Quanto custa ITBI home equity em Salvador?
ITBI em Salvador: 2,5% do valor venal do imóvel. Mas em home equity, pode não pagar nada se o banco usar alienação fiduciária. Entenda os custos reais.
Resposta direta: Em Salvador, o ITBI é 2,5% do valor venal do imóvel. Mas na maioria das operações de home equity (95% dos casos que acompanho), você NÃO paga ITBI — porque os bancos usam alienação fiduciária, que está isenta pela Lei 9.514/97. Você só pagaria se o banco escolher hipoteca, o que é raro.
Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado
A resposta curta (pra quem só quer saber agora)
ITBI em Salvador é 2,5% do valor venal (não do valor de mercado — essa diferença importa). Num imóvel avaliado pela prefeitura em R$ 800 mil, seriam R$ 20 mil de imposto. Mas relaxa: na maioria absoluta das operações de home equity, você não paga isso.
Por quê? Porque 19 dos 22 bancos que a Solva trabalha usam alienação fiduciária como garantia — não hipoteca. E alienação fiduciária é isenta de ITBI desde 1997 (Lei 9.514/97, art. 38). Hipoteca paga. Alienação não.
Mas calma — tem detalhes que fazem diferença
Olha, a resposta curta acima vale pro dia a dia. Mas tem três cenários em Salvador onde isso muda completamente:
Cenário 1: O banco escolhe hipoteca (raro, mas acontece)
Se você está pegando menos de R$ 100 mil OU o imóvel tem alguma restrição (espólio, meação complicada), alguns bancos preferem hipoteca. Aí sim, você paga os 2,5%. Na prática, vejo isso em menos de 5% das operações.
Cenário 2: Valor venal vs. valor de mercado
Salvador é esperta: cobra ITBI sobre o maior valor entre o declarado na escritura e o valor venal do cadastro municipal. Um apartamento na Graça pode valer R$ 1,2 milhão no mercado, mas estar cadastrado como R$ 650 mil. Nesse caso, o ITBI seria sobre R$ 1,2 milhão (o que você declarou) = R$ 30 mil, não R$ 16.250.
Cenário 3: Imóvel rural ou com mais de uma unidade
Imóveis rurais ou operações que envolvem múltiplas matrículas às vezes precisam de hipoteca por questões de registro. Aí não escapa.
O que ninguém te conta sobre isso
A maioria dos artigos sobre ITBI esquece de mencionar que existe uma diferença BRUTAL entre o que a prefeitura de Salvador cobra nominalmente (2,5%) e o que você efetivamente paga em home equity.
Semana passada um cliente me mandou print de um site dizendo que ia gastar R$ 25 mil de ITBI num crédito de R$ 500 mil. O imóvel dele estava avaliado em R$ 1 milhão pela prefeitura. Fiz as contas: se fosse hipoteca, seriam R$ 25 mil mesmo. Mas a operação foi com alienação fiduciária no Bradesco. Custo de ITBI: zero reais.
Outro detalhe que ninguém fala: mesmo quando o banco usa hipoteca, em Salvador você consegue parcelar o ITBI em até 12x (Lei Municipal 9.078/2016). Não é o ideal, mas ajuda no fluxo de caixa se você não tiver os R$ 20-30 mil líquidos na hora da escritura.
E tem mais: a Sefaz Salvador cobra ITBI sobre o valor declarado na escritura, não sobre o valor do crédito. Se você pegar R$ 300 mil de home equity com um imóvel de R$ 1,2 milhão, o ITBI (se aplicável) seria sobre R$ 1,2 milhão, não sobre os R$ 300 mil que você está tomando emprestado. Isso confunde muita gente.
Erros comuns que custam dinheiro
1. Aceitar hipoteca sem questionar
Cliente recebe proposta de um banco médio que só trabalha com hipoteca. Não compara com outros 11 bancos. Paga R$ 22.500 de ITBI que não precisava pagar se tivesse ido num banco que oferece alienação fiduciária. Prejuízo: R$ 22.500 literais.
2. Confundir valor venal com valor de mercado
Acha que vai pagar 2,5% sobre R$ 400 mil (valor venal no IPTU). Mas o cartório declara R$ 850 mil (valor de mercado atualizado). Na hora H, o ITBI pula de R$ 10 mil pra R$ 21.250. Diferença: R$ 11.250 que não estava no orçamento.
3. Não perguntar pro banco ANTES de assinar
Assina a proposta achando que vai ser alienação fiduciária. Duas semanas depois, descobre que o banco optou por hipoteca por causa de uma cláusula no contrato de gaveta do imóvel. Aí já empenhou tempo com avaliação, documentação — e desistir custa a taxa de retorno. Prejuízo: R$ 15-20k de ITBI + stress.
4. Não consultar o valor venal atualizado
Salvador atualizou a Planta Genérica de Valores em 2023. Imóveis na Pituba, Caminho das Árvores e Horto Florestal tiveram reajuste de 18-35% no valor venal. Cliente planeja com base no IPTU de 2022, mas o ITBI em 2026 já é 25% mais caro.
5. Ignorar que ITBI não é a única despesa de registro
ITBI é a despesa mais pesada, mas não é a única. Escritura custa ~R$ 3-5 mil, registro no cartório mais R$ 2-4 mil. Se você só orçou o ITBI e esqueceu o resto, vai faltar dinheiro na semana do fechamento. Custo médio total em Salvador (com ITBI): R$ 30-40k num imóvel de R$ 1M. Sem ITBI (alienação fiduciária): R$ 7-12k.
Como saber se vai pagar ITBI ou não no seu caso
Responda essas 5 perguntas:
1. O banco já confirmou que vai usar alienação fiduciária?
Se sim, ITBI = zero. Se não confirmou ainda, pergunte ANTES de assinar.
2. Seu imóvel tem alguma restrição no registro?
Espólio não finalizado, meação sem escritura, construção irregular — bancos fogem de alienação fiduciária nesses casos. Aí provavelmente vai ser hipoteca.
3. O valor do crédito é menor que R$ 100 mil?
Bancos menores às vezes só oferecem hipoteca pra operações pequenas (custo operacional de alienação fiduciária não compensa pra eles).
4. Você sabe o valor venal atualizado do seu imóvel em Salvador?
Consulte no site da Sefaz Salvador. Se o valor venal estiver muito defasado, pode gerar surpresa na hora do ITBI.
5. O banco parceiro da Solva está na lista dos que usam alienação por padrão?
Bradesco, Santander, Itaú, BV, Daycoval, Inter — todos usam alienação fiduciária em 99% dos casos. Já Sicoob e Unicred (cooperativas) às vezes preferem hipoteca, dependendo da região.
Próximo passo concreto
Se você respondeu "sim" pra pergunta 1 ou 5 acima, provavelmente não vai pagar ITBI. Mas a única forma de ter certeza é simular com bancos que você sabe que usam alienação fiduciária.
A Solva compara propostas reais de 22 bancos — incluindo os 3 bancões e 12 fintechs que trabalham 100% com alienação. Você recebe as ofertas em 24 horas, com curadoria minha via WhatsApp, e já sabe de antemão qual banco usa qual tipo de garantia. Simule aqui sem custo.
Se o seu caso for mais complexo (imóvel com restrição, espólio, valor pequeno), manda mensagem direto — eu te oriento se faz sentido ou não seguir com home equity em Salvador.
Sobre a autora
Gabrielle "Gabi" Aksenen acompanha cada operação
Pronto pra ver suas propostas reais?
Em 3 minutos você simula. Em 24 horas você compara propostas reais de 22 instituições parceiras lado a lado.
Grátis · Sem compromisso · Sem custo se o crédito não for aprovado
Qual o ITBI do Home Equity?
Home equity não paga ITBI porque não há transferência de propriedade. Entenda por que a alienação fiduciária isenta você desse imposto municipal.
Ler artigoPergunta frequenteQual o tempo de averbação home equity em Salvador?
Averbação home equity em Salvador leva 15-45 dias úteis dependendo do cartório e banco. Entenda os prazos reais, custos e como acelerar o processo.
Ler artigoPergunta frequenteQual o melhor banco home equity em Salvador?
Não existe 'melhor banco' universal em Salvador — depende do seu perfil. Imóvel quitado acima de R$ 1M? Bradesco e Santander. Renda informal com imóvel valorizado? Creditas e C6. Compare propostas reais de 11 bancos em 24h.
Ler artigoPergunta frequenteQual melhor: home equity ou penhor?
Home equity custa 1,19% ao mês em média; penhor, 2,5-3%. A diferença? R$ 82 mil a menos de juros numa operação de R$ 500 mil em 10 anos. Entenda quando cada um vale.
Ler artigoPergunta frequenteQual a taxa de cartório do home equity?
Taxa de cartório em home equity varia de R$ 3 mil a R$ 15 mil dependendo do valor do imóvel e estado. Entenda como calcular e quando vale a pena.
Ler artigoPergunta frequenteQual a taxa de avaliação do imóvel?
Taxa de avaliação varia entre R$ 800 e R$ 3.500 dependendo do banco, tipo de imóvel e metodologia. Saiba exatamente quanto você vai pagar e quando pode negociar.
Ler artigo