Quanto consigo home equity para investir?

Resposta direta: Entre 50% e 70% do valor de mercado do imóvel quitado, dependendo do banco. Num imóvel de R$ 1 milhão, você consegue de R$ 500 mil a R$ 700 mil pra investir. Limite individual: até R$ 5 milhões na maioria dos bancões, sem teto nas fintechs especializadas.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Você consegue entre 50% e 70% do valor de avaliação do imóvel. Exemplo prático: imóvel avaliado em R$ 800 mil = crédito de R$ 400 mil a R$ 560 mil disponível.

O percentual exato depende de 3 fatores: (1) qual banco analisa, (2) se o imóvel está quitado ou financiado, (3) sua capacidade de pagamento. Segundo dados da ABECIP, o LTV médio (Loan-to-Value) praticado no mercado brasileiro em 2024 foi de 60% — mas isso é só a média.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Quando a finalidade declarada é "investimento", alguns bancos reduzem o LTV máximo de 70% pra 60%. Por quê? Risco percebido. O banco entende que você vai usar o dinheiro pra aplicar (em teoria, baixo risco), mas também sabe que investimento pode dar errado — e aí você fica com 2 dívidas: a parcela do home equity + o prejuízo do investimento.

Mas tem banco que nem liga pra finalidade. Libera os 70% do mesmo jeito. A Solva compara as 22 instituições parceiras justamente pra você pegar quem oferece mais crédito pro seu perfil.

Quanto cada tipo de banco libera

Vou ser transparente com os números reais que a gente vê no dia a dia:

Bancões tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú)
LTV de 50% a 60% pra investimento. Limite individual: R$ 5 milhões por CPF. Exigem comprovação de renda robusta — geralmente pedem que a parcela não ultrapasse 30% da renda líquida. Imóvel residencial em capital ou região metropolitana: preferência absoluta.

Bancos médios (Daycoval, BV, Bari)
LTV de 60% a 65%. Limite: R$ 3 milhões a R$ 10 milhões dependendo da instituição. Aceitam renda informal se o imóvel for alto padrão (acima de R$ 2 milhões). Processam mais rápido que os bancões — média de 15 dias vs. 30 dias.

Fintechs especializadas (Creditas, C6, Pontte, BS2)
LTV até 70% sem penalização por finalidade investimento. Algumas não têm limite máximo formal — já intermediamos operação de R$ 8 milhões na Creditas. Aceitam imóvel comercial, rural, até casa de praia (com desconto no LTV). Processo 100% digital: análise em 48-72 horas.

Cooperativas de crédito (Sicoob, Unicred)
LTV de 50% a 60%, mas com vantagem: se você for cooperado há mais de 2 anos, consegue taxa 0,3 a 0,5 p.p. menor que bancão. Limite depende da cooperativa singular — varia de R$ 500 mil a R$ 3 milhões.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que você pode usar imóvel ainda financiado pra pegar home equity.

Funciona assim: se você tem um imóvel de R$ 1 milhão com saldo devedor de R$ 300 mil no financiamento original, o banco de home equity libera até 60% de R$ 1 milhão (R$ 600 mil) menos os R$ 300 mil que você ainda deve. Sobram R$ 300 mil limpos pra você investir.

Isso se chama "portabilidade com saque" ou "refin com crédito adicional". Só 4 dos 22 bancos Solva fazem — mas quando fazem, a taxa do home equity (1,2% a.m.) é MUITO menor que a do financiamento tradicional (0,7% a.m. + TR). Você troca dívida cara por barata E ainda saca a diferença.

Outro ponto: quando você declara finalidade "investimento em imóvel" (comprar outro imóvel pra alugar, por exemplo), 3 bancos parceiros aumentam o LTV de 60% pra 65%. Por quê? O banco entende que você vai gerar renda extra com aquele imóvel — logo, menor risco de inadimplência.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Pedir menos do que pode pra "pagar rápido"
Vi cliente pegar R$ 200 mil de um imóvel de R$ 1 milhão (LTV 20%) porque tinha medo de dívida. Resultado: 6 meses depois precisou de mais R$ 150 mil, teve que fazer novo home equity (2ª posição de garantia), pagou taxa 0,4 p.p. mais cara. Tivesse pegado R$ 350 mil de cara, economizaria R$ 14 mil em juros ao longo de 10 anos.

Erro #2: Aceitar o primeiro banco que libera
Diferença entre o banco mais conservador (50% LTV) e o mais agressivo (70% LTV) num imóvel de R$ 800 mil: R$ 160 mil a mais de crédito. A Solva mostra as 22 propostas lado a lado — em 40% dos casos, o banco que libera MAIS crédito também tem a segunda ou terceira menor taxa.

Erro #3: Não considerar custo total da operação
Avaliação do imóvel custa R$ 1.500 a R$ 3.500. Registro da alienação fiduciária no cartório: 0,3% a 0,6% do valor do crédito (numa op de R$ 500 mil = R$ 1.500 a R$ 3.000). IOF: 0,38% do valor + R$ 6,38 por parcela. Numa operação de R$ 500 mil você gasta R$ 5 mil a R$ 8 mil ANTES de receber o dinheiro. Se vai pegar R$ 100 mil pra investir, o custo fixo de 5%-8% já corrói parte do retorno.

Erro #4: Esquecer que banco cobra seguro obrigatório
DFI (seguro de danos físicos do imóvel) + MIP (seguro de morte/invalidez). Custo médio: 0,08% a.m. do saldo devedor. Numa op de R$ 500 mil a 120 meses, você vai pagar R$ 48 mil de seguro ao longo do contrato. Isso AUMENTA o CET efetivo em 0,08-0,12 p.p. — e ninguém fala disso na propaganda.

Erro #5: Não fazer conta do "spread" mínimo que precisa bater
Home equity a 1,35% a.m. = 17,43% a.a. efetivo. Se você vai investir em Tesouro Selic (12% a.a. livre de risco), está PERDENDO 5,43 p.p. ao ano. Só compensa se o investimento render 18%+ a.a. COM SEGURANÇA. A única exceção: se você já tem dívida mais cara (rotativo a 13% a.m., financiamento veículo a 2,5% a.m.) e vai usar o home equity pra quitar — aí o "investimento" é economizar juro, com retorno garantido.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel está avaliado acima de R$ 300 mil? (abaixo disso, só 3 bancos operam)
2. Você tem plano concreto pro dinheiro? (investimento específico com retorno projetado acima de 18% a.a., OU vai quitar dívida com juro maior que 1,5% a.m.)
3. Sua renda líquida comporta parcela de 1,5% a 2% do valor que quer pegar? (ex: pegar R$ 400 mil = parcela inicial de R