Quanto consigo de home equity para quitar dívidas?

Resposta direta: Entre 50% e 70% do valor de mercado do imóvel, dependendo do banco e da avaliação. Na prática: imóvel de R$ 800 mil libera R$ 400-560 mil; de R$ 1,5 milhão libera R$ 750 mil-1,05 milhão. Prazo de 5 a 30 anos com taxas de 1,19% a.m. (out/2025, fonte: ABECIP).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A maioria dos bancos libera entre 50% e 70% do valor de mercado do seu imóvel. Se sua casa vale R$ 800 mil, você consegue de R$ 400 mil a R$ 560 mil pra quitar dívidas — juros altos de cartão, cheque especial, empréstimos pessoais.

O LTV (Loan-to-Value, percentual que o banco empresta sobre o valor do imóvel) varia por instituição: Bradesco costuma operar em 50-60%, Creditas e C6 chegam a 70% em casos bem avaliados. Segundo dados da ABECIP, o ticket médio das operações de home equity no Brasil em 2024 foi R$ 442 mil — valor suficiente pra eliminar dívidas que custam 10-15% ao mês e trocar por juros de 1,19-1,79% ao mês.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

O valor que você consegue NÃO depende só do imóvel. Depende também da sua renda (ou do valor altíssimo do imóvel, se não tiver comprovação formal), da documentação do bem, e de quanto o banco avalia versus o valor de mercado.

Exemplo real que acompanhei semana passada: cliente com apartamento de R$ 1,2 milhão na planta FipeZap. Banco avaliou em R$ 950 mil (imóvel antigo, sem reforma). LTV de 60% = R$ 570 mil liberados, não os R$ 720 mil que ele esperava pelos 60% de R$ 1,2 milhão.

Outro ponto: a maioria dos bancos exige comprovação de renda pra valores acima de R$ 500 mil. Mas se o imóvel vale R$ 3 milhões ou mais, alguns parceiros (Creditas, C6, Pontte) liberam sem IR, porque a garantia é robusta o suficiente.

Quando vale / quando não vale

Vou direto nos cenários que vejo todo dia:

Vale MUITO quando:

• Você tem dívidas acima de R$ 50 mil com juros de cartão (rotativo a 15% a.m.) ou cheque especial (8-12% a.m.)
• Seu imóvel está quitado OU financiado com saldo residual baixo (menos de 30% do valor)
• Você tem renda comprovada de R$ 8 mil+ OU imóvel acima de R$ 2,5 milhões sem IR
• Consegue pagar parcelas de 20-30% da renda familiar (bancos costumam limitar a 30%)

Exemplo concreto: CLT com salário de R$ 15 mil, apartamento quitado de R$ 900 mil. Dívida de cartão de R$ 80 mil (mínimo de R$ 5.600/mês a 7% a.m.). Liberou R$ 540 mil (60% LTV Santander), quitou a dívida, sobrou R$ 460 mil pra reformar o imóvel. Nova parcela: R$ 4.200/mês a 1,29% a.m. em 240 meses. Economia mensal: R$ 1.400 + eliminou a bola de neve.

NÃO vale quando:

• Sua dívida é menor que R$ 30 mil (custo-benefício ruim — taxas de avaliação, registro em cartório giram R$ 3-8 mil)
• Você não tem renda nem imóvel alto o suficiente (banco recusa)
• O imóvel tem pendências jurídicas (penhora, inventário não finalizado, ITBI em aberto)
• Você já está no limite de comprometimento de renda com outros financiamentos

Exemplo do que NÃO fazer: vi cliente tentando liberar R$ 25 mil num imóvel de R$ 400 mil. Custos de operação comeram 12% do valor — melhor teria sido um consignado privado (taxas maiores, mas sem custo de entrada).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o valor que você consegue VARIA entre os 22 bancos que a Solva compara. E essa variação pode ser brutal.

Semana passada: mesmo cliente, mesmo imóvel (R$ 1,1 milhão, Jardins/SP). Bradesco ofereceu R$ 550 mil (50% LTV). Creditas ofereceu R$ 770 mil (70% LTV). Diferença de R$ 220 mil na mesma garantia.

Por quê? Cada banco tem apetite de risco diferente:

• Bancões (Bradesco, Itaú, Santander): mais conservadores, LTV 50-60%, exigem renda formal sempre
• Médios (BV, Daycoval, Inter): LTV 60-65%, mais flexíveis com autônomos se tiver faturamento alto
• Fintechs (Creditas, C6, Pontte): LTV até 70%, aceitam imóveis sem renda se valor > R$ 3 milhões

Outro detalhe: o prazo muda TUDO. R$ 500 mil em 120 meses (10 anos) a 1,39% a.m. = parcela de R$ 8.900. Os mesmos R$ 500 mil em 240 meses (20 anos) a 1,49% a.m. = parcela de R$ 5.600. Se sua dívida atual custa R$ 12 mil/mês, os 20 anos fazem MUITO mais sentido — você corta a sangria pela metade e ainda tem fôlego pra não atrasar.

E tem o timing: segundo a ABECIP, o home equity cresceu 41% no primeiro semestre de 2025 versus 2024. Tradução: bancos estão COMPETINDO por operações boas. Se você tem imóvel bem localizado + documentação limpa, negocia melhores condições agora do que negociaria em 2022.

Erros comuns que custam dinheiro

Acompanho cada operação Solva pessoalmente. Esses são os erros que mais vejo:

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar
Cliente foi direto no gerente do Bradesco (banco onde tem conta). Proposta: R$ 400 mil, 1,59% a.m., 180 meses. Simulamos na Solva: C6 ofereceu R$ 480 mil, 1,29% a.m., 240 meses. Diferença: R$ 80 mil a mais de crédito + R$ 247 mil a menos pagos em juros ao longo dos 20 anos. Custo de não comparar: R$ 327 mil.

2. Não considerar o prazo na conta
"Quero pagar em 10 anos pra me livrar logo da d