Quanto custa ITBI em home equity em Londrina?

Resposta direta: Em Londrina, o ITBI custa 3% sobre o valor venal do imóvel (valor da prefeitura). Em operações de home equity com alienação fiduciária NÃO há incidência de ITBI — a cobrança seria ilegal segundo STF (Tema 1.124/2021). Se o banco insistir que há ITBI, você está provavelmente caindo numa operação estruturada como compra-e-venda, não alienação pura.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em Londrina é 3% sobre o valor venal do imóvel — não sobre o valor de mercado. Só que aqui tem um pulo do gato: operações de home equity via alienação fiduciária NÃO recolhem ITBI. O STF decidiu em 2021 (Tema 1.124) que alienação fiduciária é garantia, não transmissão de propriedade. Se algum banco te cobrar ITBI numa op de home equity estruturada corretamente, algo está errado.

Agora, se a operação for estruturada como "compra-e-venda com pacto de recompra" (alguns bancos pequenos ainda fazem assim), aí sim incide ITBI de 3%. Por isso vale perguntar pro banco: "Essa operação é alienação fiduciária ou compra-e-venda?".

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 90% das operações que a gente vê passar pela Solva. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico:

1. Alguns bancos estruturam como "venda com retrovenda" (principalmente cooperativas e bancos regionais menores). Nesse caso, tecnicamente há uma "transmissão" temporária da propriedade — e a prefeitura de Londrina vai cobrar os 3%.

2. Valor venal vs. valor de mercado: o ITBI incide sobre o valor venal (aquele que consta no carnê do IPTU), não sobre o valor de mercado. Um imóvel avaliado em R$ 800 mil pode ter valor venal de R$ 450 mil — aí o ITBI seria R$ 13.500 (3% de R$ 450k), não R$ 24 mil.

3. Imóveis novos ainda sem valor venal atualizado: se você construiu recentemente e o imóvel não tem valor venal lançado, a prefeitura pode usar o valor de mercado como base. Aí a conta muda.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Home equity via alienação fiduciária (sem ITBI)

Cliente com imóvel quitado em Londrina, valor venal R$ 500 mil. Pega R$ 350 mil com o Daycoval via alienação fiduciária pra reformar + quitar dívidas. Custo de ITBI: R$ 0. Só paga escritura (≈R$ 3.500) + registro (≈R$ 2.000). Total: R$ 5.500 em vez de R$ 20.500 se tivesse ITBI.

Cenário B: "Venda com retrovenda" em cooperativa (com ITBI)

Mesmo cliente, mas a cooperativa oferece 0,99% a.m. desde que estruture como venda temporária. Valor venal R$ 500 mil → ITBI de R$ 15 mil + escritura R$ 3.500 + registro R$ 2.000 = R$ 20.500 de custo inicial. A taxa menor compensa? Depende. Numa op de R$ 350k a 10 anos, a diferença entre 1,49% a.m. (alienação) e 0,99% a.m. (venda) é ≈R$ 180 mil em juros. Aí compensa pagar os R$ 15k de ITBI.

Cenário C: Imóvel sem valor venal atualizado (risco de ITBI sobre mercado)

Terreno que você construiu em 2024, ainda não lançado no IPTU. Valor de mercado: R$ 1,2 milhão. Se o banco exigir compra-e-venda E a prefeitura não tiver valor venal, pode te cobrar 3% de R$ 1,2M = R$ 36 mil de ITBI. Nesse caso, vale brigar pra estruturar como alienação OU esperar o lançamento do valor venal (que costuma ser 50-70% do mercado).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre home equity em Londrina repete a mesma ladainha: "ITBI é 3%, pague e pronto". Mas tem dois furos nisso:

1. Bancos grandes não cobram ITBI porque usam alienação fiduciária pura
Dos 22 bancos parceiros da Solva, 17 estruturam como alienação. Bradesco, Santander, Itaú, Daycoval, BV, Inter, Creditas — nenhum te cobra ITBI. Se o gerente falar "ah, mas tem R$ 15 mil de ITBI", ele tá te empurrando uma estrutura antiga (ou não entende a própria operação dele).

2. Se você já pagou ITBI numa op de home equity, pode pedir de volta
Conheci um cliente em Maringá (cidade vizinha, mesma alíquota 3%) que pagou R$ 22 mil de ITBI numa operação de 2020 estruturada errado. Advogado tributarista conseguiu restituição com base no Tema 1.124 do STF. Londrina segue a mesma jurisprudência. Prazo: até 5 anos da data do pagamento indevido.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar "venda com retrovenda" sem calcular o trade-off
   Banco oferece taxa 0,4 p.p. menor mas estrutura como venda (com ITBI). Cliente aceita sem simular: numa op de R$ 400k a 10 anos, o ganho de juros é ≈R$ 62 mil, mas o ITBI come R$ 12 mil. Ainda vale? Sim. Mas tem gente que aceita venda por 0,1 p.p. de diferença — aí perde dinheiro. Custo do erro: até R$ 15 mil jogados fora.

2. Não contestar valor venal desatualizado
   Imóvel antigo com valor venal de 1998 (acontece). Prefeitura calcula ITBI sobre R$ 150 mil quando o correto seria R$ 600 mil (atualização monetária). Cliente paga R$ 4.500 em vez de R$ 18 mil — maravilha, né? Não. Quando a prefeitura descobrir (e ela descobre no registro), te autua retroativamente com multa de 100%. Custo da esperteza: R$ 27 mil (dívida + multa).

3. Comparar só a taxa de juros e ignorar a estrutura
   Cooperativa: 1,09% a.m. com venda (ITBI R$ 15k). Banco digital: 1,39% a.m. com alienação (ITBI R$ 0). Cliente escolhe a cooperativa "porque é 0,3 p.p. mais barata". Resultado: numa op de R$ 300k a 7 anos, economiza R$ 31k de juros mas paga R$ 15k de ITBI + perde liquidez (venda dificulta vender o imóvel antes de quitar). Custo líquido: R$ 16k de "economia" que trava o patrimônio.

4. Não perguntar se o banco faz alienação ou venda
   Cliente fecha a operação e só descobre na assinatura da escritura que é venda. Já gastou R$ 800 de avaliação + R$ 600 de certidões. Desiste? Perde R$ 1.400. Continua? Paga R$ 15k de ITBI que não esperava. Custo da pergunta não-feita: R$ 15 mil ou R$ 1.400 (depende da escolha).

5. Usar o valor de mercado pra calcular ITBI
   Imóvel vale R$ 900 mil no mercado. Valor ve