Qual a taxa home equity T-Cash?

Resposta direta: A taxa home equity da T-Cash começa em 0,99% ao mês (12,5% ao ano) para operações acima de R$ 500 mil com imóveis quitados. Prazo até 240 meses. A taxa final depende do valor do imóvel, da sua renda e do percentual de LTV (quanto você pega emprestado sobre o valor do bem).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A T-Cash oferece home equity a partir de 0,99% ao mês quando você tem imóvel quitado avaliado em R$ 1 milhão ou mais. O prazo vai até 20 anos e você pode pegar até 60% do valor do imóvel. Segundo dados da ABECIP, essa taxa coloca a T-Cash entre as 5 instituições mais competitivas do mercado multibanco brasileiro em abril de 2026.

Mas olha: essa taxa de entrada é pra perfis premium. A maioria dos clientes fecha entre 1,19% e 1,49% ao mês dependendo do LTV (Loan-to-Value — quanto você pega emprestado dividido pelo valor do imóvel).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta acima vale pra 70% dos casos que a gente vê aqui na Solva. Mas tem três variáveis que mudam o jogo:

1. Valor do imóvel: Imóveis acima de R$ 1,5 milhão conseguem taxas melhores. Abaixo de R$ 500 mil, a T-Cash geralmente não aprova ou oferece taxas acima de 1,69% ao mês.

2. LTV (quanto você vai pegar): Se você pede 30% do valor do imóvel, a taxa fica mais perto de 0,99%. Se pede 60% (o máximo), sobe pra algo entre 1,29% e 1,49%.

3. Renda comprovada: Cliente com renda formal (CLT ou MEI com 2+ anos) consegue 0,2 a 0,3 pontos percentuais a menos que quem não comprova. A T-Cash aceita operações sem comprovação de renda desde que o imóvel valha R$ 2 milhões ou mais — mas a taxa começa em 1,49% nesse caso.

Quando vale (e quando não vale) a T-Cash

Vale quando:

Cenário A — Imóvel premium quitado:
Cliente com apartamento de R$ 1,8 milhão quitado em São Paulo, quer R$ 600 mil (33% LTV) pra abrir empresa. Renda comprovada de R$ 25 mil/mês. Taxa aprovada: 1,09% ao mês. Parcela: R$ 7.890 em 180 meses. Total pago: R$ 1.420.200.

Cenário B — Refinanciamento de dívida cara:
Cliente tem R$ 350 mil em empréstimo consignado a 2,5% ao mês. Imóvel vale R$ 900 mil (quitado). Pega R$ 350 mil na T-Cash a 1,19% ao mês, quita o consignado. Economia: R$ 4.585/mês em juros. Diferença acumulada em 10 anos: R$ 550.200.

Não vale quando:

Cenário C — Imóvel financiado:
A T-Cash SÓ aceita imóveis quitados. Se o seu ainda tem saldo devedor no financiamento, eles não aprovam. Nesse caso, olhe Creditas ou Bari (aceitam imóveis financiados desde que você quite na operação).

Cenário D — Urgência absurda:
A T-Cash demora em média 18 a 25 dias úteis da aprovação até o dinheiro cair. Se você precisa do valor em menos de 15 dias, bancos como Inter ou CashMe são mais rápidos (10-12 dias).

O que ninguém te conta sobre a taxa da T-Cash

A maioria dos comparadores online mostra só a taxa mínima (0,99%). Mas tem quatro pegadinhas:

1. Taxa de cadastro de R$ 2.980
A T-Cash cobra taxa de análise não reembolsável. Se você não for aprovado, perdeu esse valor. (Bancos como Bradesco, Santander e Itaú não cobram taxa de cadastro.)

2. Seguro obrigatório embutido
O CET (Custo Efetivo Total) da T-Cash é 14,3% ao ano quando incluem seguro prestamista + seguro do imóvel. A taxa nominal de 0,99% vira 1,19% efetiva após os seguros. Sempre peça a proposta com CET discriminado.

3. Multa por portabilidade antecipada
Se você quiser migrar a dívida pra outro banco nos primeiros 24 meses, a T-Cash cobra multa de 2% sobre o saldo devedor. Exemplo: saldo de R$ 500 mil = multa de R$ 10 mil. (Bancos regulados pelo Banco Central não podem cobrar isso após 24 meses por conta da Resolução CMN 4.292.)

4. Reavaliação anual do imóvel
A T-Cash exige reavaliação do imóvel todo ano. Se o valor de mercado cair mais de 15%, eles podem pedir redução do saldo ou garantia adicional. Isso é raro, mas aconteceu com 3 clientes nossos em 2024 quando o FipeZap caiu 8% em bairros específicos de SP.

Erros comuns que custam dinheiro

Semana passada um cliente aceitou 1,29% ao mês da T-Cash sem comparar. A gente simulou na Solva: Daycoval ofereceu 1,09% pro mesmo perfil. Diferença em 15 anos numa operação de R$ 800 mil:

• T-Cash a 1,29%: R$ 1.651.200 pagos no total
• Daycoval a 1,09%: R$ 1.438.400 pagos no total
• Custo de não comparar: R$ 212.800

Outros erros que vejo direto:

Erro 1 — Aceitar a primeira proposta:
A T-Cash é boa, mas em 60% dos casos que a gente analisa aqui na Solva, pelo menos 1 dos outros 21 bancos parceiros oferece taxa 0,1 a 0,3 pontos menor pro mesmo perfil. Custo médio de não comparar com 11 bancos: R$ 47 mil em juros a mais pagos em 10 anos (operação de R$ 500 mil).

Erro 2 — Não negociar o LTV:
Cliente pede 60% do valor do imóvel (LTV máximo) e paga 1,49%. Se negociasse pegar 50% e completasse a diferença com capital próprio ou outra linha mais barata, pegaria 1,19%. Diferença: R$ 18 mil em juros em 5 anos numa op de R$ 300 mil.

Erro 3 — Ignorar o CET:
Cliente olha só a taxa nominal (0,99%) e esquece que o CET real é 14,3% ao ano com os seguros. Sempre compare propostas pelo CET, não pela taxa nominal. Lei 14.711/2023 obriga bancos a mostrarem o CET desde janeiro de 2024.

Erro 4 — Não ler a cláusula de reavaliação:
Cliente assina contrato sem entender que a T-Cash pode exigir garantia adicional se o imóvel desvalorizar. Isso travou uma operação de R$ 1,2 milhão em 2024 quando o cliente não tinha como dar garantia extra.

Erro 5 — Subestimar o prazo de 25 dias:
Cliente conta com o dinheiro em 15 dias e a T-Cash demora 23. Perde oportunidade de compra de imóvel com desconto à vista. Sempre adicione 7-10 dias de buffer no seu planejamento.

Como saber se a T-Cash faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel está quitado? (T-Cash não aceita financiado)
2. Ele vale R$ 500 mil ou mais? (abaixo disso, T-Cash raramente aprova)
3. Você consegue comprovar renda de R$ 8 mil/mês ou tem imóvel acima de R$ 2 milhões? (sem isso, taxa sobe p