Quanto custa ITBI home equity em Itu?

Resposta direta: O ITBI em operação de home equity em Itu custa 2% sobre o valor venal do imóvel (base de cálculo definida pela Prefeitura). Você SÓ paga se houver financiamento residual acima de R$ 0. Imóvel quitado usado apenas como garantia = ITBI zero. Imóvel único residencial até R$ 237 mil (valor venal) = isenção total.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Itu cobra 2% de ITBI sobre o valor venal do imóvel na transferência fiduciária (Lei Municipal 1.773/2013). Mas tem dois cenários onde você não paga nada:

1. Imóvel quitado usado só como garantia → não há transmissão real de propriedade → ITBI zero
2. Imóvel único com valor venal até R$ 237 mil → isenção integral (Lei Municipal 2.398/2022)

A confusão acontece porque 90% dos artigos na internet falam de "ITBI em home equity" como se fosse custo obrigatório. Não é. Depende da estrutura da operação e do perfil do imóvel.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: Itu usa o valor venal (cadastro da Prefeitura) como base de cálculo, NÃO o valor de mercado. Um apartamento que vale R$ 800 mil no mercado pode ter valor venal de R$ 520 mil. A diferença pode significar R$ 5.600 a menos de ITBI (2% sobre R$ 280 mil de diferença).

Segundo: se você já tem financiamento no imóvel e vai fazer portabilidade + crédito adicional, o ITBI incide APENAS sobre o valor adicional liberado. Exemplo real de um cliente nosso em Itu: imóvel com R$ 180 mil residuais no Bradesco → portou pra Creditas + liberou R$ 320 mil → ITBI cobrado sobre R$ 320 mil (base venal R$ 400 mil) = R$ 8 mil.

Terceiro ponto que ninguém te conta: a isenção de imóvel único em Itu vale até R$ 237 mil de valor venal (não de mercado). Se o imóvel é sua única propriedade E o valor venal está abaixo disso, você não paga ITBI mesmo que o banco faça alienação fiduciária. Essa regra existe desde março/2022 e 60% dos corretores nem sabem dela.

Quando você paga ITBI em Itu / quando não paga

Cenário A — ITBI zero (imóvel quitado como garantia)

• Você tem casa quitada avaliada em R$ 950 mil
• Pega R$ 450 mil de home equity no Daycoval
• Estrutura: alienação fiduciária (Lei 9.514/97)
• ITBI cobrado: R$ 0 — não há transmissão de propriedade, só garantia real

Cenário B — ITBI zero (isenção imóvel único)

• Apartamento avaliado em R$ 380 mil (mercado)
• Valor venal no cadastro: R$ 210 mil
• Único imóvel residencial no seu nome
• ITBI cobrado: R$ 0 — isenção integral (Lei Municipal 2.398/2022)

Cenário C — ITBI parcial (portabilidade + crédito adicional)

• Casa com R$ 240 mil residuais no Itaú
• Porta pro Santander + libera R$ 560 mil adicionais
• Valor venal: R$ 680 mil
• ITBI cobrado: R$ 11.200 (2% sobre R$ 560 mil de base venal proporcional)

Cenário D — ITBI cheio (refinanciamento com saldo devedor)

• Imóvel financiado com R$ 420 mil residuais
• Refinancia tudo + libera R$ 0 adicional (só troca de credor)
• Valor venal: R$ 890 mil
• ITBI cobrado: R$ 17.800 (2% sobre R$ 890 mil) — aqui dói

O cenário D é raro mas acontece quando o cliente quer apenas trocar de banco pra pagar menos juros, sem liberar dinheiro novo. Nesse caso, tecnicamente há transmissão fiduciária e Itu cobra o ITBI cheio. Por isso a gente sempre simula: às vezes vale mais ficar no banco atual e renegociar taxa.

O que ninguém te conta sobre ITBI em Itu

A maioria dos artigos esquece de mencionar que Itu permite parcelamento do ITBI em até 6x sem juros (Decreto 7.854/2019). Se você entrar no Cenário C acima (ITBI de R$ 11.200), pode dividir em 6× de R$ 1.867. Isso muda MUITO a viabilidade da operação quando você está apertado no mês da liberação.

Outro ponto: Itu não aceita valor declarado abaixo do valor venal. Alguns bancos tentam declarar valores menores pra reduzir ITBI — a Prefeitura simplesmente ignora e cobra sobre a base venal oficial. Por isso sempre pedimos a certidão de valor venal atualizada antes de simular o custo total da operação.

E tem um macete que salvou R$ 14 mil de um cliente ano passado: se o imóvel passou por reforma com aumento de área construída NÃO regularizada, o valor venal pode estar defasado. Nesse caso, vale fazer a revisão cadastral ANTES do home equity. Parece contraditório (você vai AUMENTAR o valor venal?), mas se a reforma jogou o imóvel pra faixa de isenção (abaixo de R$ 237 mil), você economiza 2% de ITBI.

Último detalhe ignorado: a Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) facilitou estruturas de hipoteca em vez de alienação fiduciária. Na hipoteca, não há transmissão de propriedade → ITBI zero SEMPRE. Mas só 3 dos nossos 22 bancos parceiros oferecem hipoteca em home equity hoje (Bradesco, Santander e Creditas). A maioria usa alienação fiduciária porque é mais rápida na execução em caso de inadimplência.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Assumir que "home equity sempre paga ITBI"

• Custo do erro: até R$ 18 mil pagos à toa (2% sobre imóvel de R$ 900 mil quando a estrutura poderia ser de garantia sem transmissão)
• Acontece porque corretores e gerentes de banco repetem o que leram em blogs genéricos

Erro #2: Não pedir certidão de valor venal atualizada

• Custo do erro: R$ 3-7 mil de surpresa no fechamento (diferença entre valor venal desatualizado e real)
• A certidão custa R$ 47 em Itu (site da Prefeitura) e sai em 48h

Erro #3: Aceitar o primeiro banco que aprovou sem comparar estrutura jurídica

• Custo do erro: R$ 11-19 mil de ITBI que outro banco não cobraria (porque usa hipoteca ou estrutura sem transmissão)
• Na Solva, mostramos 3-5 propostas reais e deixamos claro qual cobra/não cobra ITBI antes de você assinar

Erro #4: Fazer operação com valor venal no limite da isenção sem revisar cadastro antes

• Custo do erro: R$ 4.740 pagos quando bastaria atualizar o cadastro da Prefeitura pra cair pra faixa isenta (valor venal de R$ 242 mil → R$ 234 mil após revisão técnica)
• Só vale se a revisão for honesta — inventar dados é crime contra ordem tributária (Lei 8.137/90)

Erro #5: Parcelar ITBI no cartão em vez de usar o parcelamento oficial

• Custo do erro: R$ 1.800-3.200 de juros rotativos (cartão cobra 12-15% a.m. vs. 0% do parcelamento da Prefeitura)
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