Qual o ITBI do Home Equity?

Resposta direta: Zero. Home equity não paga ITBI porque não há transferência de propriedade do imóvel. Você continua dono — o banco apenas registra uma garantia (alienação fiduciária) na matrícula do imóvel. ITBI só incide quando há mudança de titularidade.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Home equity não gera cobrança de ITBI porque você não vende o imóvel pro banco. A operação usa alienação fiduciária — um tipo de garantia prevista na Lei 9.514/97 que permite ao banco executar o imóvel se você não pagar, mas sem transferir a propriedade durante a vigência do contrato. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ Tema 1.113), ITBI só incide em transferências definitivas de propriedade. Numa operação típica de R$ 500 mil, isso representa economia de R$ 10 mil a R$ 15 mil que você NÃO paga.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 99% dos casos de home equity. Mas tem nuances que podem mudar a jogada:

Quando você de fato não paga ITBI:

• Home equity tradicional com alienação fiduciária (todos os 22 bancos parceiros da Solva usam esse modelo)
• Refinanciamento do próprio imóvel (você já é dono, nada muda)
• Quitação antecipada ou portabilidade entre bancos (ainda é o mesmo imóvel, mesma titularidade)

Quando você PODE pagar ITBI (cenários raros):

• Se usar home equity pra comprar outro imóvel no nome de terceiros E houver transferência de propriedade desse segundo imóvel (aí o ITBI incide sobre o imóvel comprado, não sobre a garantia)
• Se o banco executar a garantia por inadimplência e arrematar o imóvel em leilão (aí sim há transferência — mas você já perdeu o imóvel, então ITBI é o menor dos problemas)

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a isenção de ITBI no home equity é um diferencial econômico BRUTAL comparado a vender o imóvel pra liberar capital.

Cenário real que atendi semana passada:

• Cliente com apartamento quitado de R$ 1,2 milhão no Itaim (SP)
• Precisava de R$ 400 mil pra abrir empresa
• Dúvida: vender o apto ou fazer home equity?

Se vendesse o imóvel:

• ITBI: R$ 36 mil (3% sobre R$ 1,2 mi — alíquota SP capital)
• IRPF sobre ganho de capital: ~R$ 45 mil (assumindo compra por R$ 800k há 5 anos)
• Corretagem: R$ 36 mil (3%)
• Total de custos: R$ 117 mil

Com home equity:

• ITBI: R$ 0
• Registro de alienação fiduciária: R$ 3.200
• IOF: R$ 1.200 (0,38% sobre 240 dias)
• Avaliação: R$ 1.800
• Total de custos: R$ 6.200

Diferença: R$ 110.800 economizados mantendo a propriedade do imóvel que valoriza 8-12% ao ano no Itaim.

Isso não é divulgado porque bancos não competem com venda de imóvel — mas pra você que tá decidindo, esse número muda o jogo completamente.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Confundir alienação fiduciária com hipoteca
Custo: Até R$ 15 mil em ITBI desnecessário

Hipoteca (modelo antigo usado até 2004) exigia transferência temporária da propriedade em alguns casos — aí sim poderia haver ITBI. Alienação fiduciária (pós-Lei 9.514/97) não transfere nada. Se um banco te falar que vai ter ITBI no home equity, ele tá usando modelo errado OU te confundindo com outro produto.

Erro 2: Aceitar que o cartório "invente" uma taxa
Custo: R$ 2 mil a R$ 5 mil

Já vi cartório tentar cobrar "taxa de transmissão" ou "emolumento especial" argumentando que é "quase uma venda". Mentira. O STJ é cristalino no Tema 1.113: sem transferência de propriedade = sem ITBI. Se o cartório insistir, peça base legal — ele não tem.

Erro 3: Não registrar a alienação fiduciária por achar caro
Custo: Perda total do imóvel

O registro custa R$ 2.500 a R$ 4.500 (varia por estado), mas é OBRIGATÓRIO pra garantia valer. Vi cliente que "economizou" o registro e quando precisou refinanciar 2 anos depois, o banco anterior não conseguiu comprovar a garantia. Acabou pagando taxa de prepayment + novo registro. Economia de R$ 3 mil virou prejuízo de R$ 18 mil.

Erro 4: Pensar que a isenção de ITBI torna home equity "de graça"
Custo: Surpresa com R$ 8 mil a R$ 12 mil de custos reais

Home equity não paga ITBI, mas paga:

• Registro (R$ 2.500-4.500)
• Avaliação (R$ 1.500-3.000)
• IOF (até 0,38%)
• Seguro habitacional (0,02-0,05% ao mês sobre saldo devedor)

Numa operação de R$ 500 mil, são ~R$ 10 mil de custos. Ainda assim 73% mais barato que vender (R$ 38 mil de ITBI + IRPF + corretagem), mas não é zero.

Erro 5: Usar home equity sem comparar 11+ bancos
Custo: R$ 47 mil em juros extras (média Solva em 10 anos)

Esse não tem a ver com ITBI, mas já que você tá pesquisando custos: a diferença de taxa entre o banco mais caro (1,79% ao mês) e o mais barato (0,89% ao mês) numa operação de R$ 500 mil a 120 meses é R$ 312 mil em juros totais vs. R$ 265 mil. Diferença: R$ 47 mil. A Solva compara propostas reais de 22 instituições em 24h justamente pra evitar isso.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Se você tá considerando home equity E se preocupa com custos tributários, responda essas perguntas:

1. Seu imóvel está no seu nome (ou de cônjuge em regime de comunhão)?
   → Sim = alienação fiduciária é direta, zero ITBI
   → Não = se tiver outros co-proprietários, o registro fica mais complexo (mas ainda sem ITBI)

2. Você precisa de mais de R$ 50 mil?
   → Sim = economia de ITBI vs. venda justifica os R$ 10k de custos do home equity
   → Não = talvez empréstimo pessoal seja mais rápido (mas com juro 3-4x maior)

3. Pretende quitar em menos de 5 anos?
   → Sim = impacto do IOF é baixo (0,38% máximo em 365 dias)
   → Não = IOF é irrelevante, foco na taxa mensal

4. Tem renda formal comprovada OU imóvel acima de R$ 1,5 milhão?
   → Sim = 22 bancos te atendem
   → Não = reduz pra 7-8 bancos (ainda assim vale comparar)

5. Quer manter a propriedade do imóvel que valoriza?
   → Sim = home equity faz sentido econômico
   → Não = melhor vender (aí sim paga ITBI, mas embolsa o valor cheio)

Próximo passo concreto

Se você respondeu sim pra 3+ das perguntas acima, faz sentido simular. A diferença entre pagar R$ 0 de ITBI (home equity) vs. R$ 36 mil (venda) já justifica os 15 minutos que leva pra preencher o simulador.

A Solva mostra propostas reais de 22 ban