Qual o melhor banco home equity com imóvel de herança?

Resposta direta: Bradesco, Itaú e BV aceitam imóveis herdados ANTES do inventário fechar, desde que todos os herdeiros assinem como coobrigados. Inter, Santander e C6 exigem inventário concluído com matrícula atualizada. A taxa varia 0,89% a 1,49% ao mês dependendo do status sucessório.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Dos 22 bancos que a Solva opera, apenas 7 aceitam imóveis em inventário aberto: Bradesco, Itaú, BV, Daycoval, Crediblue, Pontte e Galleria. O Bradesco lidera com 94% de aprovação nesses casos quando todos os herdeiros concordam (dados internos Solva, base de 340 operações Jan/2024–Mar/2026).

Os 15 restantes — incluindo Santander, Inter e C6 — exigem que a matrícula já esteja em nome do solicitante.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pro básico. Mas tem nuances que podem mudar completamente a viabilidade (e o custo) da operação no seu caso específico.

Primeiro: inventário aberto NÃO é a mesma coisa que imóvel em nome dos herdeiros. Confunde muita gente.

• Inventário aberto = processo sucessório em curso, matrícula ainda em nome do falecido
• Inventário fechado = formal de partilha registrado, matrícula atualizada com seu nome

A maioria dos bancos SÓ aceita a segunda situação. Mas alguns (os 7 citados acima) trabalham com a primeira sob condições.

Segundo detalhe que ninguém te conta: mesmo quando o banco aceita inventário aberto, a taxa é até 0,4 ponto percentual maior versus imóvel já partilhado. Isso porque o banco precisa se proteger de eventuais disputas futuras entre herdeiros.

Exemplo real: cliente com apartamento de R$ 850k em São Paulo, inventário aberto há 2 anos. Bradesco ofereceu 1,29% a.m. pra liberar R$ 400k. Quando fechou o inventário 6 meses depois e refinanciou no Inter, caiu pra 0,94% a.m. — economia de R$ 168k em 10 anos.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Inventário aberto + todos os herdeiros de acordo

Perfil: Você e seus 2 irmãos herdaram um imóvel de R$ 1,2M. Todos concordam em usar como garantia pra você tirar R$ 500k e quitar dívidas de 4,5% a.m.

Bancos que aceitam: Bradesco (melhor taxa: 1,19% a.m.), Itaú (1,29%), BV (1,35%), Daycoval (1,42%)

Condição crítica: os 3 irmãos assinam como coobrigados solidários. Se você der calote, o banco cobra de qualquer um dos 3.

Resultado real: média de 18 dias úteis pra aprovar (versus 9 dias com inventário fechado). Taxa 0,3 pp acima da tabela normal. Mas você resolve o problema AGORA em vez de esperar 8-14 meses pro inventário terminar.

Cenário B: Inventário aberto + herdeiro discordante

Perfil: Mesma situação, mas 1 dos irmãos não quer assinar como coobrigado.

Bancos que aceitam: NENHUM.

Por que não funciona: Lei 9.514/97 exige que TODOS os proprietários (mesmo os futuros, no caso de herança) concordem com a alienação fiduciária. Um herdeiro discordante inviabiliza a operação.

Saída: esperar o inventário fechar OU negociar com o herdeiro discordante (às vezes vale a pena oferecer pagar um custo dele em troca da assinatura).

Cenário C: Inventário fechado recente (menos de 90 dias)

Perfil: Formal de partilha saiu semana passada, mas a matrícula ainda não foi atualizada no cartório.

Bancos que aceitam: todos os 22 (desde que você apresente o formal de partilha COM certidão de trânsito em julgado).

Taxa: tabela normal, sem sobre-taxa de risco sucessório.

Pegadinha: alguns bancos (Inter, C6, Santander) exigem que você PRIMEIRO atualize a matrícula, DEPOIS solicite o crédito. Isso adiciona 15-30 dias no prazo. Bradesco, Itaú e BV aceitam o formal como documento provisório e liberam o crédito enquanto você regulariza a matrícula (mas bloqueiam o valor até você trazer a matrícula atualizada — tipo um "crédito em garantia").

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos genéricos sobre home equity ignora um detalhe CRÍTICO: o tipo de inventário muda TUDO.

Inventário extrajudicial (feito em cartório, quando todos concordam e não há testamento) = processo 70% mais rápido que o judicial. Média de 4-6 meses versus 12-18 meses no judicial.

Se o seu caso permite inventário extrajudicial MAS você ainda não iniciou, vale mais a pena abrir o inventário AGORA e esperar os 5 meses do que tentar forçar uma operação de home equity com inventário judicial em curso (que só 3 bancos aceitam: Bradesco, Daycoval, Pontte — e com taxas 0,5 pp acima da tabela).

Outro ângulo que ninguém fala: ITCMD pago ou não pago.

ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) é cobrado pelo estado sobre heranças. Em SP: 4% do valor do imóvel. RJ: 4,5%. MG: 5%.

Bancos como Bradesco e Itaú aceitam fazer a operação MESMO com ITCMD em aberto, desde que você reserve parte do crédito pra pagar o imposto (eles retêm o valor e pagam direto pra Secretaria da Fazenda). Mas bancos menores (BV, Daycoval) exigem ITCMD quitado ANTES de analisar.

Isso significa: se você tem um imóvel de R$ 1M em SP, precisa de R$ 40k só pro ITCMD. Se não tem esse dinheiro em caixa, SÓ Bradesco ou Itaú resolvem (liberando, digamos, R$ 300k — R$ 40k pro ITCMD = R$ 260k líquido pra você).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Não checar a matrícula antes de simular
30% dos clientes que nos procuram com "imóvel herdado" descobrem que a matrícula tem algum gravame sucessório não resolvido (ex: usufrutuário vitalício, cláusula de incomunicabilidade, penhora de ITCMD não pago).

Custo: 60-90 dias de atraso na operação + R$ 2k–5k em despachante pra resolver.

Como evitar: peça a certidão de matrícula atualizada (R$ 75 no cartório) ANTES de simular. Se tiver qualquer averbação estranha, manda pro advogado avaliar.

---

Erro #2: Aceitar a primeira proposta sem comparar quando inventário está aberto
Cliente recente: recebeu proposta do gerente do Bradesco (1,35% a.m.) pra R$ 400k. Comparamos na Solva com Itaú (1,21%) e BV (1,29%). Escolheu o Itaú. Diferença: R$ 54k a menos em juros ao longo de 10 anos.

Custo médio de não comparar: R$ 40k–80k dependendo do valor da operação.

Como evitar: mesmo quando só 3-4 bancos aceitam seu cenário, SEMPRE vale comparar. A Solva te mostra as propostas lado a lado em 24h.

---

Erro #3: Tentar esconder que o inventário está em disputa
Alguns clientes omitem que há discussão judicial