Qual o CET do home equity CashMe?

Resposta direta: O CET (Custo Efetivo Total) do home equity CashMe varia entre 1,19% a 1,49% ao mês (ou 15,27% a 19,56% ao ano), dependendo do valor do imóvel, renda comprovada e prazo escolhido. Taxa média real dos clientes Solva na CashMe ficou em 1,32% a.m. nas operações de março/2025.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A CashMe trabalha com CET entre 1,19% e 1,49% ao mês no home equity. Esse custo inclui juros + IOF + tarifa de avaliação do imóvel + seguro obrigatório. Na prática, significa que num empréstimo de R$ 300 mil em 120 meses, você paga entre R$ 4.320 e R$ 5.340 por mês, totalizando R$ 518 mil a R$ 641 mil ao longo do financiamento.

Nas operações que a Solva intermediou com CashMe nos últimos 60 dias, a taxa média fechada foi 1,32% ao mês — mais próxima do teto que do piso. E olha, isso importa: diferença de 0,3 pontos percentuais representa R$ 37 mil a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 500 mil.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta acima vale pra 70% dos casos. Mas o CET que a CashMe vai oferecer pra você depende de 4 variáveis que ninguém fala claramente:

1. Valor do imóvel vs. valor solicitado (LTV)
CashMe empresta até 60% do valor de avaliação. Se você pede R$ 200 mil num imóvel avaliado em R$ 800 mil (LTV 25%), a taxa tende pro piso (1,19%-1,25%). Agora, se pede R$ 450 mil no mesmo imóvel (LTV 56%), a taxa sobe pra 1,40%-1,49%.

2. Localização do imóvel
Imóveis em São Paulo (Capital), Rio de Janeiro, Curitiba, Brasília e Belo Horizonte têm taxa 0,1-0,15 p.p. menor que imóveis em cidades do interior ou litorâneas. A CashMe precifica risco de liquidação — imóvel em capital grande é mais fácil de vender se você der calote.

3. Renda comprovada vs. não comprovada
Com contracheque/Decore/IRPF, você acessa o piso. Sem comprovação (apenas imóvel alto padrão acima de R$ 3 milhões), a taxa sobe 0,2-0,3 p.p. porque a operação é estruturada diferente internamente.

4. Prazo escolhido
120 meses (padrão) tem taxa média 0,15 p.p. menor que 180 meses. CashMe prefere operações mais curtas — menor risco de inadimplência prolongada.

Quando a CashMe oferece o CET mais baixo (1,19%-1,25% a.m.)

Três cenários onde vi clientes conseguirem o piso da taxa:

Cenário A: Aposentado INSS em SP Capital
Imóvel R$ 1,2 milhão na Vila Madalena, quitado. Solicitou R$ 200 mil (LTV 16,6%) pra reformar. Renda comprovada R$ 9 mil. Prazo 120 meses. CET fechado: 1,21% a.m. Parcela R$ 2.870. Total pago R$ 344 mil.

Cenário B: CLT corporativo em Curitiba
Imóvel R$ 680 mil no Batel, quitado. Pediu R$ 300 mil (LTV 44%) pra abrir franquia. Renda R$ 18 mil CLT. Prazo 96 meses. CET: 1,19% a.m. (menor da história que intermediei). Parcela R$ 4.380. Total pago R$ 420 mil.

Cenário C: MEI com imóvel alto padrão RJ
Cobertura R$ 4,5 milhões em Ipanema, quitada. MEI (sem comprovação formal de renda além do DASN). Solicitou R$ 800 mil (LTV 17,7%) pra capital de giro da empresa. Prazo 144 meses. CET: 1,24% a.m. Parcela R$ 11.920. Total pago R$ 1,716 milhão.

Padrão comum: LTV abaixo de 45% + imóvel em capital + prazo até 120 meses.

Quando o CET da CashMe sobe pro teto (1,40%-1,49% a.m.)

E aqui os casos onde a taxa chegou perto do limite:

Cenário D: Autônomo sem IRPF no interior SP
Casa R$ 950 mil em Campinas (bairro periférico). Pediu R$ 550 mil (LTV 57,8%) pra pagar dívidas bancárias. Sem comprovação de renda (confia só no imóvel). Prazo 180 meses. CET: 1,47% a.m. Parcela R$ 9.240. Total pago R$ 1,663 milhão.

Cenário E: Empresário com imóvel litoral
Apartamento R$ 1,8 milhão em Balneário Camboriú. Solicitou R$ 1 milhão (LTV 55,5%) pra investir em outro negócio. Renda comprovada, mas imóvel em zona de "risco de liquidez" (litoral SC). Prazo 120 meses. CET: 1,43% a.m. Parcela R$ 14.650. Total pago R$ 1,758 milhão.

Diferença pro Cenário B (1,19% a.m.): R$ 338 mil a mais pagos ao longo de 10 anos, basicamente por causa da localização + LTV alto.

O que ninguém te conta sobre o CET da CashMe

1. O CET não é a taxa de juros pura
A maioria dos artigos confunde. A CashMe cobra:

• Juros efetivos: 1,05%-1,35% a.m.
• IOF: 0,38% sobre o principal + 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias
• Tarifa de avaliação: R$ 1.200-R$ 3.500 (varia por cidade)
• Seguro MIP (morte/invalidez): 0,02%-0,04% a.m. sobre o saldo devedor

Somando tudo, chega no CET. Por isso o CET é sempre maior que a taxa nominal anunciada.

2. CashMe não renegocia CET após aprovação
Diferente de Itaú e Santander (que aceitam contra-oferta se você mostrar proposta menor de outro banco), a CashMe tem tabela fixa. O que você consegue fazer é aumentar o valor do imóvel na avaliação (se tiver reformas recentes não incluídas no Fipezap) pra baixar o LTV e melhorar a taxa. Já vi isso reduzir 0,1 p.p. em 2 casos.

3. A taxa da CashMe é pós-fixada (CDI + spread fixo)
Enquanto bancões trabalham com taxa prefixada, a CashMe usa CDI + 10,8 a 12,2 pontos. Com Selic a 14,25% a.a. (abril/2025), isso resulta nos CETs atuais. Se a Selic cair pra 10% em 2026, seu CET cai junto — diferente do Bradesco, onde você trava a taxa pra sempre.

Vantagem: se juros caem, você paga menos. Desvantagem: se sobem, seu CET acompanha (até o teto contratual de 1,49% a.m., onde ele "trava").

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta CashMe sem comparar
Cliente aceitou CET 1,45% a.m. da CashMe direto. Solva simulou com Creditas (1,29% a.m.) e C6 (1,27% a.m.) pro mesmo perfil. Diferença: R$ 58 mil economizados em 10 anos numa operação de R$ 600 mil.