Quanto custa o seguro do home equity?

Resposta direta: O seguro obrigatório do home equity custa entre 0,02% e 0,10% do valor contratado por ano, dependendo do banco e da modalidade (MIP, DFI ou Incêndio). Numa operação de R$ 500 mil, isso representa R$ 83 a R$ 417 mensais embutidos na prestação.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Todo home equity exige seguro obrigatório do imóvel dado como garantia. O custo anual varia de 0,02% a 0,10% do valor financiado — percentual baixo, mas que vira um valor mensal relevante quando falamos de operações grandes. Esse custo é diluído nas parcelas ao longo do contrato (normalmente 10 a 20 anos).

Exemplo prático: numa operação de R$ 500 mil com taxa de seguro 0,06% ao ano, você paga R$ 3 mil anuais (R$ 250/mês) de seguro embutido na prestação.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pro cenário padrão. Mas tem nuances que podem mudar o preço final pro seu caso específico — principalmente o tipo de apólice que o banco exige e se você já tem seguro contratado no imóvel.

A maioria dos clientes se assusta quando vê o valor da primeira parcela e descobre que "tem um seguro ali dentro". Mas esse custo é proporcional ao risco: quanto maior o valor do empréstimo, maior o prêmio. E diferente do seguro de financiamento habitacional (que cobre morte/invalidez do tomador), aqui a apólice é 100% focada no imóvel.

Os 3 tipos de seguro que você pode encontrar

1. Seguro Incêndio (Apólice Básica)

• Custo médio: 0,02% a 0,04% ao ano
• Cobre: danos estruturais por incêndio, explosão, queda de raio
• Mais comum em: Bradesco, Santander, Itaú (bancões preferem apólice própria)
• Exemplo: R$ 500k → R$ 100 a R$ 200 por ano (R$ 8 a R$ 17/mês)

2. DFI — Danos Físicos ao Imóvel (Apólice Intermediária)

• Custo médio: 0,05% a 0,08% ao ano
• Cobre: incêndio + vendaval, danos elétricos, roubo de bens fixos
• Mais comum em: bancos médios (Daycoval, BV, Paulista)
• Exemplo: R$ 500k → R$ 250 a R$ 400 por ano (R$ 21 a R$ 33/mês)

3. MIP — Morte e Invalidez Permanente (Apólice Pessoa + Imóvel)

• Custo médio: 0,08% a 0,10% ao ano
• Cobre: quitação do saldo devedor em caso de morte/invalidez do tomador + danos ao imóvel
• Mais comum em: fintechs (Creditas, Pontte, CashMe)
• Exemplo: R$ 500k → R$ 400 a R$ 500 por ano (R$ 33 a R$ 42/mês)

A diferença de 0,02% pra 0,10% parece pequena, mas numa operação grande vira R$ 4 mil de diferença no custo anual.

O que ninguém te conta sobre isso

Se você JÁ tem seguro residencial, não adianta: o banco vai exigir apólice específica pra operação de crédito, com a instituição financeira como beneficiária. Seu seguro residencial normal não serve porque o beneficiário é você (não o banco).

O percentual NÃO cai com o tempo: diferente do saldo devedor (que diminui), a taxa de seguro continua aplicada sobre o valor ORIGINAL contratado durante todo o prazo. Alguns bancos recalculam anualmente sobre o saldo residual, mas isso é exceção.

Você pode trocar de seguradora (teoricamente): a Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) garante liberdade de escolha da seguradora. Na prática, 90% dos bancos só aceitam apólices das seguradoras do próprio grupo financeiro — e tentam dificultar a troca. Vale negociar no momento da contratação.

Imóveis antigos ou em área de risco pagam mais: se seu imóvel tem mais de 40 anos OU está em área sujeita a enchentes/deslizamentos, a seguradora pode majorar o prêmio em até 50%. Alguns bancos simplesmente recusam a operação nesses casos.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar o banco com menor taxa de juros sem olhar o custo do seguro
— Cliente negocia 1,09% ao mês (CET 1,45%) achando que é o melhor negócio. Aí descobre que a apólice MIP desse banco custa 0,10% ao ano, enquanto outro banco a 1,19% ao mês oferece seguro a 0,03% ao ano. No final de 15 anos, o segundo sai R$ 21 mil mais barato no total.

2. Não verificar se o seguro cobre o valor REAL de reconstrução
— Você financia R$ 500k num imóvel avaliado em R$ 1,2M. A apólice cobre R$ 500k (valor da dívida), mas se o imóvel queimar por completo, reconstruir custa R$ 900k. O banco recebe os R$ 500k e você fica no prejuízo.

3. Ignorar franquias e carências
— Toda apólice tem franquia (valor mínimo que você paga do próprio bolso antes da seguradora entrar). DFI geralmente tem franquia de R$ 2k a R$ 5k. E carência de 30 dias — se acontecer algo na primeira semana, não tem cobertura.

4. Não comparar bancos pela linha "custo efetivo total"
— Seguro + TAC + juros formam o CET. Um banco pode ter juros menores mas cobrar seguro 3x mais caro. A Solva mostra o CET REAL de 22 bancos lado a lado justamente pra evitar essa armadilha.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Faça essas 4 perguntas:

1. O valor da operação é alto o suficiente pra justificar comparar?
— Abaixo de R$ 200k, a diferença anual entre a apólice mais barata e a mais cara é ~R$ 160 (R$ 13/mês). Acima de R$ 800k, vira R$ 640/ano (R$ 53/mês) — aí faz diferença.

2. Você tem condição de saúde pré-existente?
— Se o banco exigir MIP (seguro de vida), problemas cardíacos, diabetes ou histórico de câncer podem inviabilizar a aprovação OU aumentar o prêmio em 200%. Nesses casos, prefira bancos que só pedem DFI ou Incêndio.

3. O imóvel é comercial ou residencial?
— Imóveis comerciais pagam 20-30% a mais de seguro porque o risco de sinistro é estatisticamente maior (incêndio, vandalismo).

4. Você pretende quitar antecipadamente?
— Se sim, negocie apólice com devolução proporcional do prêmio. Alguns contratos (principalmente de fintechs) devolvem o valor não utilizado; outros retêm tudo.

Próximo passo concreto

Se o custo do seguro representa mais de 5% da sua parcela mensal, vale comparar propostas. A Solva mostra o CET completo (juros + TAC + seguro + impostos) de 22 bancos em 24 horas, sem custo.

Exemplo real: cliente contratou R$ 800k com proposta inicial que embutia seguro MIP de R$ 6.400/ano (0,08%). Solva encontrou banco com DFI a 0,04% — economia de R$ 3.200 anuais (R$ 48k em 15 anos).

[Simule agora e compare o custo REAL das propostas →](/simulador