Qual a melhor taxa para home equity de 1 milhão?

Resposta direta: Em abril de 2026, taxas competitivas pra home equity de R$ 1 milhão ficam entre 0,74% e 0,99% ao mês (9,25% a 12,55% a.a.) pra imóveis quitados acima de R$ 2 milhões com renda comprovada. Aceitar qualquer coisa acima disso sem comparar 11+ bancos significa pagar entre R$ 87 mil e R$ 143 mil a mais em 10 anos.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Taxa "boa" pra home equity de R$ 1 milhão depende de 3 variáveis: quanto você tem de patrimônio (valor do imóvel), sua renda comprovada e qual banco oferece a proposta.

Operações com imóveis quitados acima de R$ 2,5 milhões conseguem 0,74% a.m. no Santander ou Bradesco. Imóveis entre R$ 1,5M e R$ 2M ficam na faixa de 0,85%-0,95% a.m. Abaixo de R$ 1,5M, você vai pagar 0,99%-1,19% a.m. — ainda assim metade do crédito pessoal (2,5%-4% a.m.).

A Solva intermediou R$ 211 milhões em home equity desde 2019. Taxa média nas ops de R$ 1M em 2025: 0,89% a.m. (11,24% a.a.).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 70% dos casos. Mas tem nuances que podem colocar você nos 0,74% a.m. (top 10% das taxas) ou te empurrar pra 1,29% a.m. (ainda decente, mas R$ 143 mil mais caro em 10 anos).

Vou ser direto: não existe "a melhor taxa" igual pra todo mundo com R$ 1 milhão. Bancos precificam diferente. Bradesco pode te dar 0,79% enquanto o BV oferece 0,94% pro mesmo perfil. Por isso a Solva existe — comparamos 11 bancos simultaneamente.

Semana passada um cliente de São Paulo tinha proposta do Itaú a 1,09% a.m. pra R$ 1M (imóvel quitado de R$ 2,8M, renda de R$ 45k). A gente conseguiu 0,82% no Bradesco. Diferença: R$ 97 mil em 10 anos. Mesma operação, perfil idêntico.

Quando você pega taxa abaixo de 0,85% a.m.

Cenário A: Patrimônio alto + renda comprovada

• Imóvel quitado acima de R$ 2,5 milhões
• Renda formal comprovada de R$ 35k+ (CLT, IRPF, pró-labore)
• Solicita até 40% do valor do imóvel (no caso, R$ 1M = 40% de R$ 2,5M)
• Resultado: 0,74%-0,85% a.m. nos bancões (Bradesco, Santander, Itaú)

Cenário B: Imóvel mais modesto mas perfil limpo

• Imóvel quitado entre R$ 1,8M e R$ 2,2M
• Renda de R$ 20k-R$ 30k comprovada
• Score bom (acima de 700)
• Resultado: 0,89%-0,99% a.m. em bancos médios (BV, Daycoval, Bari)

Cenário C: Quando NÃO funciona (taxa sobe pra 1,09%-1,29%)

• Imóvel financiado (ainda tem saldo devedor no banco original)
• Renda informal ou abaixo de R$ 15k
• Imóvel abaixo de R$ 1,5M
• Restrições no CPF (score abaixo de 600)

Nesses casos, você ainda consegue home equity — mas a taxa vai pra faixa de 0,99%-1,29% a.m. Ainda assim, é metade do crédito pessoal. Só não espere a taxa dos 0,7x%.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos que você lê sobre home equity repete a mesma ladainha: "taxas entre 0,8% e 1,2% a.m." Mas ninguém explica por que alguns clientes pagam 0,74% e outros 1,19% na mesma operação de R$ 1 milhão.

Aqui vai o insider info (8 anos intermediando essas ops):

1. Bancos precificam diferente o mesmo perfil

Bradesco adora imóveis acima de R$ 3M em bairros nobres de SP (Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição). Santander prefere imóveis comerciais ou clientes com relacionamento antigo. BV é mais agressivo em ops de R$ 500k-R$ 1,5M com renda de R$ 20k-R$ 35k.

Resultado prático: você manda a mesma documentação pra 3 bancos e recebe propostas entre 0,79% e 1,04% a.m. Diferença de R$ 89 mil em 10 anos. Por isso comparar não é luxo — é obrigatório.

2. Taxa é só metade da conta

Bradesco oferece 0,82% mas cobra IOF de 0,38% + seguro de R$ 1.200/ano obrigatório. BV oferece 0,94% mas IOF é 0,38% e seguro opcional (você recusa).

No final das contas, o CET (Custo Efetivo Total) do BV pode ficar em 10,8% a.a. vs 10,6% a.a. do Bradesco. Diferença pequena, mas são R$ 7 mil em 10 anos.

A Solva mostra o CET de todos os bancos na simulação. Você compara taxa + tarifa + seguro + IOF tudo junto.

3. Prazo longo com taxa baixa nem sempre é melhor negócio

Cliente me ligou ontem: "Gabi, o Itaú me ofereceu 0,87% a.m. em 180 meses (15 anos). Vale a pena?"

Fiz a conta: R$ 1M em 180 meses a 0,87% = R$ 1.034.900 pagos em juros. Total desembolsado: R$ 2.034.900.

Mesma operação em 120 meses (10 anos) a 0,89% = R$ 671.400 em juros. Total: R$ 1.671.400.

Você paga 0,02 p.p. a mais na taxa mas economiza R$ 363 mil encurtando o prazo. Às vezes a taxa mais baixa esconde armadilha no prazo estendido.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta sem comparar 11 bancos

• Preço do erro: R$ 87 mil a R$ 143 mil em 10 anos
• Banco do relacionamento te oferece 1,04% a.m. Você aceita porque "já é cliente há 20 anos". A gente compara com BV, Daycoval e Bradesco — consegue 0,82%. Diferença: R$ 87 mil pagos a mais.

Erro #2: Focar só na taxa e ignorar o CET

• Preço do erro: R$ 12 mil a R$ 23 mil em tarifas escondidas
• Taxa de 0,85% parece ótima. Aí você descobre: tarifa de avaliação R$ 3.500, registro de alienação R$ 1.800, seguro obrigatório R$ 140/mês. CET real sobe pra 11,2% a.a. (equivalente a taxa de 0,89%).

Erro #3: Pedir valor muito alto (acima de 60% do imóvel)

• Preço do erro: Taxa sobe 0,15-0,30 p.p.
• Imóvel de R$ 2M. Cliente quer R$ 1,2M (60% LTV). Banco oferece 1,09% a.m. Mesma pessoa pedindo R$ 800