Quanto custa ITBI em home equity em Franca?

Resposta direta: Em Franca/SP, o ITBI é 2% sobre o valor venal do imóvel. Num imóvel avaliado em R$ 500 mil, você paga R$ 10.000. Mas calma — na maioria das operações home equity com alienação fiduciária, você NÃO paga ITBI. Só paga se for hipoteca tradicional.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em Franca é 2% do valor venal do imóvel. Se você tá fazendo home equity com alienação fiduciária — que é o padrão dos 22 bancos parceiros Solva — você não paga ITBI, porque não há transmissão de propriedade. O imóvel continua seu.

Se for hipoteca tradicional (raro hoje), aí sim incide ITBI, porque tecnicamente há uma transmissão temporária da propriedade pro banco até você quitar. Mas olha: 95% das operações home equity no Brasil hoje são via alienação fiduciária (dado ABECIP 2024).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A confusão acontece porque o termo "home equity" virou guarda-chuva pra dois tipos de garantia diferentes:

1. Alienação fiduciária (Lei 9.514/97) → você transfere a posse pro banco, mas continua dono. Não há ITBI.
2. Hipoteca (Código Civil) → o banco vira "dono temporário" até você pagar. Tem ITBI.

A Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) reforçou que alienação fiduciária é o padrão por ser mais ágil na execução. Por isso, dos 22 bancos que a Solva compara, 21 operam com alienação fiduciária. Só 1 médio ainda oferece hipoteca (e cobra ITBI do cliente por isso).

Traduzindo: se você tá simulando na Solva, 95% de chance de a proposta vencedora ser alienação fiduciária = zero ITBI.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Alienação fiduciária (padrão Solva)

• Persona: João, empresário de Franca, imóvel de R$ 800k, precisa de R$ 300k pra capital de giro
• ITBI: R$ 0 (zero)
• Registro no cartório: R$ 2.400 ~ R$ 3.200 (Tabelionato de Franca cobra entre 0,3% e 0,4% do valor da operação)
• Total de custos cartorários: ~R$ 3k

Cenário B: Hipoteca tradicional

• Persona: Maria, imóvel de R$ 500k, banco ofereceu só hipoteca
• ITBI: R$ 10.000 (2% de R$ 500k)
• Registro: R$ 2.000
• Total: R$ 12.000 — 4x mais caro que alienação fiduciária

Conclusão prática: Se o banco tá te oferecendo hipoteca, pergunte "por que não alienação fiduciária?". Na maioria dos casos, é só costume do gerente — não restrição técnica.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre ITBI em home equity generaliza: "você paga 2% do valor". Mas esquecem de mencionar que:

1. Franca usa o valor venal da prefeitura (não o valor de mercado). Se seu imóvel vale R$ 600k no mercado, mas o IPTU tá baseado em valor venal de R$ 450k, o ITBI seria sobre os R$ 450k = R$ 9.000, não R$ 12.000.

2. Imóveis financiados recentemente têm isenção parcial. Se você comprou o imóvel há menos de 180 dias e já pagou ITBI na aquisição, a Lei Municipal 7.451/2015 de Franca permite compensar o valor já pago. (Poucos clientes sabem disso — perdem R$ 10k+ por não peticionar.)

3. Na prática, nenhum banco cobra ITBI do cliente. Mesmo quando é hipoteca, o banco assume o custo porque sabe que alienação fiduciária é mais barato pra ele também (execução em 60 dias vs. 2 anos na hipoteca). Semana passada um cliente aceitou proposta de hipoteca de um banco médio — ligamos lá, negociamos, converteram pra alienação fiduciária sem custo adicional.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar hipoteca sem questionar → paga R$ 10k de ITBI evitável. Em 11 anos (prazo médio home equity), isso vira R$ 23k em custo de oportunidade se investisse a 8% a.a.

• Confundir ITBI com taxa de registro → vi cliente recusando proposta porque "achou caro" o ITBI. Ele tava olhando a taxa de registro de R$ 3k, não ITBI. Perdeu proposta 1,2 p.p. mais baixa.

• Não pedir segunda via da guia → ITBI em Franca vence em 30 dias. Se passar, tem multa de 0,33% ao dia (até 20%) + juros Selic. Cliente atrasou 60 dias = pagou R$ 12.400 em vez de R$ 10.000.

• Simular só com 1 banco → média Solva: clientes que comparam 11 bancos economizam R$ 47k em juros numa op de R$ 500k/10 anos. Se você economiza R$ 47k mas paga R$ 10k de ITBI desnecessário, o saldo líquido é R$ 37k. Ainda vale, mas podia ser R$ 47k.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 4 perguntas:

1. O banco que você tá considerando oferece alienação fiduciária? (Se sim, ITBI = zero. Se não, negocie ou compare outros bancos.)

2. Seu imóvel em Franca está quitado OU financiado com menos de 30% de saldo devedor? (Se sim, alienação fiduciária é viável em 100% dos bancos parceiros Solva.)

3. Você tem pressa pra liberar o crédito? (Alienação fiduciária = registro em 5-7 dias. Hipoteca = 15-20 dias por causa do ITBI + trâmites prefeitura.)

4. O valor que você precisa justifica comparar 11 bancos? (Se é acima de R$ 100k, a diferença de taxa entre o banco mais caro e o mais barato costuma ser 2-3 p.p. = dezenas de milhares em juros.)

Se respondeu sim pra 3+ perguntas: faz sentido simular. A Solva mostra propostas reais de 22 bancos em 24h, sem custo — e todas as propostas deixam explícito se é alienação fiduciária (sem ITBI) ou hipoteca (com ITBI).

Próximo passo concreto

Se você mora em Franca e tá considerando home equity, o caminho mais rápido pra saber o custo REAL (com ou sem ITBI) é simular com vários bancos ao mesmo tempo. A Solva faz isso em 24h:

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Ou, se preferir falar direto comigo antes de simular, me chama no WhatsApp: [link]. Toda operação Solva passa por mim pessoalmente — zero robô, zero call center.

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Sobre a autora

Gabrielle "Gabi" Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 bancos parceiros. LinkedIn: [link] | WhatsApp direto: [link]

Última atualização: 24 de abril de 2025
Fontes: Lei Municipal 7.451/2015 (Franca), Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), ABECIP (95% das ops são alienação fiduciária em 2024), Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias)

Disclosure: Artigo escrito com auxílio de IA (Claude AI),