Qual o prazo do home equity para comprar outro imóvel?

Resposta direta: De 5 a 30 anos, dependendo do banco e do valor financiado. A média de mercado fica entre 15-20 anos. Prazos mais longos reduzem a parcela mas aumentam significativamente o custo total — numa operação de R$ 500 mil, 30 anos vs 15 anos pode significar R$ 220 mil a mais só em juros.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Você consegue home equity de 5 até 30 anos pra comprar outro imóvel. Bancos tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú) trabalham mais com 15-20 anos. Fintechs como Creditas e C6 flexibilizam até 30 anos. A escolha do prazo impacta diretamente a parcela mensal e o custo total da operação.

Numa operação real de R$ 500 mil a 1,19% a.m. (taxa média ABECIP 2024): prazo de 15 anos = parcela R$ 7.206 / total R$ 1.297.080. Prazo de 30 anos = parcela R$ 6.132 / total R$ 2.207.520. Diferença: R$ 910 mil pagos a mais.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a matemática pro seu cenário específico.

Primeiro: finalidade altera o prazo disponível. Quando você declara que vai usar pra comprar outro imóvel (não reformar, não quitar dívidas, não investir), alguns bancos oferecem condições melhores. Por quê? Porque o destino é considerado "produtivo" — você tá gerando patrimônio, não consumindo.

Segundo: LTV (Loan-to-Value) influencia. Se você pede 30% do valor do imóvel garantia, consegue prazo máximo fácil. Se pede 60-70%, banco pode limitar a 20 anos mesmo oferecendo 30 no papel. Isso não tá escrito em lugar nenhum — é política interna de crédito que só aparece na análise.

Terceiro: idade do solicitante muda tudo. Se você tem 60 anos e pede 30 anos de prazo, banco vai negar ou reduzir. Regra não escrita: idade + prazo não pode ultrapassar 75-80 anos na maioria dos bancos tradicionais. Fintechs são mais flexíveis nisso.

Quando vale prazo longo vs prazo curto

Cenário A: Vale esticar pra 25-30 anos

Você tem 35 anos, renda mensal R$ 18 mil, vai usar R$ 600 mil de home equity pra comprar um segundo imóvel de R$ 900 mil (os outros R$ 300k você tem). Parcela em 30 anos = R$ 7.358. Parcela em 15 anos = R$ 8.647.

Diferença mensal parece pequena (R$ 1.289), mas a jogada aqui é: com prazo longo, você mantém fluxo de caixa livre pra mobília, reforma, IPTU do novo imóvel. E se conseguir uma taxa boa (abaixo de 1% a.m.), o custo extra de juros vale a tranquilidade.

Cenário B: Prazo curto faz mais sentido

Você tem 52 anos, vai se aposentar em 10 anos, precisa de R$ 400 mil pra dar entrada num flat na praia. Parcela em 10 anos = R$ 6.458. Parcela em 20 anos = R$ 5.268.

Aqui o racional é: você quer entrar na aposentadoria sem dívida pesada. E como sua renda ativa vai cair em 10 anos, comprometer-se com 20-30 anos é arriscado. Melhor forçar prazo curto agora enquanto tem renda.

Cenário C: Quando NÃO funciona

Você quer R$ 800 mil pra comprar um segundo imóvel, mas sua renda comprovada é R$ 12 mil. Parcela em 30 anos = R$ 9.811. Banco vai negar porque ultrapassa 40% da renda (limite de comprometimento).

Aqui não adianta esticar o prazo — você precisa reduzir o valor solicitado ou aumentar a entrada com recursos próprios.

O que ninguém te conta sobre prazos longos

A maioria dos artigos fala que "prazo longo é melhor porque parcela cai". Mas tem um detalhe que muda tudo: prepagamento.

Na Solva, 38% dos clientes que pegam prazo de 25-30 anos fazem amortizações extras nos primeiros 5 anos. Por quê? Porque conseguiram taxa boa (0,89-1,05% a.m.) e querem reduzir o saldo devedor enquanto têm fluxo.

O segredo é: negocie prazo longo + zero multa de prepagamento. Assim você tem a flexibilidade de pagar mais quando sobrar dinheiro, sem estar preso a uma parcela alta que sufoca em meses ruins.

Exemplo real (cliente Solva março 2025): R$ 750 mil contratados em 30 anos no Santander, taxa 0,94% a.m. Nos primeiros 18 meses, fez 3 amortizações extras de R$ 50k cada. Resultado: reduziu o prazo efetivo pra 22 anos sem nunca ter comprometido o fluxo mensal.

Outro ponto: carência existe, mas custa caro. Alguns bancos oferecem 6-12 meses de carência (você só paga juros, não amortiza). Parece bom pra "desafogar" no começo. Mas na prática, adiciona R$ 40-80 mil ao custo total numa operação de R$ 500k. Só vale se você REALMENTE precisa dessa pausa (por exemplo, tá esperando vender outro imóvel).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Escolher prazo com base só na parcela

Cliente vê parcela de R$ 6.132 (30 anos) vs R$ 7.206 (15 anos) e escolhe a primeira sem calcular o total. Custo: R$ 910 mil a mais pagos ao longo da operação. Sempre rode os dois cenários no simulador completo.

Erro 2: Não considerar amortização futura

Você contrata 25 anos porque "dá mais segurança". Mas não pergunta se o banco cobra multa de prepagamento. Dois anos depois, recebe herança e quer amortizar R$ 200k. Banco cobra 2% de multa = R$ 4 mil perdidos. Sempre valide a política de prepagamento ANTES de assinar.

Erro 3: Esticar o prazo pra "sobrar dinheiro pra investir"

Cliente pega R$ 400k em 30 anos (parcela R$ 4.906) em vez de 15 anos (parcela R$ 5.765) com a ideia de investir a diferença (R$ 859/mês). Mas a taxa do home equity é 1,19% a.m. (15,2% a.a.) e ele investe em Tesouro IPCA+ que rende 6,5% a.a. Resultado: perde dinheiro. Só faz sentido esticar prazo pra investir se você tem acesso a retornos acima de 16% a.a. consistentes (e quase ninguém tem).

Erro 4: Ignorar idade + prazo na hora da simulação

Cliente de 58 anos simula 30 anos online, pensa que foi aprovado. Chega na análise de crédito presencial, banco só libera 15 anos (idade + prazo = 73). Sempre considere sua idade na equação. Se tem 50+, trabalhe com expectativa de prazo máximo de 20 anos em bancos tradicionais.

Erro 5: Não comparar prazos entre bancos

Banco A oferece 20 anos como padrão. Banco B oferece 25. Mesma taxa (1,15% a.m.), mas prazo extra reduz parcela em R$ 800. Cliente aceita a primeira proposta sem comparar. Na Solva, mostramos 11 bancos lado a lado — prazos variam mesmo com taxas similares.

Como saber o prazo ideal pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Sua renda é estável nos próximos 10 anos?