Quanto custa o home equity de 100 mil em 10 anos?

Resposta direta: Pegar R$ 100 mil em home equity por 10 anos custa entre R$ 51 mil e R$ 110 mil em juros totais. A diferença brutal vem da taxa: 0,85% a.m. (bancos top) cobra R$ 151 mil total (R$ 1.260/mês), enquanto 1,75% a.m. (bancos caros) cobra R$ 210 mil total (R$ 1.750/mês). A taxa média do mercado hoje é 1,19% a.m., segundo ABECIP.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Um empréstimo de R$ 100 mil em home equity por 10 anos (120 meses) vai te custar entre R$ 51 mil e R$ 110 mil só de juros, dependendo de qual banco aprova sua operação. Isso significa pagar entre R$ 151 mil e R$ 210 mil no total.

A parcela mensal fica entre R$ 1.260 e R$ 1.750. A diferença de R$ 490 por mês entre o banco mais barato e o mais caro representa R$ 58.800 pagos a mais ao longo dos 10 anos.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pro cenário padrão: imóvel próprio quitado, avaliação sem problemas, renda comprovada ok. Mas três coisas podem mudar completamente esses números:

1. A taxa varia de banco pra banco
Numa simulação real que rodamos semana passada com cliente de São Paulo (imóvel R$ 800k, pediu R$ 100k), as 7 propostas aprovadas variaram de 0,92% a.m. a 1,63% a.m. Diferença de 77 pontos-base muda R$ 41 mil no custo total.

2. Ter score alto ou imóvel premium reduz a taxa
Cliente com score Serasa 900+ e imóvel em bairro valorizado (Jardins, Leblon, Boa Viagem) consegue taxa 20-30% menor que a média. Na prática: taxa de 0,85% a.m. em vez de 1,19% a.m. = R$ 18 mil economizados.

3. Tarifas somam R$ 3 mil a R$ 8 mil no início
Além dos juros mensais, tem tarifa de avaliação (R$ 800-1.500), registro de alienação (R$ 1.200-2.500), IOF (R$ 1.500 em média pra R$ 100k) e eventuais seguros opcionais. Isso não entra na parcela, mas sai do bolso no primeiro mês.

Quanto você paga mês a mês (e quanto é juro vs. amortização)

Aqui está o breakdown real de 3 cenários com taxas diferentes (todas SAC, que é o padrão home equity):

Cenário A: Banco barato — 0,85% a.m.

• Parcela inicial: R$ 1.683
• Parcela final (mês 120): R$ 840
• Total pago em 10 anos: R$ 151.125
• Custo efetivo dos juros: R$ 51.125 (50,6% do valor emprestado)

Cenário B: Média do mercado — 1,19% a.m.

• Parcela inicial: R$ 2.023
• Parcela final (mês 120): R$ 842
• Total pago em 10 anos: R$ 171.950
• Custo efetivo dos juros: R$ 71.950 (71,9% do valor emprestado)

Cenário C: Banco caro — 1,75% a.m.

• Parcela inicial: R$ 2.583
• Parcela final (mês 120): R$ 848
• Total pago em 10 anos: R$ 205.250
• Custo efetivo dos juros: R$ 105.250 (105,2% do valor emprestado — você paga o dobro)

Por que a parcela diminui ao longo do tempo?
Sistema SAC (Tabela SAC) amortiza R$ 833 fixos por mês (R$ 100k ÷ 120 meses). Os juros caem porque incidem sobre o saldo devedor, que diminui todo mês. No primeiro mês você paga juro sobre R$ 100k; no último, sobre R$ 833.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos que você lê por aí usa "taxa média" genérica e esquece que você não fecha com "o mercado" — você fecha com UM banco específico. E esse banco pode cobrar 0,92% a.m. ou 1,63% a.m. dependendo de:

1. Se ele tem apetite pro seu perfil naquele mês
   Bancos grandes (Bradesco, Itaú, Santander) rodam mesa de crédito toda segunda-feira e ajustam apetite. Um cliente que seria 1,25% a.m. na terça pode virar 1,08% a.m. na quinta se o banco bateu meta e abriu brecha.

2. Se você negocia sozinho ou com curadoria
   Cliente que vai direto no banco aceita a primeira proposta em 90% dos casos (dado interno nosso, 2024-2025). Cliente que compara 11 bancos via Solva economiza média de R$ 47 mil em operações de R$ 500k (extrapolando proporcionalmente: R$ 9.400 em R$ 100k).

3. Se você entende que LTV importa MUITO
   LTV (Loan-to-Value) é quanto você pede vs. quanto o imóvel vale. Pedir R$ 100k num imóvel de R$ 500k (LTV 20%) = taxa ótima. Pedir R$ 100k num imóvel de R$ 150k (LTV 66%) = taxa alta ou recusa. A "zona doce" é LTV 30-50%.

Aqui está o pulo do gato que economiza dinheiro real: não existe "a taxa" de home equity. Existe a taxa que o Itaú oferece PRA VOCÊ, a taxa que o Santander oferece PRA VOCÊ, e assim por diante. Banco X pode te dar 0,95% a.m. e recusar seu vizinho; Banco Y pode fazer o inverso.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta sem comparar
Custo: R$ 18 mil a R$ 35 mil pagos a mais em 10 anos numa operação de R$ 100k.
Cliente que fecha com o banco onde já tem conta corrente (por "comodidade") paga em média 22 pontos-base acima da melhor taxa disponível no mercado pra ele. São R$ 160/mês jogados fora.

Erro #2: Pedir prazo muito longo "pra parcela caber"
Custo: R$ 21 mil a mais (10 anos vs. 5 anos).
Simular R$ 100k a 1,19% a.m. em 5 anos = R$ 37.500 de juros. Em 10 anos = R$ 71.950 de juros. Quase o dobro. Se você consegue pagar R$ 2.500/mês em vez de R$ 2.023, encurta o prazo — não alonga.

Erro #3: Ignorar que taxa fixa = proteção, mas tem preço
Custo: 15-25 pontos-base acima da taxa pós-fixada.
Home equity vem em duas modalidades: pós-fixado (CDI + spread) e prefixado. Prefixado te protege se a Selic subir, mas cobra 0,15-0,25 p.p. a mais. Se Selic está estável (tipo 2026), não compensa pagar esse "seguro".

Erro #4: Não ler o CET (Custo Efetivo Total)
Custo: R$ 3 mil a R$ 6 mil "escondidos" em tarifas.
Banco anuncia "taxa 1,09% a.m." mas o CET é 1,34% a.m. porque soma tarifa de avaliação, registro, seguro MIP (morte/invalidez) embutido. O que você paga