Quais documentos preciso pra home equity?

Resposta direta: Você precisa de RG/CNH, CPF, comprovante de residência, comprovante de renda (últimos 3 contracheques ou Declaração IR), matrícula do imóvel atualizada, IPTU do ano vigente e certidões negativas (cartório de imóveis). Tempo médio de separação: 2-3 dias úteis. Se o imóvel for financiado, adicione extrato do financiamento.

Por Gabrielle "Gabi" Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Toda operação de home equity exige dois grupos de documentos: pessoais (RG, CPF, comprovante de renda) e do imóvel (matrícula, IPTU, certidões). A boa notícia: 80% dos clientes Solva já têm tudo guardado em casa — é só organizar. O processo leva 2-3 dias úteis se você souber onde procurar. A parte chata mesmo é a matrícula atualizada do cartório (essa pode custar R$ 150-400 dependendo do estado).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a lista acima funciona pra maioria dos casos. Mas aqui está o que ninguém te conta: cada banco dos nossos 22 parceiros tem pequenas variações no checklist. O Bradesco pode pedir certidão de casamento (se você for casado). O Santander exige extrato bancário dos últimos 3 meses. A Creditas aceita declaração de autônomo sem IRPF se o imóvel valer acima de R$ 2M.

Por isso a Solva centraliza tudo: você manda os docs UMA VEZ no WhatsApp, a gente valida e distribui pros bancos conforme o perfil de cada um. Zero retrabalho.

Documentos pessoais (valem pra todos os bancos)

Identificação

• RG ou CNH — frente e verso, dentro da validade (CNH vencida não rola)
• CPF — se não estiver na CNH, manda o cartão ou comprovante de situação cadastral do site da Receita
• Comprovante de residência — últimos 90 dias (conta de luz/água/gás/telefone fixo). Aqui tem pegadinha: se a conta estiver no nome do cônjuge ou dos pais, precisa de declaração de residência + cópia do doc de quem tá na conta

Estado civil

• Certidão de casamento atualizada (emitida há menos de 90 dias) se você for casado(a)
• Pacto antenupcial registrado se tiver separação de bens
• Certidão de união estável se aplicável
• Se for divorciado(a): escritura de divórcio com partilha de bens

(Isso impacta a garantia — imóvel em regime de comunhão exige assinatura do cônjuge em TUDO)

Comprovante de renda

Aqui é onde 60% das dúvidas aparecem. Depende do seu tipo de vínculo:

CLT (carteira assinada):

• Últimos 3 contracheques
• Declaração IR dos últimos 2 anos (com recibo de entrega)
• Extrato FGTS (opcional, mas ajuda)

Autônomo/empresário:

• Declaração IR dos últimos 2 anos (COMPLETA, não simplificada — essa é importante)
• Pró-labore dos últimos 3 meses OU extrato bancário mostrando entradas recorrentes
• Contrato social da empresa (se for PJ)

Aposentado/pensionista:

• Extrato do INSS dos últimos 3 meses
• Carta de concessão do benefício

Imóvel acima de R$ 3M:

• Alguns bancos (Creditas, Pontte, Rodobens) dispensam comprovação de renda formal. O próprio valor do imóvel funciona como proxy de capacidade patrimonial. Mas precisa ser avaliação do banco, não seu chute.

Documentos do imóvel (aqui mora o leão)

Matrícula atualizada do cartório

Esse é O documento mais importante. Matrícula = certidão que comprova que o imóvel é seu e tá livre de ônus (penhoras, hipotecas de terceiros, etc).

Onde tirar: Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel fica (não confunda com Cartório de Notas)
Custo: R$ 150 a R$ 400 dependendo do estado (SP cobra R$ 347 em média, RJ R$ 230)
Validade: 90 dias corridos
Tempo de emissão: imediato a 48h se pedir online; 5-7 dias se for presencial

Pegadinha comum: se você fez reforma não-averbada (tipo construiu um andar) ou mudou de nome (casamento), a matrícula pode estar desatualizada. Aí precisa retificar ANTES de pedir o crédito. Isso adiciona 15-30 dias no processo.

IPTU do ano vigente

Pode ser a guia física OU print do site da prefeitura com número da inscrição. Serve pra confirmar que você tá em dia com impostos (e pro banco calcular o valor venal base).

Certidões negativas obrigatórias

Lista completa (a Solva te orienta quais pedir, varia por banco):

1. Certidão negativa de ônus reais — do cartório de imóveis (já vem junto na matrícula atualizada em 90% dos casos)
2. Certidão de distribuição cível — justiça estadual, comarca do imóvel
3. Certidão de distribuição federal — TRF da sua região
4. Certidão de protesto — todos os cartórios de protesto da cidade
5. Certidão trabalhista — TST (se você for empresário)

Essas geralmente saem em 24-48h nos sites dos tribunais. Custo zero. Validade: 90 dias.

Se o imóvel ainda tiver financiamento ativo

Adicione:

• Extrato do saldo devedor atualizado (pede pro banco que financia)
• Contrato de financiamento original (aquele calhamaço de 40 páginas)

A operação funciona assim: a Solva negocia com o banco novo pra quitar o saldo devedor do banco antigo + liberar a diferença pra você. Exemplo real (cliente de fevereiro/2025): saldo devedor R$ 320k, imóvel avaliado R$ 1,2M, contratou R$ 700k → quitou os R$ 320k + recebeu R$ 380k líquido.

Documentos que VOCÊ NÃO PRECISA (mas sites genéricos dizem que sim)

Lista do que é mito:

• ✗ Escritura do imóvel (matrícula substitui)
• ✗ Laudos de avaliação pagos (banco faz avaliação própria — você não paga nada)
• ✗ Seguro do imóvel prévio (o banco exige depois da aprovação, não antes)
• ✗ Fotos profissionais (banco pede fotos sim, mas celular resolve)

O que ninguém te conta sobre isso

Tem um documento que 90% dos artigos ignoram: declaração de inexistência de outros financiamentos imobiliários. É uma cartinha que VOCÊ escreve dizendo "confirmo que não tenho outro financiamento ativo em meu CPF além do declarado". Parece besteira, mas sem isso alguns bancos (Bradesco e Itaú principalmente) travam a análise.

Outro detalhe: se você tiver restrição no CPF (score baixo, nome sujo), os documentos continuam os mesmos. O que muda é a taxa — você vai pro topo da faixa (tipo 1,79% a.m. em vez de 1,19%). Mas home equity é uma das ÚNICAS linhas que aprova mesmo com score abaixo de 500, porque a garantia é forte (Lei 9.514/97, alienação fiduciária).

Erros comuns que custam dinheiro

• Enviar matrícula vencida (acima de 90 dias) → o banco rejeita e você perde 5-7 dias refazendo. Custo: R$ 347 jogados fora + atraso na liberação.

• Comprovante de renda desorganizado → se você é autônomo e manda IR simplificada em vez de completa, alguns bancos (Itaú, Bradesco) cortam 30-40% da renda considerada. Numa op de R$ 500k, isso significa R$ 150k a menos aprovado.

• **