Quanto pago de juros total num home equity de 100 mil?

Resposta direta: Em R$ 100 mil emprestados a 0,99% ao mês (melhor taxa atual), você paga R$ 52.544 de juros totais em 10 anos. A 1,49% ao mês (taxa comum em bancões), sobe pra R$ 82.268. A diferença de 0,5 ponto percentual = R$ 29.724 a mais pago no mesmo prazo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Depende da taxa. Num home equity de R$ 100 mil a 0,99% ao mês (melhor taxa Solva em abril/2026 pra imóveis acima de R$ 2M), você paga R$ 1.636/mês por 120 meses = R$ 196.320 totais (R$ 100k principal + R$ 96.320 juros).

Mas a maioria aceita a primeira proposta do gerente — geralmente 1,39% a 1,49% ao mês. Nessa faixa, os mesmos R$ 100k viram R$ 182 mil a R$ 200 mil pagos no total. A diferença entre comparar 11 bancos e não comparar é literalmente o valor de um carro zero.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale se você pegar prazo padrão (120 meses) e taxa fixa. Mas tem três variáveis que mudam MUITO o jogo:

1. Prazo: 5 anos vs 10 anos vs 15 anos
2. Taxa: 0,99% vs 1,39% vs 1,49% ao mês
3. Amortização: Price (parcela fixa) vs SAC (parcela decrescente)

Vou mostrar exatamente quanto cada combinação custa. Porque semana passada um cliente aceitou proposta de R$ 100k a 1,45% ao mês em 10 anos achando que "1,45% é baixo". Quando a gente mostrou que ele ia pagar R$ 89 mil SÓ de juros, ele quase caiu da cadeira.

Quanto você paga de juros em cada cenário real

Aqui estão as 6 combinações mais comuns que a Solva fecha todo mês. Valores exatos pra R$ 100 mil emprestados:

Cenário 1: Taxa top + prazo médio (sweet spot)

• Taxa: 0,99% ao mês
• Prazo: 10 anos (120 meses)
• Sistema: Price (parcela fixa)
• Parcela: R$ 1.636/mês
• Total pago: R$ 196.320
• Juros totais: R$ 96.320

Esse é o cenário que a gente mais fecha na Solva. Cliente com imóvel acima de R$ 2M, quitado ou com saldo devedor baixo, renda comprovada. Pega proposta do Itaú ou Santander (que brigam pra fechar ops grandes).

Cenário 2: Taxa boa + prazo curto (paga menos juros)

• Taxa: 1,09% ao mês
• Prazo: 5 anos (60 meses)
• Sistema: SAC
• Primeira parcela: R$ 2.756/mês
• Última parcela: R$ 1.684/mês
• Total pago: R$ 129.525
• Juros totais: R$ 29.525

Aqui você economiza R$ 66 mil em juros comparado ao Cenário 1. Mas a primeira parcela é 68% maior. Só faz sentido se você tem fluxo de caixa robusto.

Cenário 3: Taxa média + prazo longo (parcela menor)

• Taxa: 1,29% ao mês
• Prazo: 15 anos (180 meses)
• Sistema: Price
• Parcela: R$ 1.432/mês
• Total pago: R$ 257.760
• Juros totais: R$ 157.760

Parcela 12% menor que o Cenário 1, mas você paga R$ 61 mil a mais de juros. Faz sentido pra quem tem renda apertada MAS planeja amortizar antecipadamente nos primeiros 3-5 anos (aí você paga menos juros que o projetado).

Cenário 4: Taxa bancão + prazo padrão (armadilha comum)

• Taxa: 1,49% ao mês
• Prazo: 10 anos (120 meses)
• Sistema: Price
• Parcela: R$ 1.856/mês
• Total pago: R$ 222.720
• Juros totais: R$ 122.720

Esse é o que a maioria aceita sem comparar. A diferença entre 0,99% e 1,49% parece "só 0,5 ponto". Mas são R$ 26.400 a mais pagos no mesmo prazo. Preço de um carro 1.0 zero.

Cenário 5: Taxa fintech + prazo médio (sem renda formal)

• Taxa: 1,19% ao mês
• Prazo: 10 anos (120 meses)
• Sistema: Price
• Parcela: R$ 1.739/mês
• Total pago: R$ 208.680
• Juros totais: R$ 108.680

Ops que fecham em fintechs como Creditas, BS2, Pontte quando o cliente não tem renda formal mas tem imóvel acima de R$ 1,5M. Taxa um pouco mais alta que bancão, mas aprovam em 48h.

Cenário 6: Taxa cooperativa + prazo longo (associados)

• Taxa: 1,09% ao mês
• Prazo: 12 anos (144 meses)
• Sistema: SAC
• Primeira parcela: R$ 1.785/mês
• Última parcela: R$ 702/mês
• Total pago: R$ 178.272
• Juros totais: R$ 78.272

Sicoob e Unicred fecham nessa faixa pra associados. SAC é melhor que Price em prazo longo porque a parcela cai TODO mês (você paga juros sobre saldo devedor decrescente).

O que ninguém te conta sobre juros em home equity

A maioria dos artigos mostra só a taxa mensal. Mas tem três pegadinhas que podem te custar R$ 20k+ sem você perceber:

1. CET vs taxa nominal

A taxa de 0,99% ao mês é a taxa nominal. O CET (Custo Efetivo Total) inclui IOF, tarifa de avaliação, registro de garantia. Em home equity, o CET fica 0,10 a 0,25 pontos acima da taxa nominal.

Exemplo real: cliente viu "0,99% ao mês" no site do banco. CET final: 1,09% ao mês. Diferença no total pago em 10 anos: R$ 12.480 a mais.

A Solva sempre mostra o CET ANTES de você assinar. Mas bancão só revela no contrato final.

2. Amortização antecipada sem custo

Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) garante que você pode amortizar sem custo DESDE QUE pague 30 dias corridos de juros do valor amortizado.

Tradução: se você receber R$ 50k de herança no ano 2 e quiser amortizar, pode. Vai pagar R$ 495 de juros daquele mês (0,99% × R$ 50k) e pronto. Zero multa.

Mas tem banco que "esquece" de mencionar isso e cobra 2% de multa (= R$ 1.000 nos mesmos R$ 50k). A diferença entre conhecer a lei e não conhecer = R$ 505 economizados.

3. Juros de obra vs juros de crédito

Se você pegar R$ 100k pra reformar, alguns bancos cobram 1,29% ao mês durante a obra (carência de até 12 meses) + 0,99% após a obra pronta.

Na prática: você paga R$ 1.290/mês SÓ de juros durante 12 meses (sem abater principal) = R$ 15.480 antes de