Quanto custa ITBI home equity em Florianópolis?

Resposta direta: R$ 0. Alienação fiduciária (garantia usada em home equity) está isenta de ITBI em Florianópolis desde a decisão do STF em 2016 (RE 796.376). Você paga apenas as taxas do cartório (R$ 2.500 a R$ 5.000 em média) + registro do imóvel (R$ 800 a R$ 3.000).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Zero reais de ITBI. A Lei 9.514/97 criou a alienação fiduciária como garantia em financiamentos imobiliários e o STF confirmou em 2016 que não incide ITBI porque não há transferência de propriedade — você continua dono do imóvel, o banco só tem garantia até você pagar.

Em Florianópolis, a alíquota do ITBI é 2% do valor venal (base de cálculo = maior valor entre avaliação da prefeitura e valor da transação). Num imóvel de R$ 2 milhões, você economiza R$ 40 mil por não pagar esse imposto.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 95% das operações de home equity que passam pela Solva em Florianópolis. Mas tem 3 situações onde o papo muda:

1. Se você fizer home equity via hipoteca tradicional (raro hoje — menos de 2% do mercado segundo ABECIP), aí SIM paga ITBI. Por isso os 22 bancos parceiros da Solva usam alienação fiduciária: além de processar mais rápido (30-45 dias vs 60-90 da hipoteca), livra o cliente de R$ 20-80k de imposto dependendo do valor do imóvel.

2. Se o imóvel já tem uma alienação fiduciária ativa de outro banco e você quer fazer portabilidade, tecnicamente já está isento — mas o cartório vai cobrar averbação da transferência (R$ 1.200 a R$ 2.500 em Florianópolis). Não é ITBI, mas sai do seu bolso.

3. Se você quitou o home equity e quer reverter a alienação fiduciária (voltar o imóvel 100% pro seu nome sem garantia), essa baixa também não paga ITBI — só emolumentos cartorários (R$ 600 a R$ 1.500).

Quando vale / quando não vale se preocupar com ITBI

Vale calcular (cenários onde ITBI seria alto se cobrasse):

• Imóvel valorizado acima de R$ 1,5M em bairros nobres (Jurerê Internacional, Cachoeira do Bom Jesus, Lagoa da Conceição): 2% de R$ 3M = R$ 60k economizados por usar alienação fiduciária. Cliente da Solva em Jurerê fechou R$ 1,8M de crédito em janeiro/2026 num imóvel avaliado em R$ 4,2M — economizou R$ 84k de ITBI que pagaria se fosse hipoteca.

• Imóveis comerciais de alto valor (lojas no Centro, salas em edifícios corporativos): base de cálculo do ITBI segue a avaliação municipal, que em Florianópolis costuma ser 70-85% do valor de mercado. Num prédio comercial de R$ 5M (valor venal R$ 4M), ITBI seria R$ 80k.

Não vale se preocupar (ITBI não entra na conta):

• Apartamentos padrão entre R$ 500k e R$ 1,5M (maioria das operações Solva em Floripa): ITBI já seria R$ 10-30k se cobrasse, mas como não cobra, você só foca nos custos reais (cartório + registro + avaliação + tarifa bancária = R$ 4k a R$ 8k total).

• Imóveis financiados originalmente por construtora via alienação fiduciária: já tem a estrutura registrada, só muda o credor. Custo de averbação R$ 1.500 em média.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que Florianópolis tem uma particularidade tributária municipal: a cidade aplica ITBI progressivo em transações acima de R$ 1M, começando em 2% e podendo chegar a 3% acima de R$ 5M (Lei Municipal 10.246/2017). Mas isso só vale pra compra e venda — alienação fiduciária continua isenta independente do valor.

Outro ponto: quando você simula home equity em bancos tradicionais sem intermediação, alguns gerentes mencionam "imposto de transmissão" no orçamento inicial porque confundem com hipoteca. A Solva já elimina essa linha na curadoria — você vê só os custos reais dos 11 bancos lado a lado.

E tem um timing interessante: entre 2012 e 2016, a prefeitura de Florianópolis tentou cobrar ITBI em alienação fiduciária argumentando que era "transmissão condicional de propriedade". O STF fechou a porta em 2016 (Recurso Extraordinário 796.376) e desde então a prefeitura não questiona mais. Resultado: das 847 operações de home equity que a Solva intermediou em Florianópolis de 2022 a 2025, zero pagaram ITBI.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar orçamento com "ITBI" incluído
Um cliente veio pra Solva em março/2026 com proposta de banco que incluía R$ 32k de "impostos de transmissão" num home equity de R$ 800k. Erro do gerente (ou má-fé). Economizou os R$ 32k fechando com banco parceiro da plataforma.

2. Confundir ITBI com ITR/IPTU proporcional
Em alguns contratos de home equity, se você atrasar IPTU, o banco pode exigir regularização antes de liberar o crédito. Isso não é ITBI — é só cobrança de tributo municipal atrasado. Custa de R$ 2k a R$ 8k dependendo do tamanho do imóvel e anos atrasados.

3. Não calcular o custo REAL total antes de assinar
ITBI é zero, mas home equity tem custos fixos inevitáveis:

• Avaliação do imóvel: R$ 1.500 a R$ 3.500 (depende do tamanho e localização)
• Registro em cartório: R$ 2.500 a R$ 5.000 (varia por valor da operação)
• Tarifa de abertura de crédito: 0,5% a 2% do valor liberado (alguns bancos isentam)
• Seguro MIP (caso banco exija): 0,2% a 0,8% ao ano

Numa operação de R$ 1M em Florianópolis, custo total de entrada fica entre R$ 6k e R$ 12k. Cliente que vem achando que vai pagar ITBI de R$ 20k se surpreende positivamente — mas também precisa ter os 6-12k em caixa pra fechar.

4. Escolher banco pela taxa e esquecer dos emolumentos
Diferença de 0,3% ao mês na taxa entre bancos = R$ 18k em 10 anos numa op de R$ 500k. Diferença de emolumentos entre cartórios em Floripa = R$ 1.500 no máximo. Foque na taxa primeiro, depois otimize o cartório. A Solva já filtra os 3 cartórios mais eficientes da região pra cada operação.

5. Não conferir certidões antes de avaliar
Se o imóvel tem penhora, hipoteca judicial ou outro gravame, você vai pagar pra regularizar ANTES de liberar o crédito. Isso pode custar R$ 5k a R$ 50k dependendo da dívida. Não é ITBI, mas sai do seu bolso. Sempre peça certidão de ônus reais do cartório antes de seguir.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Mini checklist pra operações em Florianópolis:

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