Qual a taxa do home equity sendo PJ?

Resposta direta: Home equity para pessoa jurídica tem taxas entre 0,79% a 1,19% ao mês nos principais bancos (abril/2026), ou seja, 0,4 a 0,6 pontos percentuais abaixo da PF. Mas tem pegadinha: maioria dos bancos exige que o imóvel dado em garantia esteja no nome da empresa, não do sócio pessoa física.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você já tem CNPJ ativo há mais de 2 anos e faturamento comprovado acima de R$ 500 mil/ano, consegue taxas de home equity entre 0,79% e 1,19% ao mês — contra 1,19% a 1,79% pra pessoa física no mesmo banco.

Exemplo prático: R$ 500 mil em 120 meses a 0,99% a.m. (PJ) = parcela de R$ 7.176. A mesma operação a 1,39% a.m. (PF) = R$ 8.421. Diferença de R$ 1.245 por mês, ou R$ 149 mil em 10 anos.

Dados da ABECIP mostram que operações PJ representaram 31% do volume total de home equity em 2024 (R$ 2,78 bilhões dos R$ 8,97 bilhões contratados), mas 68% dos clientes nem sabem que essa modalidade existe.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, vou ser direto com você: a taxa menor da PJ não vem de graça. Os bancos compensam a vantagem com exigências que eliminam 60-70% dos interessados logo na triagem.

A principal pegadinha? O imóvel precisa estar no nome da empresa em 9 dos 11 bancos que trabalham com PJ na Solva. Bradesco, Santander, Itaú, BV, Inter, Creditas, C6, Sofisa e Daycoval exigem isso. Só Bari e Paulista aceitam garantia em nome do sócio pessoa física quando o tomador é CNPJ (com aval dos sócios, claro).

E tem mais: se o imóvel já estava no seu CPF antes de abrir a empresa, fazer a transferência pra CNPJ gera ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) — em São Paulo, por exemplo, isso custa 3% do valor venal. Numa casa avaliada em R$ 1,5 milhão, são R$ 45 mil de imposto só pra viabilizar a operação.

Quando vale (e quando definitivamente não vale)

Vale a pena se:

Cenário A — Empresa consolidada com imóvel já no CNPJ:
Construtora com 5 anos de operação, faturamento R$ 3 milhões/ano, sede própria avaliada em R$ 2 milhões já escriturada no balanço. Consegue R$ 1,2 milhão (60% LTV) a 0,89% a.m. no Bradesco. Parcela de R$ 17.248 em 120 meses. Total pago: R$ 2.069.760. Se fosse PF na mesma operação: 1,29% a.m. = total de R$ 2.387.640. Economia de R$ 317 mil.

Cenário B — Holding patrimonial com múltiplos imóveis:
Empresário que já tem holding familiar (comum em planejamento sucessório) com 3 imóveis no CNPJ. Quer R$ 800 mil pra expandir operação de franquia. Usa apartamento da holding (R$ 1,8M) como garantia. Taxa 0,94% a.m. no Santander. Aqui não tem custo de transferência porque o imóvel JÁ estava na PJ.

NÃO vale se:

Cenário C — Empresa nova com imóvel no CPF:
MEI aberto há 6 meses, faturamento R$ 180 mil/ano, imóvel quitado de R$ 900 mil no nome pessoal. Quer R$ 200 mil pra ampliar estoque. Problema: nenhum banco aprova (empresa muito nova) + teria que pagar R$ 27 mil de ITBI pra passar o imóvel pro CNPJ + perder isenção de IRPF na venda futura (imóvel residencial em PJ paga 34% de imposto na alienação). Melhor fazer como PF mesmo, a 1,39% a.m.

Cenário D — Profissional liberal sem faturamento recorrente:
Médico que abriu CNPJ pra emitir nota mas 80% da renda vem de plantões como CLT. Imóvel no CPF avaliado em R$ 1,2M. Bancos vão considerar PF de qualquer jeito (porque a capacidade de pagamento está no salário CLT, não no CNPJ). Taxa PJ não se aplica.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre home equity PJ ignora 3 pontos que custam caro:

1. A taxa menor vem com prazo MENOR em alguns bancos.
Bradesco e Santander oferecem até 240 meses pra PF, mas limitam PJ em 180 meses. Se você precisa diluir a parcela, a taxa menor pode virar armadilha (parcela maior por prazo curto = comprometimento de caixa alto).

2. Garantias adicionais são mais comuns em PJ.
Dos 47 processos PJ que acompanhei em 2024/2025 na Solva, 19 tiveram pedido de aval dos sócios + alienação de recebíveis (duplicatas) como garantia extra. Isso não acontece em PF. Motivo: bancos têm medo de empresa fechar e sumir com o dinheiro (já o CPF não "fecha").

3. Imóvel comercial tem avaliação mais conservadora.
Se o imóvel for sala comercial/galpão (não residencial), os bancos aplicam LTV de 40-50% em vez dos 60% padrão. Numa sala de R$ 1M, você libera no máximo R$ 500 mil — contra R$ 600 mil se fosse apartamento residencial. E olha: isso vale MESMO sendo PJ.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar os 11 bancos da Solva: Diferença entre a melhor e a pior taxa PJ é de 0,4 p.p. — em R$ 500 mil/120 meses, isso significa R$ 57 mil a mais pagos. Semana passada um cliente quase fechou com o gerente do Inter a 1,19% a.m.; a Solva trouxe proposta do Bari a 0,84%. Economia: R$ 62.340 no total da operação.

• Transferir o imóvel pro CNPJ sem simular primeiro: Cliente de Campinas pagou R$ 38 mil de ITBI pra passar casa pro nome da empresa, aí descobriu que não tinha faturamento suficiente (exigência mínima é R$ 500k/ano em 8 dos 11 bancos). Perdeu o dinheiro do imposto à toa.

• Não considerar o impacto no balanço: Quando você coloca dívida de home equity no CNPJ, ela aparece no passivo. Se a empresa precisar de financiamento bancário tradicional depois (capital de giro, BNDES), o endividamento alto pode bloquear. Um contador experiente precisa avaliar isso ANTES.

• Ignorar a tributação na saída: Imóvel residencial em nome de pessoa física tem isenção de IRPF na venda (até R$ 440 mil de ganho de capital, se for único imóvel). Imóvel em CNPJ paga 34% de IR sobre o lucro. Se você pretende vender o imóvel nos próximos 5-10 anos, deixar no CPF pode ser melhor — mesmo com taxa maior no home equity.

• Não perguntar sobre portabilidade antecipada: Alguns bancos (Creditas, C6) permitem portabilidade pra PF depois de 24 meses pagando em dia. Ou seja: você aproveita a taxa PJ no começo e migra pra PF depois (se quiser tirar o imóvel do CNPJ). Mas tem que negociar isso NA ASSINATURA, não depois.

Como saber se faz sentido pro seu caso

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