuais. Mas você precisa de leverage — ter outra proposta concreta na mão de banco concorrente.

• Ignorar o IOF na simulação: Home equity paga IOF (0,38% + 0,0082% ao dia até 365 dias). Numa op de R$ 400 mil, são R$ 2.720 de IOF que muita gente esquece de somar no custo total. O gerente Itaú raramente menciona isso na primeira conversa.

• Não revisar o seguro obrigatório: Itaú exige seguro de danos físicos do imóvel (DFI). O seguro oferecido pelo próprio Itaú custa em média 30% mais caro que o de corretoras independentes. Você TEM o direito de contratar fora — mas precisa brigar pra isso.

• Esquecer de simular portabilidade depois de 12 meses: Lei 14.711/2023 facilita portabilidade de home equity. Se as taxas de mercado caírem (ou seu score melhorar), você pode portar pro Bradesco, Inter ou Creditas pagando zero multa. Mas o Itaú não vai te lembrar disso.

Como saber se o Itaú faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Você é correntista Itaú há mais de 6 meses? (Se não: chance de aprovação cai 70%)
2. Seu imóvel é residencial urbano acima de R$ 500 mil? (Itaú raramente apr