Qual valor mínimo de imóvel pra home equity?

Resposta direta: A maioria dos bancos exige imóveis avaliados em R$ 250 mil ou mais. Mas 3 dos 22 parceiros Solva aceitam apartamentos desde R$ 150 mil em capitais/regiões metropolitanas, dependendo do LTV (Loan-to-Value) e perfil do cliente.

Por Gabrielle "Gabi" Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direta: R$ 250 mil é o piso que funciona em 85% dos casos. Esse é o valor mínimo de avaliação que a maioria dos bancos grandes (Bradesco, Santander, Itaú) e médios (Inter, BV, Daycoval) aceita como garantia.

Mas tem exceções importantes. De 22 instituições que a Solva opera hoje, 3 parceiros (2 fintechs + 1 cooperativa) topam imóveis desde R$ 150 mil — desde que estejam em capitais ou regiões metropolitanas com liquidez comprovada no mercado secundário. Em 2024, 11% das operações Solva foram com imóveis entre R$ 150-250 mil, somando R$ 18,4 milhões liberados.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta de R$ 250 mil vale pra maioria dos casos, mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu perfil. Por quê? Porque o valor mínimo não depende só do banco — depende de 3 variáveis que os bancos olham juntas:

1. Localização do imóvel (liquidez do mercado secundário)
2. Seu perfil de crédito (score, renda comprovada, histórico)
3. Quanto você precisa (o LTV — percentual que vai emprestar sobre o valor do imóvel)

Semana passada, por exemplo, atendi um cliente com apartamento de R$ 180 mil em Fortaleza. Recusado em 8 bancos. Aprovado em 1 fintech parceira porque tinha score 850+ e precisava de "só" R$ 60 mil (LTV 33%). O mesmo imóvel num cliente com score 600 não passaria.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Apartamento R$ 200 mil em São Paulo (zona sul)

Cliente: autônomo, score 720, precisa de R$ 80 mil pra quitar dívidas
Resultado: aprovado em 2 de 3 parceiros que aceitam abaixo de R$ 250k
Por quê? Liquidez alta (zona sul SP vende rápido se houver execução) + LTV conservador (40%)

Cenário B: Casa R$ 180 mil em cidade do interior com menos de 100 mil habitantes

Cliente: CLT, score 780, precisa de R$ 120 mil
Resultado: negado em todos os 22 parceiros
Por quê? Liquidez zero no mercado secundário + LTV agressivo (67%). Banco não consegue revender se você não pagar.

Cenário C: Apartamento R$ 3,2 milhões em Recife (quitado)

Cliente: empresário sem renda formal comprovada, score 640
Resultado: aprovado em 4 bancos, incluindo 2 bancões
Por quê? Valor do imóvel compensa o risco de crédito. Acima de R$ 3 milhões, alguns bancos nem olham score — o imóvel "fala sozinho".

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos que você lê sobre home equity copia a mesma resposta genérica: "bancos exigem R$ 300 mil". Mas isso tá desatualizado desde 2023.

Depois da Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias), fintechs e cooperativas entraram pesado no mercado de home equity. Antes eram só bancões. Hoje, das 22 instituições Solva:

• 12 são fintechs/SCDs (Creditas, C6, Pontte, Sofisa, etc.) — essas têm apetite pra imóveis menores porque operam com custo menor e modelagem de risco diferente
• 2 são cooperativas (Sicoob, Unicred) — priorizam associados, aceitam R$ 180-200k em algumas regiões
• 3 bancões (Bradesco, Santander, Itaú) — esses sim mantêm piso de R$ 300-350k

Ou seja: o mercado fragmentou. Não existe mais "um" valor mínimo — existem 22 políticas diferentes rodando em paralelo.

Outro detalhe que ninguém fala: valor de avaliação ≠ valor de IPTU ≠ valor de mercado. Banco contrata avaliador credenciado (geralmente da ABNT NBR 14.653). Semana passada um cliente jurava que o apto dele valia R$ 280k (IPTU). Avaliação bancária deu R$ 230k (depreciação + mercado local retraído). Não passou no piso de R$ 250k.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Assumir que IPTU = valor real

Preço: Perder 2-4 semanas tentando aprovar em bancos que nunca iam aceitar
Cliente vê IPTU de R$ 270k, acha que passa. Avaliação bancária dá R$ 220k. Negado. Se tivesse simulado antes na Solva (que já filtra por perfil), economizava 3 semanas de análise.

2. Não saber que localização pesa MAIS que valor absoluto

Preço: Taxa 2-3% maior por entrar em banco "errado"
Imóvel de R$ 280k em Niterói (RJ) pode ser mais atrativo pro banco X que imóvel de R$ 350k em Campina Grande (PB). Liquidez > valor nominal. Cliente que não compara 11+ bancos acaba no que aceita... mas cobra mais caro.

3. Pedir valor muito alto no primeiro pedido

Preço: Queimar score de crédito com consultas desnecessárias
Cliente com imóvel de R$ 200k pede R$ 160k (LTV 80%). Negado em 5 bancos = 5 consultas no Serasa. Se tivesse pedido R$ 100k (LTV 50%), passava em 2. Score desce 15-30 pontos por consulta negada.

4. Não declarar reformas recentes na simulação

Preço: Avaliação R$ 20-40k menor que o real
Reformou banheiro/cozinha mas não documentou com nota fiscal? Avaliador não considera. Cliente deixa R$ 30-50k de crédito na mesa por falta de comprovante.

5. Aceitar a primeira (e única) proposta

Preço: Média R$ 47 mil a mais pagos em 10 anos (operação R$ 500k)
Dados Solva 2024: cliente que compara 3+ bancos paga taxa média 1,29% a.m. Cliente que aceita primeira proposta: 1,52% a.m. Diferença = R$ 47k em juros numa op de R$ 500k / 120 meses.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel fica em capital, região metropolitana ou cidade com +500 mil habitantes?
   (Se sim: liquidez alta = aceito em mais bancos)

2. A avaliação informal (Zap/Viva Real) marca pelo menos R$ 180 mil?
   (Avaliação bancária costuma dar 10-15% abaixo do anúncio)

3. Você precisa de no máximo 50% do valor do imóvel?
   (LTV baixo compensa imóvel menor)

4. Seu imóvel tem matrícula regular no cartório + IPTU em dia?
   (Sem isso, nenhum banco aprova — independente do valor)

5. Você tem score acima de 600 OU renda comprovada acima de R$ 4 mil?
   (Imóvel menor exige perfil melhor)

Se respondeu sim pra 4+ perguntas: faz sentido simular. Mesmo com imóvel ab